三湘曲线上市

房企融资破冰难

在融资渠道不畅的背景下，三湘借壳上市注定只是个特例

东地产  谢敏敏  报道

2012年8月3日，时隔5年，三湘股份在深交所恢复交易。

在草木皆兵的房地产融资市场，三湘股份“借壳上市”的“曲线救国”策略，不失为一次成功的示范，却注定只是个特例。

融资之困依然是行业的现状，未来可能会有一定的缓解，但是形势依然严峻。企业开始尝试多样化的融资途径，信托、私募、海外融资等渐渐成为主流，尤其是私募基金，预测将进一步发展，成为房企融资的重要方式。

三湘的成功

8月3日凌晨，三湘股份发布总经理许文智的上市感言，宣称“所有的光荣与梦想都化为现实”，语气激动，短短两百字，却连用了13个感叹号。

三湘及苦苦等待5年多的股民的确有理由激动，为了这一天的到来，他们等待太久。而上市，对一家公司和股民意味着最直接的利益。

上市前，三湘算不上响亮的名字。根据三湘股份资料，该公司创立于1996年，是一家有近20年历史的房地产开发一级资质企业，公司的房地产项目主要集中在上海。

三湘股份起初是希望能够以IPO的形式登陆资本市场，但随着楼市调控的到来，其不得不放弃IPO的计划，转“借壳上市”。公开信息显示，三湘股份从2009年开始筹划借壳事宜，2011年10月9日，证监会批复了三湘控股与*ST商务(原深圳和光现代商务股份有限公司)的收购报告书。

苦尽甘来，7月28日，ST商务发布公告称：经深圳证券交易所核准，三湘股份有限公司股票自2012年8月3日起撤销股票交易退市风险警示及其他特别处理，公司股票简称自2012年8月3日起变更为“三湘股份”，证券代码为“000863”，保持不变。

“公司在上海房地产市场中处于中上游，但与行业龙头相比规模偏小，基于此公司尝试在国内资本市场谋求上市。”三湘股份相关负责人在接受《东地产财经周刊》采访时表示，本次重组成功让和光商务彻底摆脱历史负担，也暂时安抚了股民的情绪，缓解了矛盾。

“由于原上市公司多年经营不善，所欠金融机构债务达13亿元之多，按照本次重组方案之安排，重组方对上市公司所欠的13亿多元金融债务采用股权进行补偿，从而有效避免国有金融债权之损失。”除了解决原上市公司13亿元的债务外，三湘股份为了顺利实现上市，还做出了较高的业绩承诺。

三湘的成功绝非偶然。“相比IPO，借壳上市成本更高，且股票发行量相对较少，某种程度上，此次借壳成功，是三湘在与市场大势博弈下相对“妥协”的结果。”在上海复地共赢股权投资管理有限公司董事总经理丁亚明看来，三湘本次借壳上市最终得以成功，还因其另辟蹊径，抓住“科技创新-节能环保”这一政府支持力度较大、重点关注的领域。

上市后，三湘表示将继续专注于开发刚需住宅和节能环保建筑，将在做大做强上海市场的同时，向其他城市扩展，拓展公司产品区域布局。

融资的困难

三湘的借壳上市是一种融资方式，却不代表国内房企融资之难的情况将得以缓解。

“三湘借壳上市或许是在当前市场环境下的特例，对于整体市场融资环境来讲，并没有出现明显改观的迹象。今后房企上市融资也不会大规模开闸，甚至，短期内不再会出现房企上市的现象。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析道。

在楼市调控的背景下，中国房地产企业在资本市场遭遇的困境可想而知。

股权融资几乎陷入绝境，近两年来证监会暂停审批A股房企股权融资，数据显示，2011年至今，沪深两市仅有5家房地产行业上市公司成功获得股权融资。以行业龙头万科为例，万科总裁郁亮今年对媒体透露万科已经5年没有在公开资本市场融资了。

 与此同时，国内信贷持续紧缩。媒体报道，在一年半以前，银行贷款占房地产总投资资金来源的比例约20-25％，但今年上半年已经降至约10％。

未来的形势依旧严峻。“总体来看，房地产调控政策依然不会放松，国内信贷政策依旧不会完全放开，开发商的资金压力虽有所改善，但不足以缓解。”丁亚明预测。

他分析中小房企的日子将尤其难过：“对于中小企业来说，无论从资金、土地储备、开发规模上都毫无优势可言，融资环境可能进一步恶化，使得其在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，面临资金链断链的风险越来越高，容易陷入恶性循环。”

私募唱主角 

三湘在与市场大势博弈下相对“妥协”手段，在房地产企业内部也变换方式演绎着。

“多元化的融资渠道一直存在，股权、银行、信托、基金、海外融资等，只是将来比例会发生一定变化，尤其是基金、海外融资的比重将增大。”北京盛世神州投资者关系部副总监黄忠伟指出。

对于海外融资的涉猎，早在5月中旬，万科、招商、中粮便通过收购或入主境外子公司，以达到募资目的。

私募也逐渐唱起了主角，业内人士甚至断言房地产市场进入了“私募基金时代”。其中，2010年成立的星浩资本，正是在这一时机下瞄准私募基金，其所募集的2期基金总额达57亿元。数据显示，2011年，房地产私募股权投资基金共有10只基金募集到位18.59亿美元，而2012年仅前半年，就有5只房地产基金募集到位28亿美元。未来这一数据或许将逐渐增大。

“不是所有房企都能和地产私募合作成功，对行业有长远理解的开发商才会选择私募。开发商需要放弃短期利益，不能只把私募基金当成短期“解渴”的救命稻草，要有利用房产私募基金进行可持续发展、建立可复制商业模式的战略眼光。”丁亚明提醒称。

链接

三湘曲线上市之路

2007年5月15日，*ST商务（原和光商务）被暂停上市；

2009 年 9 月 23 日，三湘股份董事会审议通过了发行股份购买资产暨关联交易的议案；

2009 年 10 月 30 日，中国证监会以《中国证监会行政许可申请受理通知书》接受公司重大资产重组行政许可申请材料；

2011 年 8 月 2 日，证监会通过了本次重大资产出售及发行股份购买资产暨关联交易方案；

2011 年 9 月 30 日，中国证监会核准了本次重大资产出售及发行股份购买资产暨关联交易方案；同日，中国证监会核准豁免上海三湘投资控股及其一致行动人的要约收购义务。

2011年10月9日，证监会批复了三湘控股与*ST商务(原深圳和光现代商务股份有限公司)的收购报告书。

2012年7月28日，ST商务发布公告称：经深圳证券交易所核准，三湘股份有限公司股票自2012年8月3日起撤销股票交易退市风险警示及其他特别处理；

2012年8月3日，三湘股份复牌。