【基本案情】谭兰与方剑越于2009年4月30日登记结婚，于2021年6月17日经广东省普宁市人民法院调解离婚。婚续期间，购买位于广州市花都区新华街XX路X号X栋X房（下称新华街X号房）登记于方剑越名下，登记时间是2013年3月28日。方剑越因欠款想要贷款，但其征信情况不良，找到汤洪仲将房产过户给汤洪仲，向银行借款比向私人借款利息低，汤洪仲有稳定工作，没有不良贷款记录，故由汤洪仲以自己的名义将房产抵押出去办理借款。2020年11月16日，方剑越与汤洪仲签订《房产挂名协议》，约定，方剑越因个人原因向汤洪仲借用购房名额，汤洪仲帮助方剑越挂名房产地址为新华街X号房，代挂名房产时间为两年，过户到汤洪仲名下后，待房产证够两年后，方剑越结清汤洪仲过户后帮忙办理的贷款（80万），汤洪仲再过户回房产给方剑越名下。房产过户给汤洪仲后只作挂名，不作居住，由方剑越居住。2020年11月16日，案涉房屋办理转移登记至汤洪仲名下。因汤洪仲其银行流水简单，银行审批无法通过，方剑越找到了第三方贷款公司以广州越璟茶庄有限公司作为贷款主体，汤洪仲仅是配合方剑越去签名，由汤洪仲将案涉房屋作为借款的抵押担保，2021年2月4日，案涉房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人是建行花都分行。谭兰于2021年4月30日向一审法院起诉请求：1.判令方剑越、汤洪仲签订的《房产挂名协议》无效；2.方剑越、汤洪仲协助将新华街X号房产过户于方剑越、谭兰名下。

【法院裁判】一审法院广州市花都区人民法院作出（2021）粤0114民初9370号民事判决，认为，方剑越与汤洪仲通过签订《房产挂名协议》的方式将案涉房屋转移登记至汤洪仲名下，明显是为规避中国人民银行对贷款行为的管理规定，该行为严重不诚信，且在方剑越本人征信不良不能获取贷款的情况下通过此种方式获取资金，若放任此种方式，有可能损害信贷资产的安全，对正常的金融秩序造成冲击。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定“违背公序良俗的民事法律行为无效”，根据前述分析，方剑越与汤洪仲签订的《房产挂名协议》不仅违反贷款管理规定，且实质损害了社会经济秩序和社会公共利益，依法应当认定为无效。关于方剑越、汤洪仲应否协助将案涉房屋登记至谭兰及方剑越名下问题。案涉房屋在谭兰与方剑越婚姻关系存续期间购买的，根据我国婚姻法律制度上夫妻财产共有制的一般原则，在无证据证明夫妻双方对婚姻关系存续期间取得财产归属进行约定的情况下，案涉房屋虽登记在方剑越一人名下，仍应认定为夫妻共同财产，且方剑越对案涉房屋原属于夫妻共同财产的事实无异议，故谭兰请求将案涉房屋转移登记至其与方剑越名下，一审法院予以支持。判决：确认方剑越与汤洪仲签订的《房产挂名协议》无效；汤洪仲、方剑越于判决发生法律效力之日起十日内协助将新华街X号房转移登记至方剑越与谭兰名下。

广东省广州市中级人民法院于2022年3月28日作出(2022)粤01民终4154号二审判决，认为，关于案涉《房产挂名协议》的效力问题。汤洪仲上诉称，《房产挂名协议》是方剑越、汤洪仲在平等自愿基础上签订的协议，协议内容未违反法律强制性规定及损害案外人的合法权利，应为有效。对此本院认为，《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。根据查明的事实，汤洪仲一直认可案涉房屋产权属于方剑越，其与方剑越之间仅是代持关系。之所以与方剑越签订代持协议，是为了帮助不符合贷款资格的方剑越获取银行贷款。可见，汤洪仲与方剑越签订《房产挂名协议》的目的在于以虚假的房屋买卖关系，达到规避银行贷款规定，获取银行贷款的目的。该行为构成虚假通谋，一审法院认定双方签订的《房产挂名协议》无效合法有据，本院予以维持。

关于在案涉房屋房贷未清结的情况下，案涉房屋权属登记可否变更的问题。汤洪仲上诉认为，一审法院在相关贷款未清结，且未确认还款主体的情况下，判决案涉房屋过户至方剑越、谭兰名下不仅损害汤洪仲的合法权益，也会导致判决难以执行的后果。对此本院认为，汤洪仲代方剑越向银行借款而产生的债权债务关系，属于另一法律关系。因借贷导致的债务应当由汤洪仲偿还还是由方剑越偿还，均不属于本案审查的范围。汤洪仲的该上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。

《房产挂名协议》无效，案涉房屋产权登记本应依法恢复登记至方剑越名下。一审法院基于方剑越、谭兰原为夫妻关系，故判决方剑越、汤洪仲协助将案涉房屋登记于方剑越、谭兰名下亦并无不妥，本院予以认同。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。

【笔者评述】本案是虚假的《房产挂名协议》，二审法院适用法律更为准确，一审法院适用的“公序良俗”原则。

对于以他人名义购房的“借名购房协议”，是物权保护问题，与本案例不同。

作者：李启来律师20230217