11月接连两场房产拍卖会，将有100多套二手房、商铺、公寓等公开拍卖，数量之大、物业类型之丰富，引人注目。日前本报所做的网络调查显示，923份有效投票中，超过八成的受调查者表示会考虑购买拍卖房产，关键看价格是否便宜，不过问题是，同样有超八成的受调查者坦言并不清楚拍卖的流程和可能遇到的风险，而表示很清楚拍卖的具体情况的购房者只有4.23%。

从深圳市土地房产交易中心网站公示可见，拍卖房源的保证金不菲，有的高达上百万，所以在这之前的准备工作很重要，比如根据自己的需求和承受能力，定下自己的心理价格，了解房产的产权和债务、过户税费等细节信息……更有经验丰富的拍卖师提醒，拍卖行都不知道的瑕疵，将由竞得人独自承受;万一竞得“轮封”物业，即便银行如期放款，也会因为债权人多难以过户……

    拍房箴言

    拍卖师  法院银行委托拍卖，起拍价会低些

    关键词：做功课委托方

    根据自己的需求和承受能力，定下自己的心理价位，了解房产的产权和债务、过户税费等细节信息，在进拍场之前，便应该已经做足功课，对于准备参与房产拍卖的人而言，是最最基础的准备。

    凡事皆有策略，房产拍卖也不例外。作为拍卖师，深圳市拍卖行拍卖师胡晓伟见多了拍卖现场，房产拍卖由于资料清晰、定价相对透明，拍卖难度并不算太高。“首先要判断是否是热门房源，如果是热门房源，就要争取第一个举牌占得价格先机。”胡晓伟建议，“在竞价过程中，要衡量起拍价和自己的心理价的差距，差距大的时候，可以不按照竞价师的竞价阶梯，采用口头报价，提高报价幅度，通过这种方式，给其他竞买人制造心理压力。”他表示，最差的局面便是有拍卖者因为现场赌气而相互竞价，最终导致两败俱伤的情况出现，而这些在拍场并不罕见。

    什么样的拍卖房产更容易淘到金？除了房产本身情况外，不同委托方会带来不同的起拍价。胡晓伟介绍，相比较而言，法院、银行委托的拍卖，以变现为目的，为了尽快变现有可能在允许的范畴内，降低起拍价格，而自然人和单位委托的拍卖房源，不少为对自身资产的一种处置方式，虽然同样为了寻求变现，但急迫性没那么强，起拍价也相对会略高一些，其中自然人由于委托时已经了解市场，并且更倾向于卖更高价钱，所以有时和三级市场的价格相去无几，淘到便宜货的可能性较小。

    至于如何查询委托方，拍卖公司工作人员表示，除了一些要求对身份进行保密的委托人外，一般在拍卖公司都可以查询到，即便是要求保密，也可以向拍卖公司了解是“司法委托”还是“自愿委托”，让自己进场之前心里更有数。

    评估师  法院有权力下调评估价后拍卖

    关键词：法院委托市场比较法

    往往购房者关注到标的房产是因为竞拍底价相对市场价而言要低了不少，而底价是来自于评估机构或评估师所作出的评估价。据同致诚评估公司董事总经理陈平介绍说，法院在处理纠纷官司时，遇到房产拍卖的情况，会有专门委托的一家评估机构出具该房产的评估报告，“评估机构每年会评定，不同的法院与不同的评估机构有联系，一般一宗官司会委托一家公司来处理全部房源”。

    世联评估业务部副总经理刘黎明告诉南都记者，他们公司只对法院委托的住宅进行评估，也就是按照当前三级市场上住宅销售的综合成交价格进行评估，一般是几个月时间内核定的成交价格，参考楼层、朝向的不同进行修正，通过市场比较法，评估出一个价格，“这个评估价要比拍卖的底价接近市场”。

   “为了案子尽快处理，法院有权力将评估价下调，打个8折后作为市场底价，第一次拍卖不出还可以再下调。”陈平表示，而这也是拍卖房产之所以能够吸引购房者的原因。不过陈平认为评估价也有不足的地方，“评估师拿着法院的委托评估函去对房产进行评估，相关的费用知道的情况下会注明，不过房产的纠纷、物管费用等一些问题评估师也查不到”。

    他建议购房者即使看过评估报告，也要去调查更多的房屋详情。作为评估师，陈平也反复提醒购房者要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，有可能未知费用加上后，拍卖价还要高过市场价，尤其是拍卖现场一定要保持理性坚守心理价格。不过陈平指出，委托评估机构的相关费用由法院向案件当事人收取。

    律师  最大限度了解房产所有信息降低风险

    关键词：降低风险拍卖规则

    房产拍卖往往价格低但问题多，广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹指出，作为竞买人，首先得有一个相对平和的心态，不能指望拍场一定能提供价廉物美的房源。最大限度降低风险的首要条件莫过于购房者尽自己最大的可能去了解这套房产的所有信息，就像投资客所说的“想赚钱就要耐烦”。通过前述秘籍中的律师支招也可以很容易地看到，律师所提出来的都是如何做到知己知彼心中有数，尽可能打听到该房产之所以被拍卖的前因后果，颜宇丹指出尤其是该房产是否属于能够进入市场流通的完全商品房，也就是说是已办理了房地产权登记取得房地产权证书，且该房产之上不存在查封，或虽存在查封但是实施查封的机构解除查封而委托拍卖，同时也应审查受托人的书面授权委托。

    尽可能全面了解房产信息，也是让购房者更加理智和科学地计算购房成本。广东信荣律师事务所主任律师张茂荣也动过去竞拍的念头，他指出如果拍卖公告和机构不能提供的资料，尤其是关键的未决事项，购房者一定要去现场自行查看或者通过各种渠道去打听，比如欠费之类，这最终将影响到购房者预估的心理价格。

    拍卖过程虽然短暂却同样很重要，颜宇丹指出应当遵循拍卖的有关法律规定，按照拍卖规则，及时签订成交确认书，并且在规定期限内缴纳购房款，并办理房屋产权转移登记手续和房屋移交手续，避免由于自身原因违约造成定金没收、赔偿相关权利人损失的情况发生。