【前言】合同的效力是法律制度对一定民事活动的评价，并运用这一评价保障国家法律的正确实施和社会秩序的良性运转，而现实生活是纷繁复杂的，法律之强制力主要体现在依法强制实施的部分，还有大量民事活动体现在日常生活、生产过程之中，其中包括一定的无效行为而“相安无事”，似乎有其“有效性”。但有法律风险，应予避免。本文通过一案例说明。

【案例】北京市通州区人民法院于2021年1月4日作出（2019）京0102民初28168号民事判决，判令被告李某某与原告臧某某于2011年3月23日签订的《房屋转让合同》无效，被告李某某返还原告臧某某租金251 123．3元。原因是双方于2011年3月23日以《房屋转让合同》的名义签订合同，约定房屋“转让”总面积共计135平方米（建筑面积），“转让”期为贰拾年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止。法院审理认为，李某某与臧某某签订的《房屋转让合同》内容显示，该份合同实系房屋租赁合同。因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李某某应将房屋租金退还给臧某某，但应扣除臧某某使用房屋期间产生的占有使用费。遂作出此判决。

【评述】该判决表明，合同约定的期限20年，已履行部分的7年间还是按约定执行的，该部分似乎又是“有效”的，这一部分的“有效性”出自《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。司法实践中，类似规定也较常见，如《民法典》第七百九十三条建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

此外，本案的发生，从裁判文书显示“2018年8月28日，村委会（作为甲方）与李某某（作为乙方）签订《自主腾退协议》约定。李某某将房屋和附属物位于北京市通州区马驹桥周营村，租地合同面积1．3亩，实测面积1．24亩，房屋测绘建筑面积2 488．32平方米全部交予甲方。现臧某某已从涉案房屋中腾退，该房屋暂无人使用。”表明臧某某腾房可能是被动的，非其合同目的，这种情况下应予充分评估合同期的市场变化，通过约定损失赔偿办法来避险，但在无效合同中，约定的赔偿办法也难受保护，会增加举证的难度。所以，合法，合规还是根本之策。

作者：李启来律师20220429