对于普通购房者来说，开发商极尽绚丽的广告和光鲜的样板房是他们接触所购楼盘的最直观印象。但在这光鲜的外表下，很多开发商在房屋设计、建造和销售环节，均有许多购房者所看不到的灰色地带。而这些地方，恰恰是开发商赚钱的门道所造。

    《东地产》记者就房地产开发中的灰色地带分别采访了3位资深的房地产从业人士，他们向记者讲述了开发商的赚钱内幕。

设计：永远计算不出的得房率

    对购房者而言，得房率是一个无从下手调查的数据，以至只能哑巴吃黄连有苦说不出。此前曾有房地产工作人员透露，“得房率永远与实际不符。”

    先来看看得房率的由来，根据规定，使用面积除以建筑面积，得出的结果就是得房率。尽管可以测量使用面积，但所谓的建筑面积却无从计算，因着建筑面积的不确定性，得房率也就无从保证真实性。

    但对购房者来说，房款支付的多少却离不开建筑面积，也就意味着，一旦开发商将建筑面积随意上升1平米，购房者也无法知晓。以单价每平米5万元的房子举例，一旦建筑面积被抬高1平米，购房者也只能无辜多交5万元。

    上海一家大型建设设计公司总建筑师张辉介绍称，“建筑面积涉及的范围极广，不仅有楼梯面积、如果是电梯房还要包括电梯面积、楼宇大厅面积、小区内的设备间面积等，并且根据每一户使用面积的不同进行分摊，林林总总的面积相加，购房者根本不可能去计算，即便想要计算也无法获悉公摊面积中究竟将哪些计算在内，更何况购房者一般都难以拿到施工图纸，因此知道真实的建筑面积者寥寥无几。”

    得房率计算的复杂性，也使得购房者只能听信于开发商。张辉告诉记者，一般购房者不会每栋楼都去计算公摊面积，“因为实在是很难计算得出，这也就存在面积更改的空间。”

即便是张辉在设计规划小区图纸，但最终施工过程中有什么变更却不会告知建筑设计师。由于施工方牵涉到另一机构，同时施工方只对开发商负责，这也就使得施工方与开发商形成利益共同体。“所以图纸和最终施工完成图会存在差距。”

    然而，即便是存在差距，但由于购房者无从下手查考建筑面积和得房率，也就使得此信息处于盲区。“一方面购房者不清楚建筑面积的真实数据，另一方面也无从获得最终图纸，除此以外建筑面积计算相当复杂，如此一来，即便是我们建筑师也很难准确得知这一数据。”

    出于对建筑面积的不可确定性，张辉曾建议根据使用面积计算房价，“毕竟使用面积是一个可以较为简单测量的数据，购房者只要将房屋内的使用范围进行测量便可得出。”

    这一提议也曾得到众多购房者的支持，曾有一位购房者同样提议到，“即便抬高每平米的价格，只要能够清楚知道每一分钱花在何处，也就心甘情愿了。”

然而，直到如今中国绝大多数城市依然是根据建筑面积计算房价，一旦购房者对建筑面积存有异议，但由于没有实际证据，只能任人宰割。