同一收楼案，法院、仲裁委不同判

未达规划验收就交楼，业主不认入伙，两种法律途径结论不一

来源：南方都市报

   （南都讯　记者卢韵如 ）“未通过规划验收究竟能不能入伙？”龙岗楼盘上百间的业主林先生一脸茫然，日前其所在楼盘两批业主就此分别向龙岗区中级人民法院和深圳市仲裁委提起诉讼和仲裁，却得到了几乎完全相反的两个结果。截至发稿时，已有业主通过法院诉讼，得到要求开发商赔偿逾期交房违约金的判决，违约时间则计算至取得规划验收合格证之日，而同样以此诉求走仲裁程序的业主却遭败诉。

    业主指楼盘不符合入伙条件

    去年年中，上百间开盘，林先生买下其中一套88平方米的单位，合同约定交房日期为2011年10月31日，逾期交付按每天房价的万分之四支付购房者违约金。林先生等购房者如约支付了房款，但开发商至今仍因“车位和绿化与规划用地许可证不符”的原因未通过规划验收，仅凭取得的深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执在去年12月28日时通知业主们入伙。

    开发商认为此举已达成交楼，但业主们却心有隐忧，以“未通过规划验收，不符合入伙条件”为由提起诉讼或仲裁，以期按照从购房合同约定之日到通过规划验收之日，要求开发商赔偿逾期交楼的违约金。

    据购房合同中的不同约定，上百间的业主就上述诉求现有3人选择向法院提起诉讼、16人选择向仲裁委申请仲裁，至今选择诉讼的业主已有2人通过终审胜诉、1人通过一审胜诉，而选择仲裁的业主却全部败诉。

    法院和仲裁委“同案不同判”

    林先生选择的是仲裁，他得到深圳市仲裁委的结论是：“只要取得工程项目竣工验收备案收文回执，便证明工程已经竣工验收符合交付的法定条件”。而另一位业主李先生走的是诉讼程序，他在11月初收到了深圳市中院的终审判决书，显示：“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。未验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用，业主有权拒绝收楼”。

    同一诉求，为何两个权威的法律机构给出两种不同结论？原来是对法律法规的理解在打架。

    从此案一审的龙岗区法院到终审的深圳市中院，依据《深圳市城市规划条例》第61条，认为建设工程必须同时具备规划与竣工验收合格证或合格证备案回执，才具备入伙条件，而深圳市仲裁委在裁决书中则引用的是《中华人民共和国建筑法》第61条规定，认为只要获得深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执后便可交付入伙。

    省高院新规要求先通过规划验收

    “竣工验收只是房屋交付的必要条件，而非充分条件。”深圳信荣律师事务所主任律师张茂荣指出，他认为建设工程只要通过竣工验收便可交付使用是对法律条文的误解，因为在今年2012年6月26日，广东省高级人民法院出台了《全省民事审判工作会议纪要》，要求房屋交付必须同时通过规划、竣工、消防等强制验收。上述同案不同判的现象，应该自此能画上句号。

    广东圣方律师事务所律师颜宇丹也曾就此发表博文，日前在接受南都记者采访时反映之前就此问题同案不同判的现象并不罕见，已经引起重视，而今政府已在程序管理上进行梳理，明确要求先通过规划验收后才能申请竣工验收，同时深圳中院、广东省高院都在不断通过讨论案、会议纪要等方式来进一步规范验收程序。

    在商品房买卖合同中，纠纷解决办法一项中有诉讼和仲裁两种备选方式，而大多情况下开发商已圈选仲裁，除非购房者自己更改选择诉讼，两种方式法律效力均等，而不同点如下：

    仲裁为“一裁终局”，一旦仲裁委下了裁决书，败诉方即便提起诉讼，法院也不能对于法律纠纷的实体进行审理，而只能就仲裁程序进行审理，比如没有通知仲裁时间、没有指定仲裁人等，因此一旦败诉，撤裁机会渺茫。诉讼为“两审终审”，一审不服可以上诉，二审再不服还可以向检察院抗诉，对于处于弱势的购房者而言，有更多的表达机会。