主题：“首次置业如何办理按揭及业主如何维权之律师解答”

时间：2009年3月6日下午2：00-4：30

地点：XX地产网直播间

嘉宾：宇丹律师

编者寄语：

    有房子才能构成一个家，有了家才有归属感、安全感。在这个房地产动荡的年代，买房成了一个难题。首次置业应该注意什么？遇到维权要怎么解决？

　　在3·15即将来临之际，就首次置业、以及维权事件应该注意的一些问题，XX地产网请来了重磅律师宇丹进行答疑，希望可以为广大网友购房提供一些帮助。

首次置业时应该注意些什么？办理房贷时容易出现哪些错误？

    主持人：欢迎宇丹律师来XX地产网做客。今天，我们主要围绕四个主题进行：第一、首次置业者在置业时应注意哪些问题？;第二、首次置业办理按揭出现问题该如何解决？第三、业主维权该如何保护自己的合法权益？第四、给首次置业者的一些建议。

    首先，有请宇丹律师为我们解答一个问题，首次置业时应该注意些什么？办理房贷时容易出现哪些错误？

    宇丹律师：

    一、首次置业该注意的问题：　　

　　1、签订买卖合同。现在的房价谁也无法预料，使得消费者在购房时会产生疑虑，担心房价是否会下跌。若开发商主动承诺：房价如进一步下跌，可以补贴差价。那应该把此条写在买卖合同里作为合同的条款，保障了业主的权益。如果开发商没有提出这样的条件，购房者担心房价会下跌，或者担心会产生一些类似的事情，可以主动要求开发商承诺房价下跌就补差价。如果开发商同意的话，你就可以签这个合同;如果开发商不同意，而你又能够承担这个风险也可以买;如果承担不了这个风险，你可以选择不签订这个合同。

　　2、开发商的承诺。现在开发商有很多的承诺，应要求开发商把这些承诺作为合同的条款写入合同，避免日后产生纠纷。

　　3、社区规划与合同上不符。比如买房时社区规划里没有垃圾场，收楼后又有了垃圾场，对生活造成了影响。之前开发商没有提到这个规划，但后期却出现了，这可以作为违约的理由。但是置业者需要注意保全证据，比如原来的规划图和沙盘的照片等。　　

　　4、关于中间交接手续的问题。任何交给开发商的材料，最好列一个清单，让开发商签上字。　　

　　5、合同的问题。买卖合同一般都有多页，盖章的时候不能只盖最后一页，应加盖骑缝章，以防开发商事后不予承认合同前页的主文内容，包括我们改过的地方也要按手指印。中间交接的手续问题一定要防范风险。

　　6、维权的问题。在二手楼交易中，卖方如隐瞒了影响房屋价格的重要情况，可以要求退房。有一个案例：凶宅。有业主买了一套房子，之前曾出过凶杀案，但是原来的业主没有告诉他。　

　　最后双方找了律师代理，争辩的很激烈。一方说：虽然发生凶杀案，不影响房子本身的结构等。但是，另一方认为造成了业主心理的恐慌。这些情况都要在入住前要问清楚，避免以后出现纠纷。

　　 二、关于银行贷款的问题：

    一般按揭的合同作为担保合同，跟买卖合同是一起签订的，贷款合同上面附着一份担保书，而合同里会注明一些条款。比如违约的条件，多少天能办下来贷款。如果没有约定的话，关于购买商品房的司法解释也有一个规定，如果因为一方的原因造成贷款办不下来，对方可要求解除合同，赔偿损失。如果是因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方都可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。如果由于贷款人（买方）贷款资料不齐全，有虚假的材料批不下来，或者贷款不符合条件，这是买房人的原因了。如果是买房人的原因，那么就不能自己提出解除合同。如果是其它方面的原因，如政策方面的，银行方面的原因，跟买卖双方没有原因，双方都可以提出解除合同。

按揭办不下来该如何处理？

真是头疼呀！这种情况的怎么处理呢~~

　　主持人：首次置业者在办按揭的时候没有任何经验，第一次按揭办不下来，而首付已经交了，但是开发商那边也不解除合同。这种情况应该怎么办？ 

   宇丹律师：如果买方提供了真实有效并且完整的贷款申请材料，又具备资信和还款能力，这样就可以起诉或提起仲裁请求解除买卖合同。贷款办下来有可能是房价下跌，银行考虑到自身的风险，这样的话可以要求银行重新评估房价以确定一个贷款额。

   宇丹律师：如果仅有售楼人员承诺的房价不会下降而未将房价如果下降是可以退房还是补贴差价的承诺写入合同，以这条理由来退房的话，是构不成合法的依据的。你可以找出法定退房的依据，分散在各部法里面，比如房屋主体结构质量不合格或房屋质量不合格严重影响正常居住使用，再一个迟延交楼多少天，迟延办证多少天以上，比如开发商隐瞒了一些情况，没有预售许可证等等。但预售许可证在起诉前取得的话，买卖合同认定为有效，房子也是不能退的。如果构成这些条件的话，你可以以这些理由来解除合同，以降价来解除合同是不予以支持的。　　
　  合同一方违约造成另一方损失的，应该约定赔偿损失。比如说房价涨了，应该把房价涨的部分给他。如果房价跌的话，违约方应该把跌的部分给买方。这样对双方都比较公平。　

