深圳2015年“330新政”后，二手房价已经疯涨了30-40%，深圳二手房买卖履行过程中业主返价潮来势汹汹！一般深圳地产中介提供买卖双方签订的二手房买卖格式合同中，约定一方违约赔偿对方双倍定金或房价的20%的违约金，即使法院全部支持守约方选择要求的房价的20%的违约金，也不足以弥补房价上涨的损失。很多卖方违约诉讼中买方想选择继续履行合同，但又担心执行程序面对重重障碍。
    如果在诉讼请求中仅要求继续履行合同，在执行过程中法院会以没有具体执行内容而拒绝执行。如果卖方红本不在手，在执行程序中又拒绝配合赎楼，则难以执行强制过户。笔者颜宇丹律师认为，在诉讼中应将卖方的按揭银行作为第三人，诉请卖方继续履行合同的同时，要求卖方协助原告办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；第三人卖方银行协助办理解除抵押手续。这样，既使执行程序中卖方和银行不配合赎楼，也可通过司法程序强制赎楼和过户。当然，前提是如果卖方在执行程序中不配合买方贷款，买方有足够的资金一次性付款，或者通过担保公司短期贷款一次性付款后，再将房屋抵押给银行做按揭。

以下是北京通州区法院判决的二手房买卖纠纷中买方要求继续履行合同得到支持的案例。

【案情】
       2010年5月20日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签定《北京市房屋买卖合同》，约定：原告刘某购买被告王某所有的涉案房屋；合同总价款为120万元；乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币二十万元整，支付购房款人民币四十万元整，共计人民币六十万元整，剩余房款于甲方从该房屋搬出后乙方付清；房屋交验在双方到主管机关办理完权属过户登记手续之日起十个工作日内完成。甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户相关手续，按有关规定申请房屋所有权证；合同还约定了其他内容。合同签定后，原告刘某向被告王某支付定金及首付款共计六十万元。被告王某未将诉争房屋交付给原告刘某，双方亦未办理产权变更手续。
       2009年9月4日，被告王某与第三人某银行通州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告王某向第三人某银行通州支行贷款六十一万元，用于购买涉案房屋；贷款期限为360个月；被告王某以诉争房屋向第三人某银行通州支行提供抵押担保。截止2012年6月13日，被告王某尚欠第三人某银行通州支行贷款余额581 434.35元。庭审中，原告刘某表示可以代为偿还银行借款，并全额支付剩余购房款。被告王某表示在本案中不主张剩余房款。
　　刘某诉至法院，要求被告王某继续履行合同，并协助原告刘某办理房屋解除抵押及所有权变更登记手续；第三人邮储银行协助办理解除抵押手续。王某辩称，其已经将原告刘某给付的六十万元返还了，原告刘某与被告王某签订的合同事实上已经解除，故不同意原告的诉讼请求。第三人述称，原、被告之间系房屋买卖合同纠纷，被告王某与其之间系借贷合同关系，故原告与其不存在合同关系或其他任何法律上的关系，被告某转让涉案房屋的行为并不影响其抵押权，在被告王某的债务获得清偿前，其依法享有对涉案房屋的抵押权，故不存在协助解除抵押手续的义务。

　　【审理】
　　北京市通州区人民法院一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘某与被告王某签订的《北京市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现原告刘某已经支付了定金及部分购房款，且其同意全额支付涉案房屋的贷款，并可以全额支付剩余购房款，第三人邮储银行作为借款人及抵押权人的合法权益可以得到充分保障，合同应当继续履行，故对原告刘某要求被告王某继续履行合同，办理房屋过户及解除抵押，第三人邮储银行协助解除抵押手续的诉讼请求，予以支持。因被告王某在本案中不主张剩余房款，原告刘某代被告王某偿还银行贷款后，如果刘某尚欠被告王某购房款，被告王某可另案主张。对被告王某称其已将原告给付的房款返还，双方合同已经解除的辩解意见，因其并未提供证据证明双方合同已经解除，故对其辩解意见，不予采纳。据此，一审法院判决：一、原告刘某于本判决生效后十日内代被告王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行涉案房屋的按揭贷款; 二、被告王某继续履行《北京市房屋买卖合同》约定的合同义务，配合原告办理房屋的解除抵押及所有权过户登记手续，第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行协助办理房屋解除抵押手续。
　　一审判决后，王某不服一审判决，向二审法院提起上诉。二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

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颜宇丹：广东诚公律师事务所律师、合伙人、中国政法大学在职法学博士、深圳律协房地产法律专委会委员、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台《法观天下》嘉宾律师、深圳广播电台《住在深圳》、《快乐家居》栏目特邀嘉宾、深圳市司法行政文学艺术联合会会员、深圳关注购房者律师团成员、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。