为房子找个好管家

好的物业服务不仅可以让业主享受到良好的居住环境和氛围，同时能够带来房产的保值和增值。

东地产  汪露    报道

2012年9月1日起，上海将执行新的售后公房物业服务收费标准，一改16年停滞不涨的惯例。执行新的售后房物业服务收费标准，多层住宅管理费每户每月5元-9元；高层每户每月6元-12元；保洁费每户每月6元；保安费每户每月9元。

在关注售后公房物业费的同时，对于商品房物业费的收取标准，也因小区垃圾成山、电梯事故频发、经常无缘由的停水断电……类似这样有关小区物业管理的负面消息，常常见诸报端，让人不免心生畏惧。

而社区内的物业管理水平直接影响到其所对应楼盘的品质及价值。

 

差物业拉低社区整体品质

 

一般在本身没有明显缺陷的情况下，楼盘间的物业管理水平是长期保证楼盘品质的关键，也是项目增值最关键的要素之一。一个好的物业管理公司往往能提升小区知名度，而一旦小区知名度提高了，则将来房子升值的可能性才高，未来即使业主选择出售也更容易以较高价格出让。

资质较差的物业公司一般缺少完善规范的培训体系，物业人员也更换频繁，缺乏优质资深的员工，从而限制了其物业服务质量及水平。如因安保人员的素质及投入造成小区存在偷盗等安全隐患；因服务管理上的疏忽造成小区电路、电器等可能引起火灾的隐患风险；因小区秩序管理不力造成的共用区域占用、邻里争执、噪音等冲突隐患；物业公司服务沟通能力查，构成其员工礼仪、态度差，对于业主请求的反应效率低下与回访沟通不佳等。

 

合理途径应对物业服务不满

 

    《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，多数业主擅用对定期交纳物业费不予支持，表达对于物业服务质量的不满，使物业公司收益不足，从而无法开展工作。业内人士称，拒交物业费会形成恶性循环，进一步降低楼盘的实际价值。

上海律和理律师事务所陈太贵表示，业主可以基于物业公司没有履行合同中应当履行的义务而向法院起诉，但业主不能因此而拒绝交纳全部物业费。

陈太贵提醒，业主如果对物业公司服务不满意，应该与物业公司友好协商，以提高物业管理服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后采取法律途径解决，而采取拒付物业管理费的方式进行对抗是不恰当的。另外，小区成立业主大会后，经过业主大会专有部分占建筑物总面积1/2以上且业主占总人数过1/2的业主同意即可选聘新的物业公司。

 

 

 

 

 

国家一级资质物业管理公司缩影

上海陆家嘴物业管理有限公司

简介

上海陆家嘴物业管理有限公司1992年5月18日在浦东新区注册成立，注册资本 500万元人民币，隶属上海陆家嘴（集团）有限公司，系国有全资公司，首批获得国家物业管理行业一级资质企业证书。

代表楼盘

陆家嘴花园

物业费

2.5元/平方米/月

所属板块

浦东源深洋泾

 

刷卡入门 安全保障

汉宇地产国际华城分行张元礼告诉《东地产》，陆家嘴花园最大的两大卖点即学区房概念及拥有良好口碑的物业管理。物业管理方面，除去日常的绿化、保洁管理等，长期执行刷卡入门的安全办法，并对中介带客看房等特殊情况有明确规定，需出示公司证明及业主保障证明才可进入社区，客户也需要做详细登记。据记者了解陆家嘴物业有365天24小时服务的承诺。

陆家嘴花园地处源深洋泾板块，紧邻源深体育中心，以羽山路为界，分为一、二两期。一期竣工时间为2000年，二期则为2004年。三大主题庭院设计，其中二期设有人工观赏湖以及珍禽观赏处，居住环境极为幽静，俨然生活在绿色公园之中。小区由高层、小高层、多层组成。区域内的双语幼儿园，方便业主子女就学，内部会所则成为居民日常休闲之地。社区周边配套齐全，轨交6号线源深路站、源深体育馆、医院、学校等设施皆在步行15分钟内。

张元礼介绍，目前陆家嘴花园一期均价为3.9～4.1万元/平方米，二期则在4.6万元/平方米。随着市场开始企稳，改善型自住客的看房意愿不断加强，促使陆家嘴花园的成交开始趋于活跃，近两月该小区成交套数合计为15套。租金方面，以两房为例，一期租金为6500～7500元/月，二期租金则可达8000～10000元/月。

张元礼说，该楼盘楼盘自住率极高。而目前房源挂牌数量相对有限，将对成交在一定程度上起到抑制作用。

 

 

上海万科物业管理有限公司

简介

万科物业是国家一级资质物业管理企业，公司自94年成立以来，在历次的调查中，客户满意度均名列前茅，并连续获品牌知名度第一。优质的管理使公司形成了具良好口碑的“万科物业管理模式”。

代表楼盘

万科优诗美地

物业费

1.7元/平方米/月

所属板块

闵行七宝

 

“万科物业”吸引买家

万科一直处于国内房地产企业的领先地位，其物业服务则是项目整体销售的推进剂。因此，有购置万科优诗美地打算的买家，万科物业是吸引他们的一大关键。小区以实行两重刷卡进门为代表的良好安保工作让住户放心，而绿化、社区环境等方面，同样做到尽善尽美。

