深圳关注购房者律师团/颜宇丹

    我代理买方作为原告起诉的一起二手房买卖合同纠纷日前收到法院判决书，卖方因房价上涨违约不卖，双方合同约定违约金为房屋总价的20%人民币278000元。一审法院认为，“考虑到合同的履行情况及预期利益等因素，且原告未向本院提供其因被告的违约行为而导致的实际损失的证据，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付违约金人民币200000元。”

    本案在一审调解程序中，卖方先是同意按原合同条件继续履行合同，需要说明的是，由于国家政策变动，由于违约方的原因即使当时双方继续履行合同，也因此导致多增加5万余元的营业税。然而，在买方愿意承担这项本应由违约方承担的新增税费的情况下，卖方出尔反尔，再次毁约。原因只有一个，就是涉案房屋的涨幅已远远超过了双方合同约定的违约金数额人民币278000元，卖方宁愿冒着承担全额违约金的风险，在买方只要能继续履行合同做出让步的前提下，仍一而再再而三地恶意违约。法院在此情况下再调整降低违约金，无异于纵容违约方违约行为，作为维护公平正义的司法机关的公平何在？

    笔者颜宇丹认为，当事人双方基于自己的真实意思表示，依法签订的合同有效。双方在合同中约定的违约金计算标准并未违反法律规定，与法不悖，法院应予以准许。违约金本身是对合同履行的一种保证，除了补偿损失性之外，也包含了对违约方一定的惩罚性。卖方在一审中只是提出违约金数额过高，但并未提交任何证据予以证明。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，应由主张违约金过高的违约方举证。况且，合同当事人约定的违约金数额是对等性的，且本案违约金数额未超过主合同标的额的20%。因此，法院应当尊重当事人的意思自治，根据促进交易及维护交易安全的原则，以双方合同约定的违约金数额为依据，保护诚信守约的当事人的利益。从涉案房屋买卖合同签订至卖方单方解除合同违约期间，深圳房地产市场的价格处于持续上涨之中，涉案房屋同地段同面积房屋涨幅已逾30余万。房产市场本身存在波动性，双方当事人都可预见预期利益。

    违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，而在约定的违约金数额尚不能填补守约方因违约方违约造成的损失的情况下降低违约金，对守约方极为不公。按照我国《合同法》第一百一十四条的规定，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的金钱。违约金是在合同中事先约定的，作为合同条款之一。如果使受损害一方当事人因对方违约所受的损害得不到补偿，从而也就背离了违约责任的原则，对受害方是不公平的。

    当然，笔者也了解到，调整违约金数额是目前法院判决的大趋势大方向，已不是个案情况。如果根据违约行为的主观上是主动还是被动，恶意程度的大小来调整违约金无可厚非，但这种为了社会合谐所谓的人性化判决一味“照顾”违约方的做法不可取。

    目前，本律师接受本案原审原告即买方委托，代理继续上诉，请求二审法院变更原审判决违约金200000元为我方一审的诉讼请求278000元，并提交了相关证明因违约方违约行为造成的损失及预期利益的证据。

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颜宇丹：广东圣方律师事务所执业律师、中国政法大学在职法学博士、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳广播电台《地产先锋律师在线》栏目特邀嘉宾、深圳关注购房者律师团成员、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者、深圳军人社区法律顾问。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱yanyudan2007@163.com QQ:1422054976