靠地铁

小户型最好卖

东地产  傅一辰  报道

开发商在应对今年市场策略中多会提及“调整上市结构，推出小户型刚需房”，但购房者却似乎“并不买账”。据华燕市场研究部的数据统计，今年上半年90平方米以下的公寓成交占到总体的比例为29.2%，较去年同期下降了2.13个点。

热衷于小户型投资的买家被限购，刚需购房者也由于置换房屋时贷款按二套房计算而选择直接购买大户型，诸多原因导致小户型未有想象中的热销。

不过，开发商对小户型开发的热情却并未消减。如绿地研发的60平米的小户型，除了一厅一卧一橱一卫的小户型的配置外，门口的玄关同时能通向客厅与厨房，增强了空间的连通性与整体性，使空间感觉更通透。万科也在诸多城市推出了15-18平方米极小户型，主要针对刚毕业的年轻人。

本期，《东地产》试图发掘上海那些热销小户型的成功原因，并对即将上市的小户型楼盘进行测评。

专家建议

限购令下，小户型不再畅销

张晴怡

华燕市场研究部总监

开发商在做产品定位时往往会对区域市场进行调研，最终的户型定位肯定是区域市场内较受欢迎的户型。在限购令下，购房者往往有“一步到位”的想法，对户型面积的需求有所扩大。且上海的经济适用房标准越来越宽，过小的户型的目标客群可能会受到经济适用房的分流。综合实力才能决定小户型的升值潜力。不同与当年投资客泛滥时代的快进快出实现高额利润，目前的市场处于“去投资”的时代，人们最终关注的还是居住的本质功能，所以朝向、房型、与小区主要景观间的关系、与小区入口主干道等的关系等方方面面影响居住者生活是否便捷、舒适等各方面的因素，都将决定其未来升值潜力。

小户型是未来趋势，做得好更好卖

吴峰

加拿大Arcop建筑师上海代表 

控制总价的小户型是开发商未来研究方向，将主要从开放式设计、智能化配备、空间灵活组合、收纳多功能等角度入手。比如，在天津酒店式公寓中北逸城设计中，厨房间开放式格局。此外，卫生间的功能打散，马桶为壁挂式，洗手盆采用流线式水槽与厨房水槽相连，即节省空间又节省资源。客厅与两个卧室间均用透光玻璃移门隔开，确保采光充足，需要时也可全部打开使空间更宽阔。小户型最容易产生的弊病为通风和采光差，得房率通常也较低。选购时需注意所选户型与电梯的位置关系，若所选户型被夹在多部电梯和消防通道的中间，也会影响居住舒适度。走廊应有足够的宽度，两端应为窗户，保持走廊空气流通，否则将使居住者产生压抑感。

那些热销的小户型

尽管，在今年上半年小户型销售的比例在减少，但在地铁沿线或是总价控制到位的小户型社区，依然畅销，甚至出现慧芝湖排队买房现象。无论是自住还是投资，小户型的设计若能和楼盘的定位相符，便能对销量起到良好的助推作用。

东地产  傅一辰    编辑

万源城尚郡：多功能组合设计

地址：闵行万源路580弄

均价：33000元/平方米

户型设计：该楼盘71平方米小户型为南北朝向二房，主卧与客厅朝南，符合国人传统要求，北卧较小，却能作为儿童房或书房，为业主增加了休闲空间。厨、卫、阳台等功能齐全，适合刚需自住。

点评：万源城尚郡多次进入单价3-5万元的楼盘月销量前三，今年6月更是售出了153套之多。该楼盘位于外环内的古美罗阳，为大型社区，板块发展已成熟，配套齐全，因此颇受目前的购房主力—刚需客户的亲睐。地块虽曾为刑场影响风水，却毫不影响销量，颇有中远两湾城当年风范。

绿地海语墅：低总价瞄准毕业生

地址：奉贤海湾旅游区海马路5888号

均价：8100元/平方米

户型设计：该楼盘47平方米一房为南北朝向，卧室朝南，客厅为北向暗厅。客厅与厨房相连，及卧室带阳台的设计使空间在视觉上更宽阔，弥补了采光的不足，也使小面积的空间感发挥最大化，有家的温馨感觉。

点评：绿地海语墅位于奉贤海湾板块，原为山东莱钢所建，后由绿地接手。板块内虽有海湾寝园和上海化工区两大硬伤，却并未影响其热销，今年5-7月的销量分别为23、38和36套。低均价和小户型使得该楼盘最低总价仅为46万，为其畅销的首要原因，并依托海滩和大学城，未来地铁5号线也将经过。该板块内的楼盘定位相似，均为单价8000元/平方米左右的小户型，其他在售楼盘如世茂爱马尚郡、佳兆业珊瑚湾等在近三个月均取得不错的销量。

三湘未来海岸：不限购不限贷

地址：杨浦新江湾城淞沪路、民府路口

均价：20000元/平方米

户型设计：该楼盘44-63平方米的小户型没有厨房，除了卫生间外，其余内部结构业主可自己布局。层高达到3.9米，可自行分割为两层，增加私密感。由于没有阳台，采光略显不足。作为纯住宅功能欠缺，但作为工作室性价比较高。

点评：位于新江湾城的三湘未来海岸为45-62平方米商住SOHO，今年4月开盘当月即售出162套，5、6月则均售出60多套。该楼盘热销的最大原因为不在限购范围内，尽管商用水电和没有煤气会影响未来的生活成本，但楼盘所在地段高端，步行至地铁仅需5分钟，20000元/平方米的均价门槛低，很合初级投资者的胃口。

慧芝湖花园：市中心单身公寓

地址：闸北平型关路1018号

均价：36000元/平方米

户型设计：该楼盘77平方米一房户型客厅和卧室均朝南，采光充足。每个房间的空间大，且卧室连通阳台，舒适感较强。但相应的缺陷便为私密空间不够，仅适合单身或两口之家居住。

点评：嘉华取得慧芝湖花园土地使用权为2003年，距今已有9年，因此现在购买该楼盘仅有61年的产权。该楼盘周边配套并不完善，距离地铁有1公里距离，靠近高价噪音大，价格也偏高。但就是这样一个小区，今年7月取得了360套的高成交量。不过，闸北区一贯为专业投机客喜爱的地段，乃至版块内诸多楼盘都产生了管理混乱和群租现象，该楼盘能取得如此成绩相信与投机客有一定关系。

表    地铁沿线小户型楼盘