豪赌前滩为时尚早

东地产  傅一辰  报道

世博会后就备受关注的浦东前滩，随着6月公示的《黄浦江南延伸段前滩地区规划》再次引发热炒。

被业内称为“新陆家嘴”的前滩具体位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北，总用地面积283.17公顷，为陆家嘴面积的2-3倍。

根据规划，前滩将被打造成上海新的世界级中央商务区，除了汇集众多的跨国公司总部，前滩地区还将融入文化、运动等元素，发展居住、酒店、商业购物等辅助功能。

规划虽好，但未来落地如何？是否值得投资者压下重筹？《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者调查发现，这里未来的行情看涨，但成长期至少在5年以上，需要购房者“耐得住寂寞”。

谈投资仍为时过早

本刊在东方体育中心周边看到，部分地块已用围墙围起。根据规划，前滩将从明年开始大规模动工，并用5-10年的时间进行建设。

克尔瑞信息集团上海事业部研究总监薛建雄指出，前滩发展成熟最起码要十年时间。影响最明显的会是在大量商办楼交付入住的时候，那时候大量办公人群进入，对周边住宅的租金和售价就会有明显的拉动作用。投资方面，短炒的价值有，不过二手房的交易税费成本太高，因此意义不大。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，相比前滩，大虹桥的起步早且属于城市大发展方向，而前滩只是滨江板块的延续发展的，刚刚起步，因此在规模、交通优势、资源优势等方面不及大虹桥更具有投资价值。

“未来前滩周边板块更受欢迎的肯定还是大众需求的住宅。别墅因最受调控限制，未来有可能中长期影响比较大。跟着市场脉搏走，走中长期路线，短期内快进快出这样的投资方式肯定不行。”张宏伟说。

概念透支开始显现

前滩规划一出便引起了各界关注，周围的三林、浦江镇等板块也随之异动。根据汉宇地产市场研究部监测二手房成交数据，在前滩规划公示后的7月，三林板块的成交活跃度出现了20%以上的提升。

张宏伟告诉东地产记者，前滩走的是中高端路线，具有后发优势，同时交通条件便利，央企总部经济也会对于板块需求起到拉升的作用，加上陆家嘴中高端外溢需求的导入，周围板块的房价势必走高。

不过，也有人担忧前滩是否会否重蹈迪士尼的覆辙。对迪士尼板块过度炒作使得川沙板块的概念被提前透支，成交价两年未上涨。而前滩规划的公示一出，一些二手房的中介便早早打出了“前滩中心位置，投资首选”等旗号。

对此，薛建雄认为，前滩规划对周边的影响是一个长期逐步加强的过程。在房价大涨的时候，会透支概念和预期。

“前滩地块主要为国有上市公司，影响到的公司更多，所以股市上会经常炒这种概念来影响股价。这种炒作对房价不会有什么作用。只有在楼市自身偏热的时候，炒这些概念才会对房价有明显影响。”薛建雄补充。

中低端投资品可提前预定

前滩周边板块的房价上升是必然的趋势，其中中低端住宅和酒店式公寓最被业内人士看好。

东地产  傅一辰    编辑

无论是陆家嘴还是碧云，无论是新江湾还是大虹桥，那些有着大范围高端规划的板块总是在捞金榜上名列前茅，目前前滩也处于这些板块的初级阶段。然而，投资前滩地区，该选择哪些产品，该在何时入手，却是一个技术活。

就此问题，《东地产财经周刊》为投资者进行详细解答。

专家建议

宋会雍

上海中原研究咨询部总监

还是中低端最有投资价值

前滩主要是中心区域的延伸，原来三林等板块和陆家嘴有距离，现在通过前滩规划使得综合服务提升，对房价有利好的存在。

具体房价将是一个缓慢上行的过程，要根据前滩建设的进度定，而非规划。预估等到发展完毕，最受欢迎的还是中低端普通住宅。别墅等高端住宅是否受欢迎，还是要看入住的人群而定。

眼下前滩仅仅是辐射到了周边的三林等板块，而非以三林为规划的中心区。因此这些周边板块的投资前景不能单看前滩，还要看楼市，而现在两者都不明朗。从房价上看，刚需释放的高潮未过，短期内还是比较稳定，略微有所上扬。而长期来看，却上涨能量不足，有可能滑落。

相比其他重点规划中的区域，大虹桥、真如等的发展会比较稳定，而前滩的特点则为更具有活力，也更有上升空间。

裴红梅

世联地产华东区首席分析师 

10年内投资资金占用长

从功能定位上看，陆家嘴是金融城，而前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，与陆家嘴金融中心是形成互补关系。

前滩规划的出炉必将提升周边板块的热度。受益于前滩规划的出台，周边的三林、浦江镇等板块的房地产受到鼓舞，房价存在上涨预期。从该板块土地集中供应开始，周边房价就会陆续上扬，真正达到顶峰，需要在板块建设蓬勃、高端项目树立的阶段。

未来会有大批高级白领就职于前滩，因而适合高级白领快节奏生活的酒店式公寓将有一定的市场吸引力。另外，前滩地区还将有国际社区、超级购物中心、全世界排名靠前的国际学校和医院进驻，本身配套就非常宜居，因此高档公寓也会受欢迎。

从目前状况来看，前滩板块高级别的规划，必将带动区域升级，投资价值较大。但是一个商务中心从规划到成熟，一般需要10年左右的时间，若投资，回报周期较长，对于资金链紧张、希望快速回现的投资者不是很适合。