深圳房地产律师/颜宇丹

近日在深圳仲裁委员会开庭审理金山碧海项目的集团仲裁，笔者颜宇丹律师代理购房者一方。金山碧海小区有700套房全复式房屋，开发商由于“送面积”，擅自变更规划，对房屋加建一层楼板成为复式房，并搭建阳台成为双阳台，无法通过规划验收，导致购房者无法办理房产证，引发仲裁。开发商庭前提交了购房者与施工方签订的《房屋施工协议》，当庭提交了施工方出具的证明，称业主委托施工的事项全部已经履行完毕。开发商在庭审中答辩违建部分系购房者与施工方签订的施工协议事项，与开发商无关，因违建导致无法办理房产证的责任与开发商无关。

本律师在庭上针对购房者与施工方签订的这份施工协议发表了辩论意见：

《房屋施工协议》约定的施工委托事项与施工时间都与开发商进行违建的情况和时间明显不符，不能依据《房屋施工协议》认定购房者对开发商的变更规划是明知并且确认的，《房屋施工协议》与开发商擅自变更规划的行为无关。

一、《房屋施工协议》第二条约定：购房者委托施工方按照合同附件2所示购房者提供图纸对房屋进行施工。而开发商仅提交这份《房屋施工协议》，未提交附件2由购房者签字确认的委托施工图纸，所以该协议不能证明是由购房者委托施工方进行的施工改建加建，更不能证明导致办证受阻的改变规划的责任在购房者一方。

二、《房屋施工协议》第二条委托事项中约定具体事项包括“局部空洞的封闭、部分墙体的位置调整、水电线路工程”三项，如果没有施工图纸，单从文字上无法确定委托施工的具体内容，看不出有加建改建的任何细节。而签订该施工协议的原因是开发商承诺入伙后开发商负责水电、厨房及卫生间等非主体部分的施工，于是购房者与施工方签订了这份施工协议。从合同约定装修工程款计入总房款中，无需购房者支付这一点可以看出，如果是按照购房者的意思进行加建违建的部分，开发商怎么可能自愿承担这项增加的施工费用呢？又试想：如果没有明确委托，没有支付施工费，施工方岂能在购房者购买的房屋内随意改建加建，原因只有一个，施工方的改建加建根本就不是购房者的委托而是开发商的委托，是开发商支付的施工费，并且是在购房者购买之前就完成的，与购房者无关。开发商在庭审中提出施工费是由其代付给施工方的，此说法难以自圆其说，如果是代付则应分别核算，否则购房款中哪一部分代付给了施工方？类似开发商出售精装修房，装修施工费计入总房价中，说明此装修施工费是由开发商承担的。

三、《房屋施工协议》第三条施工时间约定为金山碧海花园竣工验收，购房者入伙之日起6个月内，而购房者由于与开发商争议未解决，至今未交接房屋钥匙。《房屋施工协议》的合同双方是购房者和施工方，应该是由购房者向施工方交付钥匙进入装修，不可能开发商未经购房者同意就将钥匙交给施工方进入房屋装修。如果违建部分是在该协议约定的入伙之后完成的，购房者当然应当承担责任，但该违建部分是在入伙之前即已完成，事后也未得到购房者的追认，与购房者无关。开发商当庭提交的施工方《证明》系开发商关联公司单方出具的虚假证据，不足为信。

四、多家媒体已采访报道金山碧海花园因违建未能办理房产证的事实，证实了金山碧海花园的违建部分早在出售给购房者之前就由开发商统一建好，并且因开发商的违规行为已被政府行政锁盘的未出售的90套房屋也同样是已完成了违建部分。因此，开发商将违建部分的责任强行转嫁到购房者身上的理由是根本占不住脚的！

五、购房者与开发商签订的认购书和购房者与施工方签订的施工协议为同一天，而事实上违建时间在前，双方形成买卖关系在后，更说明违建与购房者无关，系开发商单方所为。购房者与开发商处于信息不对称的地位，购房者非房地产专业人士，在买房时无法判断开发商何处变更了报建的规划。购房者对开发商事先宣传的所谓“送面积”也以为是合法行为，“送”的面积是经过规划的部分，开发商的售楼广告上宣传交楼标准即为复式楼，购房者并不明知此处“送”的面积系开发商通过变更规划搭建的一层楼板。开发商在庭审中认为购房者是受益者，因此不能要求开发商承担违约责任。而从开发商将施工费计入总房款中可见，“羊毛出在羊身上”，开发商并未真正地“送”面积，而且到目前为止购房者还为此无法领取房产证，怎么能是受益者呢？