涉及售楼广告、公共空间、面积误差、建筑质量、精装修、贷款、收楼等，律师齐曝开发商在合同附件中隐藏不公平条款

   稿源:南方都市报   2012-09-07  记者:王莎莎 卢韵如 张锐宣 胡可 郑慧雯 

1 售楼广告说的不算数

合同范本中明确规定“广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。但开发商普遍在附件五中进行了上述修改，将“要约”变成了“要约邀请”。

如此修改，相当于开发商为自己的广告宣传做了免责声明。颜宇丹律师直指这一附件条款应该视为无效。童新律师补充：如果销售广告所作的说明和允诺具体、确定，以至于购买者就是看中了开发商的这个说明、允诺才来买这个房屋，才出这个价钱，那么广告就应当视为要约，对双方都有约束力。

一位曾参与过开发商拟定合同的不愿具名的人士指出：“购房者了解广告在前，与开发商签订合同在后，因此通过约定就能够排除广告的约束力。”因此他认为，符合要约条件的广告，开发商事后倘若没有兑现，但已经在补充协议中通过修改条款告诉购房者，而购房者还是买了，就不能在签订合同后再要求开发商一定要兑现。

对此，童新律师建议，购房者不应过分看中广告内容，如果确实是看中了广告的某项内容才买房，则应当要求开发商在合同中进行特别约定。如果广告内容符合要约条件，购房者也看到了上述的修改条款，要求开发商删除上述修改条款，但开发商不同意删除，这时购房者应当慎重，不宜轻易签订合同。

2 会所、停车场归开发商所有

会所和停车位的权属问题向来是业主们和开发商争论的焦点，不只一家开发商向南都记者表示，会所和车位的权属开发商已在买卖合同中写明，不存在争议，而业主方面则坚持认为，它们属于小区设施配套空间，应该由全体业主所有，开发商在合同附件中的单方面约定是霸王条款。

 “会所的所有权在实践中还存在有争论，开发商约定属于自己拥有不能说违法。不过对于车位问题，《物权法》第74条第三款明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，开发商不区别情况以格式合同形式一律规定己有属侵权行为。”张茂荣律师指出。

就深圳现状，会所的性质确有很多特殊情况，会所的权属在《物权法》中也没有明确规定，文景志律师认为是允许当事人在合同中约定的，因此开发商就可以与购房者在合同中约定会所的权属。如果商品房买卖合同或者补充协议没有就会所的权属问题进行约定，应当认定会所归属于全体业主所有。此外，如果会所的面积已经由业主分摊，则会所属于全体业主共有。

3 按揭贷款未批责归买房人

市民刘先生在签署商品房买卖合同时曾经留意到这一条并提出质疑：“如果突然又来了个更严格的限贷政策，或者哪怕就是银行审批严格了些，导致我的贷款办不下来，怎么办？”而当时开发商给他的回复是：“那没办法，谁家的合同都是这么写的。”然而在合同范本中的约定是“因不可抗力未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方有权请求法院或者仲裁机构要求变更或者解除合同”。

因此开发商给出的上述附件修改条款被所有受访律师批判“很不合理”，涂成洲律师认为这条是典型的霸王条款：“合同双方约定是属于合议，不能增加一方的权利并无限放大。比如贷款政策等原因是购房者左右不了的，要注明因此对购房者的免责条款。”

事实上，银行贷款政策多变，且购房者可选的按揭银行几乎都是开发商的合作银行，故因银行原因导致按揭不成不该由购房者承担违约责任。但目前的情况，律师们只有建议，审慎自己的经济实力，先到银行查询自己的个人信用及咨询自己能够贷款的比例，如果不能贷到款要预备充足的房款。

4 “局部改变”可不通知购房者

 有开发商营销部人士举例，不会通知购房者的“局部改变”，比如“用材用料随时可能发生变化”，又如分几期开发的项目，在销售前期的时候对于后期的具体规划尚且无法确定，也就不能在买卖合同中体现。

 但这些对于购房者显然是不公平的。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

据此，涂成洲建议在补充协议明确开发商告知义务的范围，但他也坦言：“购房者总是处于弱势地位，难与开发商平等协商补充协议条款具体内容。”

