维修资金是业主为本物业区域内公共部位和共用设施设备的维修养护等事项而缴纳的资金，其使用依法接受政府监督。然而，实践中，部分小区业主委员会或者受托使用维修资金的物业公司与施工单位在签署施工合同时存在合同价款虚高，甚至以合同约定排除第三方审价的行为，企图逃避政府监督，侵害了全体业主的合法权益，并引发诉讼。

基本案情  2015年，甲物业公司提供管理服务的某大楼因存在严重消防隐患被相关主管部门勒令整改。当时该大楼业主委员会尚未成立，经街道协调，甲物业公司发出《投标邀请书》（载明资金来源为大楼维修资金，待大楼维修资金结算入账后一次性支付），牵头实施维修工程。之后，乙公司中标，甲物业公司（发包方、甲方）与乙公司（承包方、乙方）签订《消防工程施工合同》（以下简称系争合同）。该合同约定，由乙公司进行系争大楼消防工程施工，合同承包总价人民币135万余元，增补工程按实结算；因大楼业主大会正在筹建中，经双方协商，工程造价全部先由乙公司全额垫付，垫资期为1年；工程竣工验收后，工程量按施工图纸及甲方签证计算，并经工程审计，最终结算总价以审计价为准。合同签署后，乙公司按约施工。

2016年5月，丙业主委员会登记备案。该工程竣工验收，乙公司向甲物业公司移交系争工程，但丙业主委员会并未及时开通维修资金账户，且对乙公司主张的187万余元系争工程造价不予认可。因甲物业公司和丙业主委员会均未向乙公司支付工程款，乙公司提起诉讼，要求甲物业公司与丙业主委员会共同向其支付工程款187万余元及迟延付款违约金等。
审理中，经法院主持，三方均同意由丙业主委员会在一定期限内开通维修资金账户、委托丁审价单位对工程造价进行审价。但是，由于合同中缺乏三方之一的丙业主委员会盖章，按照相关审价规则，丁审价单位未能出具审价报告而只出具了咨询意见书。该意见书认为，系争工程部分材料单价明显高于市场价，工程造价为87万余元。乙公司对该意见书的出具单位资质、审价程序、单价采用等方面均不认可，认为丁审价单位应采纳合同约定的相关单价，并要求重新进行司法鉴定。对此，丁审价单位在审理中回应称，若施工合同有三方盖章，在价格认定方面审价单位可以听取三方的意见以确定是否三方真实合意。但即便如此，若合同价偏离市场价过多，其也将不予采纳该合同价，否则第三方审价就失去了意义。
法院经审理认为，由丁审价单位对系争工程造价作出鉴定，系法院审理过程中由各方当事人协商一致达成的约定，系当事人真实意思表示，符合乙公司在签订系争工程合同时的预期，亦得到了实际履行。对乙公司就审价程序、材料单价方面提出的异议，审价单位也已一一作出回应。故乙公司要求重新进行司法鉴定的意见，依据不足。丁审价单位出具的咨询意见与法不悖，可予采纳，认定系争工程造价为87万余元。同时，因工程款利息系工程的法定孳息，故判决乙公司有权自工程交付之日起取得工程款利息。以上所有款项，自大楼维修资金账户支出。
法治建议  因小区维修需要，物业公司或业委会委托第三方进行施工时，应当尽到管理职责，不得借此侵害小区业主的共有权利。而作为施工方，也应按约履行合同义务，诚信经营。在民法中，诚实信用原则是指民事主体进行民事活动必须意图诚实、善意，行使权利不侵害他人与社会的利益，履行义务信守承诺和法律规定，最终达到所有获取民事利益的活动，不仅使当事人之间的利益得到平衡，而且使当事人与社会之间的利益得到平衡。

首先，诚实信用是民法中的“帝王原则”，也是社会主义核心价值观在法律上的体现。从本案纠纷发生的背景及过程来看，乙公司对系争工程最终将以丁审价单位确定的造价进行结算，在投标时即已有明确预期，启动审价程序也是其提起本案诉讼的首要目标。现其在审价结果对其不利的情况下，又对丁审价单位的资质、程序等方面提出异议，显然有违诚实信用原则，得不到法院的支持。
其次，维修资金是大楼的“养老金”，关乎社会公众的安全和利益，其使用早已被纳入政府监管范畴，有其固有的规则，不容随心所欲。本案中，系争工程的启动和实施发生在业主委员会尚未成立时，施工单位通过串标方式取得项目，再与物业公司签订单价明显高于市场价的合同，主张的工程款高于审价一倍多、约100万元，严重侵害了业主共有利益，也不可能得到法院的支持。
再次，合同相对性是合同的基本原则，但当合同约定违反法律、政策规定，将面临无效或不被采纳的不利后果。本案合同所指向的付款账户已明确约定为维修资金，而如前所述，维修资金有其理应被监管的本质属性，其中有损业主共有利益的合同条款如材料单价，显然将在承担监管职能的程序——第三方审价中得以识别和纠正。合同主体不应心存侥幸，企图逃避监管。
对此， 建议如下： 作为物业公司，在业主大会尚未成立时，应对必须及时启动的施工项目树立更强的责任意识，当好“管家”。在受托使用属于业主共有的维修资金或公共收益实施维修工程的过程中，应始终将维护业主的共有权益放在首位，提高法律意识和规范意识，做好资格审查、流程管理、资料保存、交接协调等各环节工作，尽职尽责、善始善终完成所托，切勿抱有侥幸心理，从中牟利。 作为业主委员会，应在成立后第一时间对此前由物业公司代为签订、履行的对外合同进行接管，避免“合同非我签，责任非我担”的认识误区，否则工程款利息的扩大损失将成为所有业主的共有利益损失。 作为施工单位，在实施大楼维修工程时，应当提高法律意识，不可陷入因最终工程款将从维修资金账户中支出即可放松程序规范要求的误区，而应认识到使用维修资金的工程关系到所有业主的共有利益，将受到更严格的政府监管。因此，做好工程施工中的留痕工作，以认真负责的工作态度取得业主委员会的信任，至关重要。
相关法条  《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

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