图为《晶报》对颜宇丹律师的采访稿

深圳市盈升地产建筑发展有限公司旗下楼盘违规改建

颐林雅院业主质疑物管混乱，小区架空层违规改建

Q:菜市场去哪儿了？ A:被圈地砌墙分割改建成酒楼了！

“我们小区的架空层，原本规划是要建配套菜市场的，现在却被人圈起来，改建成了营业性酒楼，搞得小区内油烟处处，脏乱不堪。”读者陈女士向记者讲述了位于上梅林中康路的颐林雅院业主艰难的维权之路。

据了解，该小区2007年入伙后，已经先后更换了3个物业管理公司，但业主质疑管理混乱的问题一直得不到解决。陈女士告诉记者，小区6栋和7B栋之间有一处架空层，面积约1000平米，根据国土局的备案文件，此架空层为小区的配套菜市场，原本是开放式结构，无门无窗，四周没有墙体围拢。“2012年，有人把这块架空层的四周砌上墙，封闭起来，安装上门窗，设立了厨房排烟管道等设施，并对内部进行分割改建，建成了营业性酒楼。”

陈女士表示，餐馆的排烟管道直接设置在小区6栋和7B栋之间的地面, 而6栋和7B栋之间的间距15米左右，两侧就是住户的阳台和卧室窗户，酒楼产生的大量油烟造成周边空气刺鼻难闻。酒楼还将污水直接倾倒入小区排水管道，从各处井盖和房间地漏等处不时散发出恶臭。

“而最重要的一点是，该餐馆在未征得周边受影响住户的同意下，向燃气公司申请开通了商用燃气管道，给小区居民造成重大安全隐患。”

陈女士说，针对违建现象，业主曾向多个部门进行反映，深圳市规划土地监察支队也于2012年12月作出复函（深规土监函[2012]231号），指出当事人未能提供相关报建手续，涉嫌违建，并且要求当事人限期自行整改拆除，如当事人不自行拆除，则有关部门将依法组织强拆。

“但事实上，这家酒楼目前还在正常营业。”陈女士无奈地表示。

另外，陈女士还反映，物业管理公司还分批出售小区内的停车位，从第一批到第三批，价格分别为10万、12万、16万，“凡是卖掉的车位都标注上‘私家车位’的牌子，其他业主每月交250元停车费，却没有地方停车，逼着业主只能花钱买车位。”

律师解析

颜宇丹

广东圣方律师事务所执业律师

首先，住改商未经有关行政部门审批同意也未经相关利害关系业主同意，违反行政管理法规，侵害了相关业主的合法权益，可向城管执法大队、住宅局等相关行政机关进行投诉举报，由行政部门责令其恢复原状，并做出行政处罚。受噪音、油烟侵害的相邻关系人有权要求其停止侵害，排除妨害，恢复原状，赔偿损失。物业服务公司应当履行职责主动制止，并向行政主管机关反映情况要求查处，也可以根据业主公约和服务合同向法院起诉。

其次，未取得停车位的预售许可证和房地产证，这些停车位不具有独立产权，不可以买卖。有独立产权必须补交地价，而且进行初始登记，并有单独的规划。停车场规划为小区的配套设施，开发商无权出售停车位。业主们可以向国土部门投诉举报开发商非法买卖车位的行为，国土部门一般就会叫停。业主委员会也可以作为原告起诉开发商，要求确认车位买卖合同无效。

投诉核心

吉星花园业主投诉物业管理混乱，占道经营严重

回趟家好像赶了一回集

近日，位于布吉的吉星花园业主钟先生向记者反映，该小区的绿化带被当成了停车场，甚至附近凤尾村住户的汽车也停到了这里。

据了解，该小区从1992年到1996年分批入伙，共有16栋7层高的多层物业，小区共有700多户。“9年前这个小区还管理得挺好的，后来被现在的物管公司管理得不像花园了”，钟先生告诉记者，一楼的住宅很多被改成了商铺，而小区前的市政路也变得像集市一样。

据钟先生介绍，路边有很多由遮雨布支撑起来的十几平方米的小棚子，物业管理公司将这些棚子租给生意人，一个摊位每月租金2000多元。“每天回家走在这条路上，都像赶了一回集，而且早、晚上下班高峰时段，这条路上人、车并行，非常危险。”

“在吉星花园与荣超花园中间的繁荣路上有一个垃圾池，这个两层建筑的顶层上，有人占用作为夜市露天烧烤档”，钟先生说，每天经营到凌晨三四点钟，吵闹声严重扰民，“去年我女儿备战中考，晚上被吵得无法睡觉，我也气愤地找摊主理论，但对方不理睬，继续营业”。

律师解析

颜宇丹

广东圣方律师事务所执业律师

如果小区的规划不能满足业主的需要，根据业主大会和业主委员会的同意，可以将绿化带改建为停车场，但停车场收费扣除必要的管理成本所得经费归全体业主共有，用于弥补物业维修资金。如果未经业主大会和业委会的同意，物业管理公司无权将绿化带改建为停车场。

在小区外的市政路上摆摊，则业主委员会无权制止。受影响的业主可以向城管执法大队进行投诉举报，涉及非法经营的，可以向市场监督部门进行举报，涉及治安事件的，可以向公安部门进行举报。