By《东地产》童丹霞

那些痴迷于投资不动产的炒家们，在计算完一年的投资收益后，势必会发现这样一组数据，楼市的涨幅敌不过地产股的涨幅。

　　根据申银万国统计的数据显示，申万房地产指数在2009年1月5日的点位为1733.54，截止到2009年12月31日点位为3602.36，全年涨幅为108%。
　　与此同时，中国房地产指数统计结果显示，2009年全年商品住宅成交均价为16188元/平方米，相比08年上涨了15.90%，相比07年上涨了53.40%。同样，上海二手房市场价格也呈普涨态势，全年平均涨幅高达38%。但与地产股全年涨幅108%相比，无论是一手房还是二手房的涨幅均相去甚远。

低起点推动地产股飙升
　　“股价的波动很多情况下都源于预期，由于政策的宽松加上销售的火爆，预期也就高了，地产股积聚了两方面的力量，所以涨得也更凶。”爱建证券研究发展总部研究院博士左红英称。
　　在左红英看来，2009 年房地产行业处在最宽松的政策环境下，楼市逆势超预期回暖，房地产开发商资金充裕，在土地市场上频频制造地王。年底在政策猜测期中，板块估值有所回归。
　　除此以外，股市之所以能够跑赢楼市，还在于股市尤其是地产股在经历2007年年底至2008年的猛烈下跌，跌幅达到，尽管2009年全年涨幅超过100%，但仍未达到2007年最高点位。
　　但与此不同的是，楼市早已回到2007年的高点，甚至再度创出新高，也就意外着2007年进入股市的投资者，很大一部分还处于被套阶段，而2007年高位进入楼市的投资者，如果在今年出售则顺利解套。
　　“股市本就是一个高风险高投资回报的渠道。”元大证券房地产分析师柴妍提醒称。

宽松货币助涨房价
　　宽松的货币政策，快速扩张的信贷规模则是今年房地产市场异常火爆的助推器。去年，房地产业获得了从未有过的充裕资金及增幅。有数据显示，去年1－11月，房地产本年资金来源48170亿元，同比增长44．2％。其中房地产开发贷款1－11月为8994亿元，房地产个人按揭贷款1－11月为7009亿元，共计1．6万亿元，占放贷总量1/6。
　　除银行信贷，股市融资、房地产信托去年异常踊跃。今年三季度房地产信托融资规模高达540亿，为信托资金各领域投资首位。同时，银信合作项目很多资金也涌向房地产企业。
　　利好而又宽松的政策之下，去年前11月，中房指数统计显示，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。前11个月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

炒股风险更高
　　一位有着10年炒股经验的投资者这样讲述一直以来的投资经历，从“三毛派神” 0.30元/股第一股开始，到美的电器；从10年前的选择失误以致三毛股全军覆没，到美的电器微张先抛；从高点进入到低点抛出。该股民自称最痛心的一次是，2007年年底左右的入市，只为博年后的一次反弹就出来。
　　然而，随着国际金融危机的扩大，年后股市一开市就下探不止，从最高点的六千多点一直跌到了一千六百多一点。在此期间，自己确信大势以去，下跌中期，自己给自己一个决策：彻底割肉。
　　同样一位超过10年炒楼经验的温州投资者向记者这样描述其多年来的炒楼过程：起初整个村子出动买房，大家都买到一个地方，当初很大一个原因并不是投资获，而是为子女考虑，但却发现了一个高利润投资项目。
　　紧接着，该温州投资客就在上海不断上演“收购“狂潮，带着家族资金豪气的买下一个单元的房子。楼市投机风的弥漫，也让政府部门意识到必须出手打压，也就在2004年楼市组合拳的出击，让一部分资金并不雄厚的温州投资者退出市场，甚至亏本出货，该温州投资客当年也曾忍痛卖出4、5套位于松江九亭的房子，预计每套损失将近10万，不过1年多过后的2006年，楼市又再度迎来高速增长，该温州投资客小心出售部分之前涨幅并不特别好的住宅，并在已有一定资金积累情况下，由原来的中外环投资选择转向中内环，“尽管价格高，但抗跌大，降低风险。”
　　随后的2005年国家宏观调控，以及2008年的金融危机，洗盘了一些资金并不充裕的投资者，这一温州投资者在两度危机之间也曾买进卖出物业，如今在他手里除握有市中心3套高档住宅外，将更多的眼光瞄准新兴的二三线城市，“一是投资价值低、二是城市化进程给二三线城市带来高速增长的动力。”
　　对此，新加坡上市公司上海仁恒置地的副总经理姚伟示认为，“股市波动性较大，不过变现相对也高，而作为投资人最佳状态是理性的组合投资。”

