【案情】河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司（以下简称华盛六分公司）与菩萨崖自然生态风景区开发有限公司（以下简称菩萨崖公司）于2013年5月27日签订《结算单》，确认尚欠工程款1930.65万元。2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，约定以盂县金龙大街金龙小区（盂县小区）第1栋，一层底商全部建筑面积1718.4平方米，二层全部建筑面积1641.8平方米，三层全部建筑面积1642.8平方米，共计5002平方米建筑抵顶1930.65万元工程款。2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出(2013)阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》的上述内容予以确认。

王保双以盂县菩萨崖自然生态风景区开发有限公司（以下简

称盂县菩萨崖公司）为被告民间借贷纠纷一案，经山西省阳泉市中级人民法院（2015）阳商初字第00034号民事判决书确认，盂县菩萨崖公司应向王支付借款1200万元及利息，该判决于2017年10月25日作出。依据该判决，王保双向山西省阳泉市中级人民法院提出强制执行申请。2018年5月15日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2018）晋03执17号之一执行裁定书，查封了华盛六分公司抵顶的上述5002平方米建筑。

华盛六分公司针对查封提出了执行异议，2019年11月4日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2019）晋03执异19号执行裁定书，驳回华盛六分公司的异议请求。华盛六分公司遂提起执行异议之诉。山西省阳泉市中级人民法院2020年3月2日作出的（2019）晋03民初134号民事判决，驳回华盛六分公司的诉讼请求。华盛六分公司向山西省高级人民法院上诉，山西省高级人民法院于2020年12月15日作出（2020）晋民终737号民事判决，驳回上诉，维持原判。华盛六分公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为华盛六分公司的申请理由成立，撤销了原一、二审判决，指令山西省高级人民法院审理。

【争议焦点】针对华盛六分公司提起的执行异议之诉，争议焦点为：华盛六分公司作为案外人提出的执行异议是否成立，是否足以排除对5002平方米建筑物的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，本条是这一焦点问题的主要法律依据，原一、二审作出了不足以排除强制执行的认定，最高法院作出了足以排除强制执行的认定。

【裁判理由】原二审维持判的理由：关于上诉人华盛六分公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的“已合法占有该不动产”，应理解为对不动产进行了事实上的管理和控制。以房屋为例，拿到房屋钥匙、办理物业入住手续、缴纳相关费用等，才能视为对房屋已享有事实上的管理和控制。而根据王保双提交的房屋现状照片，结合双方陈述，案涉房屋仍处于框架结构状态，既未安装门窗，也未进行外部装修，尚不具备事实上管理和控制的条件。上诉人华盛六分公司主张菩萨崖公司已将案涉房屋交付其占有使用，其对案涉房屋拥有事实上的所有权，理由并不充分。其提供的金龙小区高层住户确认表不足以证明其对案涉房屋已进行了事实上的管理和控制，故不能认定上诉人在查封前已合法占有案涉房屋。上诉人华盛六分公司还主张其通过以房抵债方式已实现工程价款优先受偿权，应当优于普通金钱债权受到特别保护，本院认为，上诉人与菩萨崖公司签订《房屋抵债协议》，同意将工程款抵顶房款，但在未办理房屋过户登记前，上诉人享有的只是物权期待权，在性质上仍然属于债权，该权益是否足以排除强制执行，仍需要根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件作出认定。故上诉人以优先受偿权为由主张排除执行的理由不能成立。

最高法院支持再审申请的理由：最高人民法院于2021年12月13日作出（2021）最高法民申4574号裁定认为，根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王保双与菩萨崖公司系民间借贷关系，王保双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。

【笔者评述】在民事执行案件中，案外人对执行标的的异议是否能够排除强制执行？根本上取决于异议人对该标的是否享有权利？最高法院本案例正是从这一法理入手撤销了原审判决。从最高法院本案例的裁判理由来看，主要有两点，一是案外人华盛六分公司享有优先受偿权，二是先于执行申请人行使了优先受偿权，三是抵债房屋享有的权利外延更广，不限于取得物权。享有优先受偿权和行使了优先受偿权是对房屋所享有的权利的依据。

那么，笔者进一步延伸解读这一裁判理由，从享有优先受偿权这一视角来看，在法律规定的行使期间内只要行使例行受偿权即可以排队此期间的强制执行，超过行使期限可能丧失优先受偿权，丧失优先受偿权后则不得以此为由排除强制执行。从先于申请执行人行使优先权来看，只要是先于申请执行人行使的权利是合法权利，并不限于是优先受偿权而排除强制执行。所以，最高法院裁判理由称“案涉抵债房屋所享有的权利‘足以’排除强制执行”时，本文标题采用“‘可以’排除强制执行”，使享有的权利更广。

那么，最高法院的认定与原二审的认定是什么关系？原二审主要有两点，一是不能认定华盛六分公司在查封前已合法占有案涉房屋，二是华盛六分公司以房抵债的房屋在未办理房屋过户登记前享有物权期待权，仅有债权。

笔者认为，这些理由被最高法认定以优先权享有的权利所覆盖，所以再审裁定并未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。对是否占有使用未作评述，对于原二审认为的物权期待权作为排除强制执行理由显然是否定的，即便是债权，这种债权亦应得到保护。对于抵债房屋所享有的权利，笔者注意到华盛六分公司与菩萨崖公司达成了(2013)阳商初字第42号民事调解书，笔者认为并不当然需要该调解书的确认。

作者：李启来律师20230109