东地产  车润宇    报道

中石化搬离外高桥，搬到金山，一些投资者来个“兵马未动、粮草先行”，在金山板块连下几城。上海烟草集团搬到康桥边引发周边市场投资效应。

央企搬迁，对周边房地产究竟是利好还是利空，如何抓住这个机会点？《东地产》为你揭晓答案。

上海两大央企搬迁

《东地产》了解到，上海烟草（集团）公司将生产基地，集团工业物流中心管理办公楼，成品和辅料仓库以及仓储基地将搬迁至康桥工业区东区内，东至申江路，南至秀浦路，西至康新路，北至秀沿路。也就是说，在浦东康桥板块将迎来上海烟草集团部分基地。

此外，中国石油化工股份有限公司预计将斥资600亿元，将目前位于高桥地区的工厂以及办公大楼拆迁至上海化工园区内。根据中石化内部资料现实，在上海化工园区二期项目用地中，化工园区已将多块土地划入新高桥名下，预计会在2014年至2015年间将正式启动建设。上海化工园区附近本身就存有许多相关化工公司，中石化一旦搬迁至上海化工园区内，因围绕高桥石化生存的下游企业可能也将搬至园内。

利好利空都存在

央企搬迁，对周边房地产究竟是利好还是利空？

中国指数研究院副院长陈晟建议投资者，跟着央企搬迁投资买房，利好利空都存在着，对于投资来说，收益肯定会有所上升，因为央企所到之处，可能会带动附近板块的经济提升，对于区域本身的品质以及地块的地价等可能都会受到影响，产生一定的上浮。

与此同时，陈晟也指出由于今年搬至外环外附近的央企可能都存在一定的污染性，这对投资者来说是需要注意到的问题，例如中石化的搬迁是由于其经常发生爆炸起火的原因，但由于会产生这些问题都是设备的老化工厂的使用年限久所产生的，等搬迁之新厂房之后，采用高科技的新设备可能可以避免这些问题，但也需要投资者警惕。

如果作为投资项目，在后期租售或卖给企业内部员工，可能无须担心这些问题，因为他们选择房子首先是以上班方便为主要因素。

目前上海烟草（集团）公司在长阳路717号，在公司的街道上经常会充斥着烟草味，但百分之八十的员工仍选择在其周围购房或租房，离烟草集团较近的全家福以及欧洲凯城园都居住了为数不少的企业内部员工。所以，当烟草集团搬迁之后，相信新地块附近的房价以及租金也会得到一定程度的提升。

对搬离地板块的冲击，同策咨询研究中心总监张宏伟认为影响不大，因为区域经过多年发展，已经成熟。对央企搬离的周围房价的敏感度可能不大，但可能会将成交量的需求带至康桥板块。

高档别墅投资回报率高

如何在央企搬迁时机抓住这个机会点？

张宏伟表示，从目前分析来看，购买商铺的稳定性还是不高，同时如果选择购买住宅，应当选择高档小区住宅。例如康桥附近的别墅等，一般央企圈地时都会圈大批土地，可能会给员工提供住宿区，目前政策也允许有能力的企业提供住房给员工，所以一般中层左右的员工可能不会考虑重新购房。但在中层以上的员工考虑到舒适度等问题，可能会考虑购买，所以如果是投资购房的话，可以考虑购买周边高档小区。从投资回报率来说比购买一般公寓房要高。

此外，虽然目前央企准备搬到的地方都较为遥远，但未来三年之内，都将通上轨道。例如上海烟草（集团）公司搬迁的康桥工业区，即将通轨道21号线以及18号线，目前康桥工业区附近的住宅康桥半岛秀溪公寓，均价1.9万元/平米，商铺中邦金座10月出售均价为2.5万元/平米，8月和9月成交均价在2.2万元/平米。而嘉定南翔住宅华润中央公园2.5万元/平米以及嘉定安亭镇商铺黄渡新天地商铺2.6万元/平。两者就价格比较，升值空间显而易见。

康桥板块楼盘推荐

御沁园

物业地址：浦东周康路869弄

售价：待定

面积：168-240平米联排别墅

推荐理由：距离上海烟草（集团）公司大约6公里，既闻不到烟草的味道，开车又能够在半小时范围之内。同时此套房源户户享有前后私家花园，2500平方米的豪华会所，是高层置换的好选择。

锦绣华都

物业地址：浦东御衡路68弄

售价：均价2.38万元/平方米

面积：90—135平米

推荐理由：该项目距离上海烟草（集团）公司大约7公里左右，从距离上来说可能稍远，开车预计在40分钟左右。但是其价格还是比较适中的。此套房源主打户型为约90平米2+1房型，满足内部中高层人士置换需求。

绿地香颂别墅

物业地址：浦东秀沿西路218号

售价：均价4.5万元/平方米

面积：217—270平米别墅

推荐理由：距离上海烟草（集团）大约7.5公里左右，其优势在于成熟小区，并于今年交房，缺点是可能5年之后此套房源已属老房型，但小区提供独栋别墅，地下双车库配置，适合高层人士购买需求。