公用草坪用作污水池,空中花园成储物间，业主维权成功!

                 文/深圳房地产律师  颜宇丹

  案情简介：

 前段时间，位于广州市滨江东、中大北门附近的嘉仕花园，因尚海轩二层建设酒楼的问题，业主们与酒楼施工方产生纠纷。

据了解，在建酒楼在没有办理任何手续的情况下，于去年8月开始施工，并将公用草坪用作污水池、空中花园成储物间。据业主介绍，嘉仕花园开发商承诺，四座住宅楼的二楼连为一体，而楼下的一块草坪是公用绿化带。楼盘交楼后，二楼却一直空闲着。去年8月开始，二楼又开始装修，业主们在见到招工广告后才发现这里正在建一座酒楼。

经过了多方交涉后，海珠区建设局已经就施工单位无证施工对其处罚14000元，并责令其向小区业主公示结构修复计划。

颜宇丹律师点评：

本案例中开商承诺的二楼的空中花园和公用绿化带的草坪，属于所在社区所有业主共同共有的财产，业主对其享有共有权，除经业主共同决定，任何人无权处分业主的共有财产。

《物权法》是调整财产关系的基本法律，这部法律首次引进了建筑物区分所有权的概念。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这两个法条阐述了业主的建筑物区分所有权的基本内容，分为专有权、共有权和共同管理权。

《物权法》把对于一些公共部分的共有权属进行明确规定，为处理该类纠纷提供了合法的依据。建筑物区分共有是一种基于共同关系而产生的共有，即属于共同共有而非按份共有。建筑物区分共有权，是全体业主对某些特定的设施场地等享有同一个所有权。

建筑物区分所有中的共有部分是不可分割的，在建筑物存续期间，始终保持共有关系，只有依全体共有人的共同意思，其处分行为才能发生对外效力。

《物权法》第七十六条规定，关于共有权和共同管理权的一些重大事项必须经业主共同决定，并且还要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 同时，根据第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第55条规定，利用建筑物共有部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 
    因此，本案中，无论酒楼的经营者是从谁手上租到的属于业主共同共有的财产作为经营场地，而事先未得到业主的共同决定同意，都属于侵犯业主财产权的行为。

即将于2010年7月1日起施行的《侵权责任法》第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”海珠区建设局责令施工单位向小区业主公示结构修复计划，即是让其承担停止侵害、恢复原状的侵权责任。但这还只是一个计划，是否能够真正实施，还要看施工单位的进一步行动。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋?律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：yanyudan2007@163.com QQ: 1422054976