【要点提示】

 被告一系被告二的来料加工企业。被告二与原业主签订《租赁合约》，向原业主租赁涉案厂房，租期6年，约定租金每月结算一次。该厂房由被告一实际使用，租赁合同未到期前，原告参加法院委托房地产交易中心房地产专场拍卖会并竞得涉案房屋。法院裁定房产过户到原告名下并以通知书通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有。两被告以被告二已将租金预交给物业管理部为由，拒绝向原告交租。原告将二被告诉至法院要求解除被告二与原业主签订的《租赁合约》；被告一立即搬离原告厂房；被告一向原告支付所欠四个月租金及违约金；被告二承担连带清偿责任。

【案情回放】  

 原告：深圳市XX投资有限公司

 被告一：深圳市XX五金制模厂

 被告二：香港XX电子工业股份有限公司

 被告一系被告二的来料加工企业。2002年9月8 日，被告二与李XX签订了一份《租赁合约》，主要约定：由被告租赁李XX自有的位于XX工业区第X栋X层(共用面积XX平方米)作为办公场所，租期从2002年9月8日起至2008年9月8日止，共6年。工业厂房租金以每月8.95元／平方米，共25776元。每1%的幅度逐年递增，租金每月结算一次，每月5号前交清，逾期不缴，每拖延一天按每天加收租金总额5%的滞纳金，逾期一个月不缴，视对方违约，并双倍加收违约金。水、电、管理费及其他费用由租户直接向管理部交纳。本合同签字生效后，承租人须交2个月的租金作为定金。

上述《租赁合约》签订后，被告二租赁李XX的上述厂房实际由被告一使用。被告一已向李XX及李XX委托管理的深圳市XX实业发展有限公司(深圳市XX物业部系该公司内设机构)交纳了两个月的租赁押金及2007年5月31日前的租金。

2006年3月1日，原告参加深圳市XX区人民法院委托深圳市房地产交易中心房地产专场拍卖会，由原告竞得涉案房屋。2007年3月15日，深圳市XX区人民法院以(2006)深X法执字第XX号民事裁定书，依法裁定上述房产过户到原告名下。深圳市XX区人民法院于2007年5月29日作出(2006)深福法执字第XX号通知书，通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将2007年3月15日之后的租金交给原告。原告称其于2007年4月9日向被告一发出书面通知，向其出示相关法律文书、表明新业主身份，告知其自2007年3月16日起房租应交给原告，并于2007年4月16日前带齐公司营业执照副本、法人身份证到原告处重新签订租赁合同，并交纳2007年3月16日至4月15日的租金。逾期不签将视作主动放弃租赁关系处理。对此，两被告否认收到该通知。两被告以被告二与原业主李XX签订有《租赁合约》，且已将2007年4、5月租金预交给深圳市XX物业管理部等为由，拒绝向原告交租。

在原告取得上述厂房所有权之前，被告与原业主对《租赁合约》进行了变更，放弃了合约中关于滞纳金的约定。

原告诉称，被告一截止到2007年7月15日，已拖欠4个月租金103104元（租金根据《租赁合约》按每月每平方米8.95元计算）。被告一占有、使用原告的厂房，没有合法的理由4个月不交租，违反我国《民法通则》、《合同法》的规定以及《租赁合约》的约定，侵害了原告的合法权益，已经构成根本违约，被告二作为被告一的来料方单位，应对被告一的上述行为承担连带清偿责任。请求法院依法判令：1、解除被告二与原业主李XX签订的《租赁合约》；2、被告一立即搬离原告厂房；3、被告一向原告支付厂房租金103104元及违约金（租金从2007年3月16日起算，暂算至2007年7月15日，具体金额截算到被告一实际搬离原告厂房之日止）；4、被告一承担本案诉讼费、查档费及其它相关费用；5、被告二对被告一上述金额承担连带清偿责任。

