上周末6月19日下午，全经联深圳分盟组织在全国地产博客中具有影响力的全经联深圳分盟部分名博参加了珠三角著名的“三角杂谈”论坛，研讨房地场市场最近热议的“买房后悔权”这个话题。与会代表有：

★专家：综合开发研究（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁教授;

■全经联常务理事、全经联深圳分盟常务副主席兼秘书长：英联国际不动产集团首席经济学家、首席营销学家，戴欣明工作室首席战略顾问戴欣明;

■全经联深圳分盟副主席，全经联深圳分盟首席营销学家：英联国际不动产集团董事长郭建波;

■全经联深圳分盟副主席兼深圳分盟副秘书长、深圳市书香门第投资发展有限公司副总经理王永胜;

■全经联深圳分盟副主席：深圳市兰江房地产公司副总裁杨大谷;

■全经联深圳分盟副主席：深圳市高发投资控股有限公司副总裁王岩;

■全经联深圳分盟副主席：雅颂战略传播机构董事长秦刚;

■全经联深圳分盟首席法律顾问：颜宇丹;

■全经联深圳分盟副秘书长骆诚愉;

■全经联深圳分盟副秘书长于华;

■全经联深圳分盟会员：深圳二手房律师团首席律师张茂荣;

■全经联深圳分盟会员：深圳市子一文化传播有限公司营运总监魏明霞;

地产思想者们畅所欲言、各抒已见，气氛非常热烈。以下是部分精彩发言摘录：

　　戴欣明：如果价格猛涨的时候，维权的人就没有了;在价格猛跌的时候，到处都是维权的人。房价本身上涨和下跌跟政府政策的取向有很大关系，而这又和大开发商是有很大的关系的。现在的房地产市场变得很浑沌了，很浑的水中，可能沙丁鱼都会死掉，这时候就必须放一条鲢鱼进去。放什么合适呢？《消费者权益保障法》的修订会有一段时间的，为什么现在出来这个后悔权？这时出台后悔权我觉得意义更加深远。对整个民生建设来讲，我认为是一个非常大的利好。我的观点是：不是绝对赞同，也不是绝对反对。从这次征求意见稿发现一个问题，房地产行业中最明显，政策制定者的初衷和人们所想的问题不是一个问题。人们所想的，我买了房一年后是不是可以无条件后悔了，可以退房，但是制定者想的完全不是这么回事，这是因为思考的方法和方向不一样。

　　宋丁：《消法》在这方面的倾斜有它一定的道理，但一定要处理好。我们不能建立一个东西，再破坏一个东西。担忧之一：后悔权是否是对法律的践踏。我担忧的不是“后悔权”不好，而是有谁能解决这个不公平的问题？国家也不能用纯粹感性来代替理性。担忧之二：后悔权”能否让双方的权利公平。市场经济带来的波动不应该由法律约定的某一方去承担。必须承认，在市场中你要对自己的行为负责，对自己的判断负责。因为我们有约定，应该谁来承担的责任就要用相应的法律来让他承担，这不是一个“后悔权”能解决的问题，不能说推给谁就完事了。第三个担忧，恶化市场竞争关系。假设这个房子很好，日光盘。先行找些排队的人，鸠占鹊巢，别人再想买就买不到了。一个月后全部退房，并且在大的条幅上写着：开发商欺骗我们！因为《消费者权益保障法》规定可以无条件退房。这种恶意的竞争在理论上是完全可以成立的，当我们没有办法用法律制止这种可能发生的危机时，它的结果可能是负的作用大于正的作用。

　　杨大谷（网名：图腾镜）：后悔权如果真正实施起来，有一个最大的问题是关于“税”的问题。在“退税”方面中国目前没有一个健全的制度制约。开发商在这方面有一个门槛，除非国家把它调整好。第二个问题，不排除有恶性的竞争者来恶意的买房和退房。这所有的环节都包含着很大的费用。这里除了税务成本以外，还有开发商的营运成本。第三个问题，合同生效之后，任何一方不得进行无理由违约。这种“违约”是和现有的《合同法》相冲突的。第四个问题，后悔权涉及到目前中国中小开发商，中小开发商的质量确实有问题，导致房屋质量维权的产生。这个后悔权可以归纳到法律层面上去，去做一个关于房屋什么条件下可以退房。如果合同没有严肃性，任何一方无理由的违约，完全会激化社会矛盾。