弱势起跑，2010炒房炒股各有机会

房价已在高位运转，股市涨少跌多，2010年的元旦，无论是楼市还是股市就像寒冷的冬日，均遭遇冰冻。作为投资者，2010年是投资房产还是投资股市呢？

　　2010年首个交易日，沪深股市高开低走，权重股拖累大盘走软，中国股市上演了自2006年以来的首个“开门绿”行情，其中地产股更是领跌大盘。
　　和股市迎来开门绿一样，2010年的楼市也吃了闭门羹，随着寒潮的降临，成交量也如同突然从盛夏转到严冬，楼市在元旦假日期间成交量急剧萎缩，形成了黑色元旦假日。南京元旦两日仅仅成交4套，上海三天只有168套，而北京商品住宅期房成交量环比骤降6成，二手房仅成交30套；元旦3日，深圳一手房分别成交93套、99套和96套。
　　尽管房股两市均是弱势起跑，但依旧蕴藏着不同的机会。

炒房关注二季度
　　易居中国分析师薛建雄表示，高胀的买房热情在无房可售和银行无钱可贷面前已日显伐力，加上中央和地方系列政策作用，投资热情下降会让已经透支的购买力出现休整。预期2010年一季度的成交量会出现较大幅度下滑，新房的供应量也会相应下滑；此时市场上打折促销的声音会增多。预计随着二季度开发商供应量的上升，楼市会重新回暖。
　　得到印证的是，截止到记者发稿，2010年第一季度的第一周全国各地一二手房成交量均陷入低迷状态。
　　在去年5月份后接连出手楼市的投资者余敏则有自己的看法，在他看来，楼市的基本面仍是稳固，尤其是今年的世博会举办将导致上海供应量出现短缺，房价虽然涨幅不会像去年那么大，但整体需求依然存在。不过，尽管如此余敏仍旧以谨慎投资来对待，他告诉记者，“等第一季度全国信贷数据出台后，可以做一个比较，如果第一季度信贷数据比去年第一季度高，并且与去年第四季度数额相差不大，这就是一个信号，到时仍旧会继续买入一些值得投资的物业。”
　　上海市房产经济学会副会长印堃华也表示，2010年世博会举行，京沪高铁建设，加上大浦东扩容、大虹桥开发、迪斯尼落户、金融中心和航运中心的建设加快等一系列因素，将为上海的商品住宅和商业地产带来更旺盛的需求。
　　需求活跃的判断下，印堃华是从产品区域分布需求上指出，内环内除了豪宅其他新房将极其稀缺，中环两侧可能成为高档公寓的主力所在。外环两侧有轨道交通或自驾车40分钟内可以到达的地方，或将成为市区工作的中产阶层首次置业的首选地。
　　“当然，这种投资和消费需求能否实现还受制于财税政策和信贷政策会否调整和如何调整。”印堃华提醒称。

地产股选择看政策
　　有待观察的不仅是楼市，对于地产股2010年的投资预测，记者从多家证券公司了解到依然存有不确定性。因此选择业绩一向前列的地产股和二三线城市的地产股成为规避风险的途径。
　　在选择地产股上，国泰君安给出的建议是关注二三线城市股票，如：苏宁环球、信达地产、ST鲁置业、建发股份等。与此同时，根据房地产行业2010年1—5月供不应求的现场，看好1—5月可售量环比大幅增长的公司，如：招商地产、华侨城A、名流置业等。除此以外，看好国内高端地产杰出代表华侨城 A，看好大股东资产注入代表标的张江高科、北京城建、城投控股和中华企业。
　　与国泰君安有着不同看法的是申银万国，其在选择地产股上给出了另外一套标准。在申银万国看来，城市发展和改造加速带来区域房地产市场机遇，优选区域中竞争优势明显的公司，如福星股份；与此同时，预收账款最为丰厚，业绩确定性相当高，估值相对便宜，且未来具备潜在扩张能力的公司，如冠城大通；除此以外，由于扩张加速，导致业绩增速较快，成长性较前期有所提高，如华业地产。
　　爱建证券在地产个股选择上，则遵循了政策线、资源业绩线以及估值线三条投资主线进行投资。
　　尽管各个证券公司对地产股的选择给出了不同意见，但从多家公司的增持举动中，依然不难看出 2010年的地产股仍是各家机构重点加仓对象。