文_《东地产》童丹霞

    限外令出台不到一周，11月19日，央行宣布存款准备金率又一次上调0.5个百分点，这已是年内第五次上调，调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。一系列政策，被认为防止热钱过热而出招。
    在双重政策施压下，《东地产》从一手市场上了解到，上海楼市上周成交量价不降反升。
    存款准备金率年内接连出台五次，本次出台距离上次也仅过去9天，如此密集压缩流动性资金，业内人士认为这必将导致开发商可贷量的降低。

政策密集出台
    11月15日，为防止境外热钱流向中国的房地产市场，住房和城乡建设部、国家外汇管理局就进一步规范境外机构和个人购房管理联合下发通知。通知要求，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
    而此后出台的存款准备金率上调0.5个百分点，则被认为对房地产调控的进一步加强。
    距离上次宣布上调存款准备金率仅9天后，央行再次祭出调控巨斧，年内第五次上调存款准备金率。央行11月19日宣布，自11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高。同时，9天内两度宣布上调，间隔时间为历史最短。
    存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。
    18%的存款准备金率意味着，银行在吸收100元存款之后，要上交18元给央行，剩下的82元可用于放贷。通过提高银行的存款准备金率，央行释放紧缩流动性的信号，被誉为是宏观调控三大巨斧之一。
    独立经济学家叶檀认为，此次上调存款准备金率是巨大压力下的破釜沉舟之举，距离上一次不到半个月的时间。前两年为刺激经济累积了过多的流动性，如今大规模收紧流动性，只不过是回到正常水位，否则货币水漫金山，政府对证券、房地产市场的一切调控将归于无效。

楼市不降反升
    双重施压之下，上周上海一手市场不降反升。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周（11月15日-11月21日）上海市商品房成交面积为30.6万平方米，与前周相比大涨25.4%，成交均价为21283元/平方米，环比前周小幅大涨11.3%；上周上海市商品住宅成交面积为21.4万平方米，环比前周大涨34.6%，结束了连续5周的下挫趋势。
    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为：上周全市商品住宅成交均价再次出现较大幅反弹，与中高端项目的集中成交相关，但是我们发现高价位楼盘集中成交时，必然会出现低价位楼盘同时大量成交，这是否与政府监管房屋预售相关。这样势必会掩盖当前高房价的现状，但是一旦监管放开，像长宁八八、慧之湖花园这类两年内房价翻番的现象也将会重现。
    据悉，上周销售较好的两个项目长宁八八中心（08年12月公开）和慧芝湖花园（09年1月二期公开），相比其两年前的售价都出现了一倍多的涨幅。
    与一手市场成交量价上升不同的是，上海二手市场表现并不乐观。汉宇地产董事总经理施宏叡告诉《东地产》：“年内二手交易量将远低于去年的29.8万套，截至今年10月底只成交13万套，11月、12月份仍是二手交易低迷期。”

开发商年底开盘不积极
    临近年底，沪上一位开发商向《东地产》抱怨，年内再获开发贷基本没有希望，只能等到明年年初排队申请。
    眼下，银行放贷更为缩紧，信托业务正在审查过程，股市融资受限，开发商外部资金来源被收紧，只能靠自身销售来回笼资金，但因买家观望浓厚，开发商年底开盘并不积极。
    位于上海松江的一位开发商营销总监告诉《东地产》：“年底前再开200多套，均价1.7万元，卖完这一批年内就结束销售，明年再定另一批房源开盘时间。”
    据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品房新增供应面积为33.1万平方米，环比前周下跌3%；商品住宅新增供应面积为14.1万平方米，环比前周大跌53%。
    开发商纷纷延迟开盘，据搜房网数据监控中心统计，12月预开64盘，环比减少22%，同比09年同期减少21%。