两被告共同答辩称：一、被告没有义务重复交纳2007年3月16日至同年5月31日的租金。首先，原告于2007年3月15日通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，但被告在原告取得涉案厂房所有权之前即已经向业主交纳了2007年5月31日之前的租金，并交纳了相当于两个月租金的押金。其次，原告在竞买涉案厂房时，其与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》中已明确注明：水、电、煤气、管理费等相关债务承担人为买受人；房地产按交付时现状拍卖；租约情况为有。那么，原告通过拍卖形式取得涉案厂房的所有权，其所取得的是涉案厂房当时的现状所有权，包含该厂房当时所应承担的相关债权债务，以及该厂房原业主在该厂房范围内必须履行的全部义务。被告已经交纳的2007年3月16日至同年5月31日的租金及两个月的押金已包含在原告竞买厂房的价值之内。原告的主张于理于法均无据。第三、原告获得涉案厂房所有权的形式是拍卖，在涉案厂房进入拍卖程序后，原业主和原告均未通过任何方式向被告（即承租人）告知，被告在这种情况下所交纳的房租合情合理合法，依法应受到法律保护。因此，既然被告在合法的情况下为履行《租赁合约》义务而交纳了房租，原告再次主张被告重复交纳房租明显侵犯了被告的合法权益，被告无义务重复交纳房租，原告的相关诉讼请求应当予以驳回。

二、原告取得涉案厂房所有权后并未能保证厂房的正常使用，违约在先，被告有权行使不安抗辩权，拒绝交纳租金。

依据原告与深圳市土地房产交易中心签订的《拍卖成交确认书》约定，原告在取得涉案房屋所有权后，必须办理相关的水电、车位、电梯使用等配套设施的相关手续，但原告至今仍未能依约办理上述相关手续。继而直接导致物业管理公司不定期地对涉案厂房实施停水停电措施，并且，由于涉案厂房所使用的车位、电梯、进出道路均为原业主所有，在原告未能与原业主办理相关手续的情况下，被告根本无法继续使用原来提供的车位、电梯、进出道路等相关配套设施。这从根本上改变和影响了涉案厂房的使用和收益。原告的上述行为已经明显表示出其无法继续保证涉案厂房的正常使用和《租赁合同》的继续履行，其违约在先。因此，被告停止交纳房租完全是在行使其不安抗辩权，依据《合同法》第六十八条、二百二十八条的规定，被告有权拒绝继续交纳租金，直至能正常使用为止。

三、原告主张滞纳金的诉求，无事实依据，更与事实不符，依法应当予以驳回。

本案中，虽然原告取得涉案厂房所有权后，原《租赁合同》对于原告和被告继续有效，但在原告取得该厂房所有权之前，被告与原业主已经口头达成一致，对《租赁合同》进行了修改，放弃了关于滞纳金的相关条款。原告在本案中主张滞纳金明显与事实不符，应当予以驳回。原告主张解除合同的理由不足，原告违约在先，根据买卖不破租赁的原则，合同未到期，被告不能搬离厂房。

【裁判要旨】

被告二与原业主李XX就李XX自有的房屋所签订的《租赁合约》及所作的放弃滞纳金的约定，是合约双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同和约定。原告通过参加深圳市XX区人民法院委托深圳市房地产交易中心进行的房地产专场拍卖会，竞得上述《租赁合约》项下的房产所有权。2007年3月15日，深圳市XX区人民法院以(2006)深X法执字第XX号民事裁定书，依法裁定上述房产过户到原告名下。自2007年3月15日起原告取得上述房产的所有权。深圳市XX区人民法院于2007年5月29日作出(2006)深X法执字第XX号通知书，通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租收益也由原告享有，租户应将2007年3月15日之后的租金交给原告。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也即民法理论中通常所讲的“买卖不破租赁”原则。据此，原告在取得前述《租赁合约》项下房产的所有权后，被告二与李XX所签订的上述《租赁合约》的合同效力仍然存续，只是该《租赁合约》项下出租人的权利义务依法应由原告享有和承担。原告虽诉称其于2007年4月9日向被告一发出书面通知，表明新业主身份，告知交租及重新签订租赁合同等事项。但两被告否认收到该通知，原告未能提供相应证据证实其确已将该通知送达至被告，故本院对原告主张的该项事实不予以采信。两被告主张与李XX签订有《租赁合约》，且已将2007年4、5月租金预交给深圳市XX物业管理部、原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非法定或约定的解除合同事由，原告在本案中要求解除上述《租赁合约》，并要求被告一立即搬离合约项下的厂房缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。