5  精装修可用同等品质的材料、设备替代

此前万科的精装房质量门事件闹得沸沸扬扬，有开发商表示，目前国内法律对精装房交付并没有具体规定，因此合同中提及“精装修可用同等品质的材料、设备替代”是必要的。但显然购房者第一要反问的是：“用什么材料都不确定，怎么敢买？出了问题找谁？”

可想而知，是否替代、替代品是否为同等品质，难以判断，如此条款相当于就是开发商说了算。约定了精装修交付的房子，装修标准对购房者来说构成了主要权利，因此童新提醒购房者要特别小心这样的条款，因为无论哪种交付标准，“同等品质”的举证责任都在于开发商，而是否属于“同等品质”，如果双方无法达成一致意见，则需要法院或仲裁机构认定。

童新律师认为，对于电梯，附件中必须列明品牌、产地、型号及其他主要指标，鉴于电梯产品的特殊性，所谓“同等品质”很难成立。此外，附件中所没有列出的装置、装修、装饰，并不等于没有质量标准，首先必须符合国家强制性标准。“对于条款中所提及的‘不追究卖方任何法律责任’、‘买方无权要求卖方拆除、增减或变更’这样的条款，购房者可以根据情况选择申请法院或者仲裁机构认定无效，或者申请撤销、变更。”童新建议业主们事先请专业机构进行鉴定。

 6  公摊面积互相不退不补

“互相不退不补”，这点从措辞上看起来挺平等，双方都有可能受损或获利，但实际上，由于双方对房地产项目的信息不对称，尤其公摊面积难以测算，这个条款往往是开发商获利、免责，而购房者受损、权利被剥夺。

“由于目前的房地产市场买卖双方地位并不对等，是纯粹的卖方市场，才形成这样的‘霸王条款’。”涂成洲律师直指根源是市场买卖双方地位，按照目前的法律中明确规定，面积误差比绝对值不能超过3%“超过3%的话，购房者可以请求解除合同”。

不过这里分为两种情况，颜宇丹律师具体分析说，一种是房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归购房者。另一种是房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发商双倍返还给购房者。

7  整改重新验收入伙时间从头算

合同范本上的规定是“买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付”。而有些开发商在附件中将此项更改为“买受人重新验收后，没有异议的，本房地产交付时间按《入伙通知书》约定入伙之日”。

如此一来，相当于抹杀了整改所导致的延迟业主入伙时间。如果按照本合同条款进行修改的话，那么业主在重新验收合格之后，不得再根据合同约定来要求开发商支付迟延交房的违约金。就此，刘子孺律师分析：“对于这种条款，小业主应该更为谨慎，最好是要求开发商进行修改，严格按照合同约定，你重新验收通过的时间为你的交房时间，这样开发商有一个责任，对你的房屋进行尽快整改，以便你尽快验收通过，开发商也就可以少交违约金。”

很多纠纷案例显示，包括部分品牌开发商在内的，对于整改保修都不太上心，拖延严重，有的甚至不去整改。“这样修改后，业主办了入伙收了房，那么开发商何时整改就与‘超时入伙违约’没有直接联系了，自然规避了开发商自己的违约风险。”霍静律师指出。甚至还有开发商相关负责人透露：“入伙时间涉及到保修时限，该条款其实还变相缩短了房屋的保修期。”

 8  逾期交房只退房款不计息，违约金也减半

合同范本中要求开发商逾期交房超过90日，不仅要带利息退还业主所交的全款，并且还要支付10%的违约金，但开发商普遍在附件中进行了修改，一是由支付利息变为“不计利息”;二是由10%的违约金变为5%的违约金。

“这很明显不对等。开发商自己违约了，违约责任减半。但我记得买家如果违约，还是10%.除非开发商把买家的违约责任也相应减轻，我才觉得公平。”一位有多次置业经验的买家告诉记者，就他签过的合同来看，开发商一般都没有主动降低买家的违约责任。

刘芳律师对此表示认同，她指出：“这种修改是不公平的。业主按时付款与开发商按时交房是对等的责任，按合同范本第七条的规定，买受人逾期付款90日开发商解除合同的，业主按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，双方同意合同继续履行的，业主依违约情况要向开发商支付逾期应付款万分之四的违约金。”

 9  “质量问题”改为“不能正常使用”

