又一个观望期，又有开发商念起“拖”字诀。捂盘惜售手段老套，危害依然。淡季拼的是产品品质，敢开盘的大房企又赢一着。

By《东地产》记者童丹霞

部分楼盘撤定率畸高

    楼市萎靡，引出的反应总是连锁式的。一如往年，在成交数据大落之后，很快就会有新盘的撤销率出现猛增势头。
    3月10日至12日，记者通过网上交易中心查阅沪上近期新推盘的楼盘销售情况，发现静安区某楼盘在一个月内，定金逾期次数就达到236次，相当于总套数的68%。
    以购房者的身份，记者电话采访了该楼盘的销售代表。据其介绍，客户下定需要支付20万元，如果7天时间内仍未前来签约，将视作逾期，不再为其保留房源，如果两周后仍未签约将不再返还定金。
    网上交易中心点击该楼盘各单元后可以看到，几乎每一栋楼定金预约的客户都占到50%以上。
    除该楼盘，记者还发现其它一些楼盘出现定金逾期高撤消的现象。截至3月15日，虹口区一楼盘定金逾期达到147次；而位于松江区的某楼盘，定金撤销次数也同样高达178次。
    定金逾期撤销率的上一个频发期是在2008年，彼时房价一再下跌，沪上许多楼盘的定金逾期撤销率甚至超过100%，如 “经典茂名公寓”定金逾期率曾达到209%。
    时至2009年，楼市大热，定金逾期撤销率开始急转下降，“购房者都在抢房，他们都直接签约而不是先付定金了”，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，“今年初定金逾期撤销率再次抬头，一定程度上说明购房者正在重新开始观望。”
    前述静安区楼盘的销售代表在解释定金撤销次数增多的原因时，同样表示，责任在于购房者下定后却不及时前来签约，主要还是受市场走势影响而心态摇摆。
    但低迷市场中的高撤销率，并不排除有人为制造的嫌疑。购房者决定支付定金前，一般已经进行了对下定楼盘和市场情势的考察比对。大批购房者轻率下定或是临时变卦的情况集中出现，令人难以理解。
    有业内人士曝出，“假卖房，真捂盘”的灰色游戏，在市场中的确存在。 “今年第一季度楼市成交量价都不好，部分开发商拿了预售证后又不得不卖。‘自买自卖’的玩法对他们有两个好处，一方面可以搞出项目热销的场面，套来一些真正的购房者；更重要的是拖住销售的节奏，等接下来行情走高的时候，大赚一票。”

一套公寓“霸占”一张预售证
    3.9万平方米的供应量，分摊到了6张预售证上。
    房源“挤牙膏”式地推出试探市场。在成交量大幅下滑的上海楼市，开发商小心行走，如履薄冰。
    佑威房地产研究中心提供的数据显示， 3月7日前今年新增供应的87张预售许可证中，只有8张预售许可证上的面积超过3万平方米。在79张面积不足3万平方米的预售证上，有接近8成的面积在2万平方米以内。其中面积最小的一张预售证仅有一套公寓，面积为53.73平方米。
    更为蹊跷的是，三月第一周上海市商品住宅新增供应面积为3.9万平方米，预售证却多达6张。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，“3.9万平方米的供应量，原本也就应该是一张预售证的面积。其中的“南郊别墅”单个项目，就一次性办了3张预售证，面积没有超过2000平方米的，有一张居然还不到500平方米。”
    按照上海市房屋土地管理局相关规定，不足3万平方米的房源要一次性全部推出。业内人士表示，许多开发商就采用分拆土地证的方式达到少量多批的目的。
    上海一上市公司的营销总监告诉记者，“在去年之前，可以将一张土地证分拆成多张土地证，再将多张土地证分别去不同的银行申请贷款，以至出现一个楼盘有多张土地证，而每一张土地证必须要申请预售证才能销售，所以才会形成后期的少量多批现象。”
    有别于旺季时的“少量多批”重在“多批”，以谋求拉高房价不同，一些开发商私下透露，他们现在的目的是“少量”。下一步怎么走，政策是关键。

焦 点
不见政策不开盘？
    2010年 “两会”已经结束，市场的初步反应仍是“观望”。
    “到目前为止，落实国办‘十四条’还需要一些配套政策，估计在‘两会’后会相继出台。”    住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉记者，配套政策可能涵盖土地、金融、税收和市场管理等各方面。
    市场上出现的惜售迹象，与此不无关系。“两会”后可能出台的楼市政策，让开发商推盘节奏变得谨慎。
    “两会”上各界代表委员对房价问题的关注达到空前，调控措施仍有密集出台的趋势。3月10日，国土资源部就发文：土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%的决定。
    某房企营销副总监告诉记者，“未来政策依旧不是很明朗，政府将会出台哪些政策我们也在预测，目前还不能完全掌握动向，也就不敢轻易开盘。”
    有相同想法的开发商并不在少数，一些原定3月开盘的项目纷纷将开盘时间往后延迟。
    景瑞地产项目市场营销经理薛晨说，“今年3月不似往年‘热闹’。就以宝山板块为例，3月只有美兰湖岭域推量，其他项目要至5、6月才集中推量。因为受宏观调控影响，3月的观望情绪比年初的时候更为加剧，相信到下半年会有所好转。”