万科优诗美地作为万科城市花园三期，整体被绿化带分为8个苑，分别是华星苑、高翔苑、冠云苑、玲珑苑、亲水苑、近湖苑、涵碧苑和浮翠苑，2000年左右竣工。小区内部设有会所，成为居民休憩之选。小区周边的配套设施也十分完善，出门步行仅需5分钟，就能到达乐购等大型购物商场，步行8分钟则可到达九号线中春路地铁站站点，极大程度上方便了居民的出行。

据汉宇地产万科分行经理付娟介绍，由于优诗美地的自住率一直很高，房东挂牌房源数量有限，如房东诚意卖房的话，基本1个月内就能顺利找到下家，因此在一定程度上影响成交表现。目前该小区二手房均价2万元/㎡，两房总价普遍在185～190万元，三房则在230～250万元。租金方面，两房精装修租金在3800～4000元/月，三房则在5000元/月。

 

 

DTZ戴德梁行物业

简介

DTZ戴德梁行物业世界顶尖的物业顾问之一，具有深远悠久的历史，公司成立于1784年。

代表楼盘

华丽家族汇景天地

物业费

7.5元/平方米/月

所属板块

徐汇打浦桥

专业化专注细节服务

国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行物业管理公司，营造的是经典、贵雅、舒适的新都会的生活。以专注细节、极致用心的理念，为业主提供国际标准的优越服务。为维护与客户融洽的关系，戴德梁行物业推行了24小时客户服务系统以应对客户的投诉、要求或紧急情况。

戴德梁行物业代理的楼盘典型华丽家族汇景天地位于卢湾区，毗邻黄浦江滨江地区，坐拥浦西滨江核心版图，俯瞰浦江美景。占据上海黄金地段，畅享便利交通，距淮海路、徐家汇商业区、人民广场、新天地等仅10分钟车程；地铁四号线鲁班路站连接汇景天地地下商场，南侧直抵轨道交通13号线，配套齐全。

据周边中介人员介绍，目前项目单价4.5万元/平方米左右，三房租金在1.5-2万元/月。

打浦桥板块经过十多年来规模化综合改造聚集了众多中高端楼盘。华丽家族汇景天地相邻同品质楼盘均价在8万/平米以上，西北侧的海悦花园均价在4万/平米，东侧的老式社区均价3.2万/平方米。华丽家族汇景天地仅从价格上就很有优势。

 

 

上海上房物业管理有限公司

简介

上房物业起步于1987年管理政府办公、宾馆与居住物业，1990年管理当时上海最早的外销住宅，1992年始先后与台湾千翔大楼物业公司、美国Johnson Controls及新加坡CPG EMS合资或合作，逐步建立系统的国际化标准化体系。

代表楼盘

上房金丰苑

物业费

1.5元/平方米/月

所属板块

浦东金杨

物业严谨得口碑

汉宇地产张杨分行蒋船君告诉《东地产》，近期在楼市回暖的大背景下，上房金丰苑的成交也较为活跃。

蒋船君说，从看房客户的反馈显示，原因主要是两点，其一，该楼盘是金杨北区板块内为数不多的高品质楼盘。其二，是该小区的物业管理相当严格。例如，上周门店的经纪人小陈带客户李先生去该片区看房，唯独上房金丰苑的物业工作人员让其登记、安排指定区域停车等一系列繁琐程序，虽然对看房带来了不少麻烦，但保安人员的仔细的工作态度，着实让李先生非常满意。

上房金丰苑位于浦东大道居家桥路交叉口处，是金杨板块北部区域内为数不多的“高品质”楼盘。由于地理位置较为优越，周边配套较为齐全，在小区门口便有多条公交线路，此外，驱车10分钟就可到达金桥国际广场。因而形成浓厚的居住氛围。由于该楼盘的居民主要以自住型的上海本地人为主，因此小区的整体成交依旧处在僧多粥少状况。

从楼盘的售价方面看，可以看到江景或者户型位置较好的房源一般在2.7-2.8万元/㎡，而小区其他位置的房源售价则在2.2-2.4万元/㎡。在租赁方面，我们以一套100平方米的精装两房为例，租金普遍在4000-4500元/月。

 

 

 

二手市场追涨能量不足 管理层表态平稳市场预期

8月份，从二手房门店反馈来看，虽然7月份月度交易再创近18个月来新高，但市场成交反弹势头已明显减弱，买家“恐涨”心理减淡，入市步伐再次放缓。

据上海中原地产杨浦区延吉分行、浦东联洋分行、长宁中山分行、闵行上海春城分行、松江大学城分行等门店信息反馈，除了个别分行7月份出现成交前低后高的情况外，多数分行成交量走势普遍为前高后低，市场交易反弹力度由强转弱。7月上半月，门店挂牌房源相对紧缺，而买家置业愿望有所上升，部分板块新增挂牌房源开始“涨价”，如联洋板块普遍增长5%左右，引发买家“追涨”情绪、带动成交继续反弹。7月下半月，卖方维持坚挺报价，而敏感买家开始驻足观望、“恐涨”心理减淡。8月初基本延续7月底交易节奏，买卖双方预期将再度分化，交易周期或被拉长。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，中央督察肯定上海调控，更多层面是对前期中央调控精神的落地认可，不代表中央对当下政策体系满意。后期仍有很大的新政出台可能性。预计二手房市场将步入“双稳”格局。从二手房走势看，报价上涨加重买家观望情绪。预计伴随后期调控政策的酝酿，二手房市场将步入成交量价“双稳”格局。