合同范本中规定“存在质量问题，买受人有权解除合同”，但开发商在合同附件中对此更改为“不能正常使用或安全使用”。

“什么叫做不能正常使用？我家窗台漏水算不算？”一位刚收楼的龙华业主询问南都记者，而就这个问题，记者问了三个律师，连他们也无法给出一个明确的答复。既然如此，普通购房者又如何界定房子是否符合附件条款中的“质量过关”？

“这样的更改实际是把质量问题的最大上限抛出来了。但实际上，房屋的质量问题不代表不能正常使用。”霍静律师表示。综合来看，如房屋渗漏、裂缝、墙体空、墙皮脱落、使用了伪劣建材等都属于房屋质量问题。“质量问题相对好认定，但能否正常使用则很难说清。”而刘子孺律师表示：“说开发出来的房产不能正常使用或安全使用，这种可能性比较小，并且要是很严重的施工问题，才会出现，所以这样的约定将减少开发商的责任。”

对此，有不愿透露姓名的开发商负责人说：“其实这是在偷换概念，提高了买房者解约的困难程度。但原格式文本有值得商榷之处，‘存在质量问题的’标准过于宽泛，也容易增加纠纷。此处的修改尽管有利于发展商，但相对来说更严谨。”

10  面积误差由无偿赠予改为多退少补

这一条，合同范本的规定是“面积差异在正负0 .6%-正负3%的，超出部分无偿赠与业主，不足的则双倍返还业主”，被一些购房者戏称为“唯一的恩惠条款”。

但开发商们又在附件中进行了上述修改，为何？一品牌开发商的负责人表示：“面积超出，要无偿赠予，面积不足，开发商要双倍返还此部分价款。这对开发商的建设把控水平要求更高啊！但有时候是做不到的。”他认为，误差不可避免，在一定误差范围内，实行多退少补更科学更严谨。

但有买家则认为：如果我只想买100平方米，你建了103平方米出来，这岂不是在强迫消费吗？如果建出110平方米，超过了3%，但我并不想解除合同，可又没经济实力购买，那又怎么办？

“在签合同时，买卖双方对于面积和价款双方都达成了一致，至于后期开发商自己多建了，就不能强行要求买家购买。”霍静律师一锤定音，上述附件修改很明显对开发商更有利，一旦出现面积误差，可以多退少补，而不是按照合同范本中双倍返价或者赠送给业主。

11  只要有竣工验收通知，不得拒绝入伙

“如果约定了交房入伙时间为2月1日，结果10月1日才入伙，那么，我2月1日就要签这个入伙同意书吗？”有购房者就此条提出质疑。霍静律师指出：“虽然不排除是买方自己不来入伙的原因，但从法律效力上看，卖方要追究买家的违约责任，入伙通知书约定的入伙时间是否与实际中房屋已完成竣工验收交付条件的时间一致、入伙通知书是否实际送达买方手上这两条同时达成时，业主拒绝入伙，才具备违约。”

刘子孺律师表示：“发出入伙通知书后，卖方要买方来接收房产，否则视为交付，实际上就排除了业主的验收权利，也就是业主没有进行验收，房屋也是已经视同交付的，这样以后房屋出现问题也将由业主来承担。”

12  公摊面积广告收益属于开发商

 “开发商在小区公摊面积做广告，收钱，我们业主应该是有份的！我们买房同时也买了公摊面积啊，为什么我们没有收钱的权利呢？按这种道理来讲，我可以把我们家走廊出租出去。”一位业主看到这个条款，不禁发问。对此，受访律师们的态度也相当一致“公摊面积的广告收益肯定是归全体业主。”

按物权法的角度来说，买方已经把公摊面积都买单了，公摊面积肯定是属于全体业主共有的，那么开发商的使用、收益和处分都应该按照物权法规定归全体业主来决定。开发商没有权利这样做，这明显是剥夺了业主对于公摊面积的享有权。

刘子孺律师认为：“开发商获得了原本不应归于其的利益，并且这种获得是长期的，并且这种广告等等可能会对小区业主的使用造成一定的影响。”

就此，有不愿透露姓名的开发商高层人士坦言：“虽说这是典型的霸王条款，根据《物权法》公共部分收益应归全体业主，此处利用双方约定的方式进行了合法却被迫的权利转让。实际上，现在有一些小区通过业委会和发展商物业管理公司谈判达成协议，进行一定分成，是现实且共赢的做法。”

本版内文“合同范本”均指现行的《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》。