售价不超过住宅3倍
初选社区商铺  谨记“三条军规”

文/《东地产》梁继贤

    谈起时下的商业地产市场，自然避不开 “一铺养三代” 的话题。但商铺，特别是随住宅区的发展而活跃起来的社区商铺，却是地产市场为数不多的个人投资者能够涉足的领域。
    那么，如何才能选到一个好铺子？《东地产》根据专业机构建议整理出“三条军规”，为您揭秘社区商铺投资密码。

军规一：明晰周边形势

    商铺的生存离不开周边环境的烘托。而社区商铺因受众人群的局限，对周边住宅区域的消费水平和习惯更为敏感。在持有过程中，出租给什么样的客户，租客租赁的期限长短和更新程度，租金能否有所上浮都决定了这笔投资的回收过程是否顺畅。
    换位到租客的角度，铺子的位置和潜在客群量，决定了愿意付出的租金多少——联洋、古北等地段的社区商铺租金，远高于其它同等环线位置上的居住区域，主要原因就在于其国际社区的定位带来的高消费能力。例如，在欧美人士聚集的联洋社区内，宠物店和咖啡厅比比皆是，周边店主曾估算过，在这些地方，人均消费额不低于100元人民币/次；而在外郊环较普通的住宅区附近，烟酒销售、小饭店、彩票或网吧等业态更为常见，人均消费额大概在30-50元人民币/次。
    消费水平的高低决定了店铺的档次及类别，消费习惯同时可能影响店面的大小——例如在国际社区，外送服务比堂吃等现场体验式消费更为频繁；以外卖为主的店铺不需要太大的空间，而以现场体验为主的店铺则需要考虑铺面的位置和空间宽阔度。
    这些租赁者心目中的小算盘，商铺的持有投资者有必要进行了解。对商铺投资进行系统研究的北京东方赛睿投资顾问有限公司在报告中指出：社区商铺隶属项目的运营特点，是影响投资者选择项目的首要因素。

军规二：“原始基因”很重要
    高点抛低点入是每个人都知道的道理，但对此的判断并非易事，对价格 “原始基因”的了解非常重要。业内人士指出，这些基础因素的调查和研判，实际上正是赶在租客对商铺价值进行评估之前的首次估价的过程——它不仅有利于投资者做出买或者弃的决定，更可能成为吸纳租客时调节租金的筹码。
    上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆指出，社区商铺的销售进程往往在其住宅区域之后；因此，对于住宅价格和出售情况的掌握则意味着商铺的价格有了衡量标码。通过对住宅价格相较市场同等水平的估量，以及目前住宅的销售情况，可以初步判断未来该区域会形成怎样的消费群体以及人流量。
    但这其中还有另一个问题——开发商在做项目推广和宣传时出于自身商业利益考虑，难免会夸大预期效果，特别是在住宅被热炒区域，售价的水份也不容忽视。同时，由于投资者无法准确得知开发商的销售情况，也就无从了解其真实的人流量基数。
    此时，对市场行情的判断成为另一条参考线。“能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免在签约付款之时就被高位‘套牢’是商铺投资者最需要警惕的内容。如果价值被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失”。赛睿投资称，商铺的所有权寿命以及其交易成本，都在警告投资者，对预期市场的判断需要谨慎再谨慎。
    赛睿认为，“社区商铺的售价尚处在住宅售价的2～3倍以内，那么该社区商铺项目可以初步选定。”

军规三：铺面、铺位区别对待
    业内将商铺的类型大体分为两种：铺位和铺面。铺位常见于集中式的购物广场或商业中心，管理统一性对这些铺位原本不大的个体空间价值起到了整体拉动作用。朱连庆指出，在新兴商品房的集中区域，如浦东的大拇指广场，单体铺位不仅可吸纳周边消费人群，且因其道路的四通八达而吸引过往客流。
    铺面比铺位的面积要大，而且集中管理度很难。在商业产品开发或者旧城改造中，裙房商铺往往设计在小区沿街的外围或者小区的大门处。它并不形成集中效应，多是为了增加小区生活便利度而设，这样的铺面对于每天接触到的人流集中度要求不高，但对商铺的位置要求很高——中凯城市之光的底层商铺，相隔可能仅仅几个门牌号，就会出现单价上的差异。
    朱连庆称，沿街铺面所代表的是社区商铺在顺应原有街道规划基础上做的功能调整，虽然也对外开放，但主要消费群还是直指最近的社区，且有明确的档次区别；而块状商业网点内的铺位，虽然在位置的可视性尚不如沿街商铺，但其整体管理带来的集中印象，反而容易吸引除社区居民之外的过路人流。
    “从整体上来说，新兴住宅区如大型经适房、商品房区域内的社区商铺更容易获得青睐。因为它出租快，市场大；但是，这种预期和居住区的成型速度有很大的关联——投资者如果一味讲求铺面大小和开发商盘子的广度，无疑是增加了自己的投资风险。”