报高预售价再打折
明码标价沦为数字游戏

文/《东地产》童丹霞

    近段时间，上海部分楼盘在“逆势涨价”的同时大打折扣，宝山一售楼处报价650万元一套的联排别墅，最终成交价竟在515万元。
    正是基于这种现象的存在，业内普遍认为，发改委刚刚发布的《商品房销售明码标价规定》难以发挥效力。房地产开发商会用先高价申报再打折卖房的形式，把价格调节的余地控制在自己手中。

成交价与预售价相差过万

    21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年以来获得预售证开盘销售的新建商品住宅项目中，有49%的项目在3月份的成交均价低于之前的预售证报价。
    《东地产》根据佑威机构及楼市专评网联合提供的数据发现，位于浦东新区周康板块的中海御景熙岸，网上预售参考价在30000元/平方米左右，但3月14—20日成交的64套房源均价仅为20985元/平方米，成交均价低于报价近1万元。
    此类现象在近期并不少见，位于宝山杨行的春江美庐别墅，网上预售参考价5万元/平方米，但有购房者实际买入价为近3.8万元/平方米，价格差距每平方米达1.2万元。
    除预售参考价被拉高外，售楼处对外报价也不同程度出现上升。据中原地产提供的数据显示，位于宝山罗店板块的“琥珀臻园”开盘价2.7-2.9万元平方米，与去年12月的开盘价格相比提升12%；位于崇明新城板块的“江海名都”开盘价1.1-1.5万元/平方米，相比去年12月的开盘价格提升9.24%。
    但售楼处对外报价拉高仅是表面现象。《东地产》以购房者身份向售楼处咨询后了解到，如果诚意购买，成交价格会比报价来的低。琥珀臻园售楼处售楼员表示，由于有诸多优惠活动，折扣后的价格实际与前一批价格相当。

打折只是“数字游戏”？

    日前，国家发改委下发《商品房销售明码标价规定》的通知，诸如“一房一价”、“明码标价”、“一次性公开同张预售证的全部销售房源”等。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
    由于类似规定在上海已率先实施，因此开发商对此反应平淡。甚至有业内人士戏称，这些只是“老调重弹”，开发商把最初申报的价格抬高，就可以把之后调节价格的余地控制在自己手中。就算所有的房子都在“降价打折”，购房者也未必真的得到了什么实惠。
    在目前的市场淡季，“逆势提价”更成为一种常见的营销手段。沪上一大型房企营销总监向《东地产》道出原委，其所负责的项目较去年年底每平方米上涨了2000元， “这主要是给前期业主一个房子升值的心理暗示。”而据他的透露：“虽然价格看上去涨了，但通过赠送面积、提高装修标准等方式，实际成交价格与前期房源基本持平。”
    虽如此，同策咨询与研究发展中心总监夏宇认为，目前开发商多数也在观望，不会主动出击降价。夏宇预计，二季度末三季度内，开发商资金压力加大，届时才有可能出现真正意义上的降价潮。

大部分开发商都会报高价

    《东地产》：商品房市场销售管理规则是住建部文件有效，还是发改委说了算？因为房地产法上有明确规定授权解释和执行法律的机构中，不包括发改委。其中是否具有不合理性？
    上海华师大商学院房地产系主任华伟：每个部门各司其职，房地产的主管部门是住建部，但是物价局管理这块又归发改委管理，房地产的价格管理，也理应是物价局的职能范围。面对部分开发商的质疑，国家应该有一个房地产市场协调机构，统一这些部门，让管理更规范化。

    《东地产》：有人提出质疑，明码标价是为了收房产税物业税准备的，如果价格不备案，以后就没有收费的依据了，您怎么看待这个问题？
    上海中原物业代理有限公司副总经理唐振东：不成立，房产税是按照动态的形式去收取，而不是静态的。合同价格也不一定就是挂牌价格。

    《东地产》：有业界人士认为，开发商可以采用先标个高价，然后再打折，需要涨价的时候，折扣就上升一些这样的办法来规避政策，你认为是否会如此？
    上海东方康桥房地产发展有限公司营销总监钱刚：相信大多数开发商都会这么做。因为毕竟是市场经济，如果只能降价不能涨价，保险起见，当然是在报价上提高一些。

    《东地产》：商品房明码标价能否控制房价上涨？
    德佑地产研究主任陆骑麟：对房价的控制，个人感觉是微乎其微的。甚至可能在未来对房价起反作用，房价的拟定本身没有一个固定的标准去衡量。反而会使得开发商为了打折吸引购房者而先审批一个较高的房价，这也就脱离了政策制定的初衷。

（采访整理 《东地产》岳峥）