　　王永胜：像“三鹿奶粉”事件，有一个“免年检产品”的概念，“后悔权”也相当于这样一个东西，也是不可能存在的。有些部门在推卸责任。国家的职能部门没有起到相应的监督、监管的作用。我作为开发商代表，每天会处理很多这样的投诉事情。这些情况是根本的问题在“后悔权”期限内发现不了的。第一个问题，涉及到私人工程，不只是开发商的问题。还有配件的品牌，有些建材外面大的配件用的是品牌，里面用的小的组件是假冒伪劣的产品。一般这种情况开发商和消费者是发现不了的。所以，如果“后悔权”限定在两个星期内或更短时间内，根本解决不了这个问题。第二个问题，配套问题。开发商承诺商业配套，学校也好，有市政的配套、邮局等等。最后入伙，如果招商不到这些的话，最后也没有办法。第三个问题，物业服务的问题。比如你承诺的时候是世界品牌的物业管理公司来管理，到真正入伙的时候其实是开发商自己来管理。还包括园林，很多买楼的时候，看沙盘的时候园林弄得很好，最后交楼的时候完全兑现不了。

  　 张茂荣：“后悔权”其实不是一个法律的概念。它的本质实际上是指消费者在购买商品或接受服务后，在合理期限内（法律叫冷静期）有无条件法定解约权。第二，后悔权是通过《消费者权益保障法》来进行的修改，有特定的适用范围，对方一定要是生产经营者，或者是服务的提供者。消费者才是后悔权的实施主体，即使有后悔权对炒房客是不适用的。对二手房我认为也是不适用的，二手房的卖方也不是经营者，也就是说适用范围是有限的。第三，关于后悔权，现在也只是立法专家的意向而已，还没有进入立法程序里，后悔权的操作存在问题的。后悔权涉及到一个解约的期限问题，从什么时间开始起算。现在的《消费者权益保障法》虽然没有明确规定商品房有“后悔权”，但是广东省和深圳市关于实施《消费者权益保障法》里明确规定：如果开发商欺诈售房，那么消费者是可以进行退房的，要求开发商按照已售房款进行双倍返还。但是至今为止，没有任何一个法院引用这条规定来进行判案的。所以，最重要的是如何把一个法律落到实处是关键。

　　颜宇丹：后悔权在合同的分类上是如何归类的，是一个附生效条件的合同，还是一个试用合同。如果归类不同，双方的权利义务也不同。第二，从效力上来说，合同分为：有效合同，无效合同，可撤销变更合同。具有后悔权的合同属于可撤销合同。合同法里面规定，欺诈、胁迫或乘人之危，重大误解、显失公平而订立的合同方可撤销。买卖合同为双务合同，于平等的民事主体之间进行，无条件后悔权的法律术语是任意解除权，将造成合同双方权利义务不对等。第三，“后悔权”违反了之前几部法律的立法精神和法律原则。《民法通则》里面有一个禁止权利滥用原则。权利也是有限度的，你在行使自己权利的同时，你不能影响其他人行使权利，也不能扰乱社会的经济秩序。另外，它还违背了合同法中鼓励交易精神与维护交易稳定性原则。第四，后悔权俗称为退房，在法律上叫做“解除权”。什么条件下有解除权，早已散见于各部法律法规中，关键是怎样实施到位而不是再出现一个后悔权的概念。第五，如何甄别的问题。后悔权是无条件的，炒房客房价上涨的时候就后悔，房价下跌的时候就不后悔。如何判断是真后悔还是假后悔？如果是质量方面的问题，还有专门的检测机构，监管主观上的问题就很难去甄别。

　　魏明霞（网名：巍巍梓）：即使未来“后悔权”实施的话，为了维护公平利益，在消费者方面，可能会退给他80%，因为开发商要考虑成本的问题，成本可能会占到20%-30%。这样便可以保障双方的利益。至于质量问题，我觉得无论在前期的认购，还是在后期签订的合同里，如何赔偿，都已经有明确的约定了。如果想要监管房屋质量的问题，政府方面就需要加大监管力度了。在中国当前实行后悔权，第一时间不成熟，第二施行的难度肯定很大。匆匆施行肯定会激化社会矛盾。因为虽然现在开发商是一个经济实力强势群体。但如果从住房的角度来看，中国人80%是需要住房的，这个群体是很大的。如果需要住房的人联合起来，反过来开发商就变成弱势群体了。虽然开发商经济实力比较强，但是会导致政府方面监管的混乱。