根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定，军队房地产权属归军委、总部所有，产权产籍由各级营房基建部门归口管理。到目前为止，国家暂时没有出台军产买卖的政策。因此，军产房暂不能上市买卖，也不能换发地方政府房管部门发的商品房房产证。

多年来，由于特殊的历史原因，深圳陆续兴建了大量“军产房”。其中一部分原作为部队配套设施兴建，建成后却进入市场销售，由于其价格相对商品房十分低廉，因此吸引了大量购房者。但此类住房由于游离于政府的监管之外，一旦出现纠纷，极难解决。 

我就曾代理过一起军产房二手房纠纷案,案中的被告收到原告的预付款后即不交房，也不按承诺过户（事实上也无法过户）。原告无奈要求退还预付款，而被告置之不理。原告投诉无门（地方政府不受理有关部队的投诉），只能走法律途径向法院起诉。

因此，希望朋友们在购买军产房时慎重!

 

 

                           民事起诉状

 

原告:李 X X , 女,1967年6月出生，住所地深圳市 X X 区 X X 路X X 区 X 栋 X X。

被告: 杨 X X ，男，1970年5月出生，住所地广东省边防总队第 X 支队。

　　

诉讼请求：

1、请求确认原告与被告签订的房地产转让合同无效；

2、判令被告返还原告房屋预付款人民币     元；

3、判令本案诉讼费由被告承担。

 

事实与理由：

2006年11月30日，原告与被告签订房地产转让合同，被告将位于 X X 区 X X X 路 X X 大厦 X 栋 X X 室物业转让给原告。合同约定：房屋总金额为人民币80万元整，被告负责办理产权转移的相关事宜。另约定，合同签订三日内，原告向被告支付20万元人民币，被告交付房产给原告。原告分别于2006年11月22日支付被告32万元人民币，2006年11月27日支付3万元人民币，2006年12月19日支付5400人民币，2006年12月28日支付2700元人民币（原告代被告退还该房承租人12月房租2700元，做为预付房款),合计358100元人民币。

合同签订3日后，被告称租户多种原因不搬家而并未依约向原告交付房产，20多天后租户搬家把钥匙交给被告之妻 王 X X，王 X X 至今不肯将房屋交付原告，既不同意转让该房，也不同意退还预付房款。原告多次找被告所在支队要求过户，至今未得到解决。

原告认为：依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：“不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。”依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：“军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。” 同时依据《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定：“出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。”以及第三十条规定“按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余收入归个人所有。” 综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，并且持有原售房单位的放弃优先购买权同意上市的意思表示的证明，否则无权转让，转让无效。原告向被告转让其军产房既未事先取得总后勤部的审批，又未持有原售房单位的放弃优先购买权的证明，因此该转让合同应属无效合同。

依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。” 因此，被告收取原告的房屋预付款应依法予以返还。

据此，特提出上述诉讼请求，请依法判如诉请，以维护原告的合法权益和社会的和谐和稳定。

 

此致

深圳市 X X 区人民法院

 

 

附：

1、本诉状副本1份

2、房地产转让合约1份

3、其他证明文件   份

                                                 

                                                                                                                                                              具状人：X X X

                                                                                                                                                                 X 年 X 月 X 日