    去年上半年我办了好几个房地产买卖违约纠纷案，被告都是去年来深圳的温州炒房客。温州商人已与第一个买方签订买卖合同后，在办理过户手续中房价涨了，便又卖给第二个买方。本来第一个买方可以要求卖方赔偿购买时与卖方违约时房屋市场价的差价部份，可是深圳国土局提供的商品房买卖合同的示范文本那一条违约责任上却是按定金罚则退一赔一就不再追究其它责任，即卖方只需退给第一个买方定金并再赔偿一倍的定金。这明显对买方不利，其实虽然国土局要求必须用示范文本签订合同并且备案，但它的性质不是格式合同，可以修改。

　　合同是打印好的，可以在后面手写补充条款，也可以修改合同。法律规定，手写的效力是高于印刷的效力的，可以修改、填写。无论是一手房，还是二手房也好，遇到问题必须修改。　　

　　特别是补充合同中的内容是开发商加上去的，里面有些霸王条款，一定要仔细看，不接受的就要修改。比如有一次我没有以律师的名义，陪朋友去签订二手房买卖合同，修改格式合同时中介说这些是不能修改的，我说：谁说的？不信你拿修改过的合同去备案，最后就备案成功了。

维权时容易出现哪些问题？该如何保护业主的最大权益？

嗯！这个问题值得深思~~　　

   主持人：一般业主维权表现在哪几个方面？

   宇丹律师：业主维权主要体现在这几个方面：1.延迟办证。一般合同有约定，必须多少天内办好证，没有办好就按几个点补偿。没有约定的，最高法院的司法解释也有规定，如果交的不是现楼，自房屋交付使用之日起90日;如为已竣工房屋的，自合同订立之日起超过90日的期限未取得房屋权属证书的，就可以索赔了。
　　
　　2. 办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法输房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。一个小区如果全部延迟办证，赔偿额会是一笔不少的钱。一般成立业主维权委员会，向开发商进行维权。但是现在业主不太团结，一到维权的时候，成本、精力是消耗很大的，很多业主会觉得麻烦坚持不了。
　　
　　3.还有前期费用的问题。如果买卖合同约定了仲裁，一般仲裁费比诉讼费要高，仲裁处理费起价就是5000元，还有律师费，这些是由原告预支的。所以，一牵涉到费用问题，哪怕维权的胜诉把握很大，有些业主也不愿意出，觉得不值，其他业主就退缩了。
　　
　　4.计算面积的问题。前不久有几位当事人找到我咨询一个案子，他们在惠州一个房地产公司各购买了一套“楼花”，后来测绘出来的面积比买卖合同约定的面积少11%。法律规定面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同并返还已付房款及利息。一开始售楼处卖的房子，没有把开发商的地址写上去，现在买方要求退房，售楼处不配合，不告诉业主开发商的地址。不给开发商地址的，现在行政信息公开了，深圳企业的资料都可以到工商局的网站上去打印。在交涉过程中开发商一开始从不同意退房到同意退房但提出由买方承担已交纳的税金。这是开发商的违约行为，不能把税的损失加在业主的头上。开发商不但要承担法律税，还应把按同期银行利率计算的利息退给你。最后的协商结果是，由开发商承担税金，买方同意减少一部份利息便和解了。否则，协调不下来，告到法院的话，时间周期性就太长了。
　　
　　在房价波动不稳定，尤其房价下滑的时候，纠纷最多的就是"退房"，很多业主觉得不划算。如果置业者没有合法的理由，只是说价钱跌了，开发商是欺诈行为要退房而起诉开发商，法院是不予支持的。

   宇丹律师：一般的视频资料是不能单独作为证据使用的，照片也是。有些证据可以直接从网页上截下来，但缺乏可信度，因为可以进行修改，一定要到公证处进行公证。视频、录像、录音都是一样的。

　　我注意到很多网站去年在做"断供"的专题。业主以断供来威胁开发商达成一些条件。其实，这些情况是对业主不利的。还有投机客是赚取差价的，结果倒贴了，成为负资产。因为自己手上还有几套房子，这套他可能就不要了。断供会导致贷款人的信用降低，出国签证或办注册公司及今后再办理贷款都会受到影响。一旦你跑了以后，银行会起诉到法院。由法院对房屋进行拍卖;如果第一次拍卖没有人接的话，第二次就变成五折了。不够欠款的部分，你还需要偿还，你的账号可能会被冻结。一旦开发商把你的财产状况提供给法院，你的其它房产就会被查封拍卖，所以，业主不要轻易的采取断供的方式进行维权。

    细节决定成败。买房者由于不熟悉相关法律法规和操作细节，常常受到专业公司的蒙骗。为慎重起见，在购买房产时最好邀请专业律师陪购，审查合同，避免日后因细节问题处于不利地位，难以维权。