原告自2007年3月15日起取得上述房产的所有权，深圳市XX区人民法院于2007年5月29日通知包括被告一等租户，应将2007年3月15日之后的租金交给原告。故原告在本案中诉讼要求被告按照前述《租赁合约》中约定的月租金标准(即25776元／月)，要求被告支付从2007年3月16日起至实际搬离上述厂房之日止的租金，系在法律规定的范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，且符合深圳市XX区人民法院上述通知的交纳租金时间要求，本院予以支持。

被告一作为前述厂房的实际使用者和被告二的来料加工企业，依法应与被告二连带承担租金支付义务。被告二与李XX就前述《租赁合约》项下的逾期交纳租金的滞纳金约定在原告取得该合约项下房产前作了放弃，并不违反法律规定，且被告系因原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非无故拒绝支付租金，原告诉讼要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。被告答辩主张其已向原业主李XX及其厂房租赁管理人等所支付2007年3月16日至同年5月31日的租金及两个月的押金，依法可另行向李XX等进行主张，其在本案中不能据此对抗原告的相应租金支付要求。

原告诉讼要求被告支付查档费及其他相关费用，未能提供充足证据证明该费用的实际发生及与被告的行为有法律上的因果关系，故本院予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：

一、被告二于本判决生效之日起10日内支付原告2007年3月16日起至2007年7月15日止的厂房租金103104元，并按照前述《租赁合约》约定的月租金支付标准(25776元／月)继续支付至被告一实际搬离原告所有的上述厂房之日止；

二、被告一对被告二的前项给付款承担连带清偿责任；

三、驳回原告要求被告一、被告二支付租金违约金的诉讼请求；

四、驳回原告要求解除被告二与原业主签订的《租赁合约》的诉讼请求；

五、驳回原告要求被告一立即搬离原告厂房的诉讼请求；

六、驳回原告要求被告一、被告二承担查档费及其它相关费用的诉讼请求。

被告一、被告二如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【律师手记】

承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金的抗辩理由？笔者颜宇丹律师认为：

第一、本案原告主张3月16日至同年5月31日的租金系依照已生效的深圳市XX区人民法院的民事裁定的规定进行的，该生效裁定具有较强的公示和公信力，且应当得到执行。

第二、本案中被告和原业主签订的租赁合同约定租金是按月交纳的，如果认定已经无需再向原告交纳上述期间租金的话，则一方面极易诱发道德风险，也即存在该被告与原所有权人恶意串通损害新买受人利益的可能。另一方面，如果该被告不明知该厂房已被拍卖由本案原告竞得的话，那么该厂房的原所有权人属于明知或应当知道原告为新的厂房所有人，上述期间的房租其已无权收取应由新买受人收取的事实，本着诚实信用原则，其也不应收取被告所交的租金。况且按照拍卖常规，拍卖公告当中已经标明拍卖标的物存在租约的权利瑕疵，按照拍卖工作流程，相关厂房原所有人也应当通知作为承租人的被告，告知其可依法参与竞买行使同等条件下的优先购买权。据此，根据证据的高度盖然性原则，可以合理怀疑被告在原告取得所有权后再向原所有权人交纳租金并非系基于诚实信用和善意，或者租金收据不是真实的。如果的确是原所有权人已收取，被告可向原所有权主张不当得利。

第三、如果承租人系在参与竞买的买受人竞得房屋之前按照与出租人间的约定，预付了买受人竞买成功之后一定期间租金的，则可视为该房产所有权上的债务负担，买受人可作为新的房产权利人向原所有人即出租人追偿该期间的租金，原承租人无需另行向新的所有人交纳重复的租金。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
　　（一）经营状况严重恶化；
　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
　　（三）丧失商业信誉；
　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
　　当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　  第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
    《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。