股权类REITs一季度难产

By《东地产》万云选

   传闻不断的REITs试点工程有望在近期内取得最终突破。
   “最快在春节前，债券类REITs会推出来。”日前一位接近银监会的业内人士向《东地产》记者透露。债券类REITs由央行和银监会主导，此外在酝酿中的还有以证监会主导的股权类REITs。该人士表示，在已经上报的京津沪债券类REITs方案中，上海方案最有可能作为第一家试点项目，主要是得益于上海的“两个中心”建设的优势。
   与此同时，由于存在种种障碍，股权类REITs可能无法如外界预测的在第一季度推出，接受《东地产》采访的多位业内人士也作出了上述判断。

个人可“变相”参与投资
   “债券类REITs其实相当于业主拿物业产权去做抵押，发行债券，并不涉及到真实产权过户、交易税费，在操作上的障碍比股权类REITs要小很多。”熟悉REITs业务的建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示。
   在产品设计模式上，债券类REITs并不是一个严格意义上的REITs产品，与目前国际上的REITs产品有很大区别，但因为更符合中国实际情况，在法律上的障碍更小，因此最终被选定先行。
   由于REITs注重派息回报，每年至少有一次收益分配，分配比例不低于已实现收益的90%，因此一直以来受到许多投资者的关注。债券类REITs一开始将主要在银行间市场面向机构投资者发行，个人投资者无法直接参与投资。
   李晓东表示，实际操作中个人投资者仍旧有机会参与到REITs投资中来。“机构可以先参与REITs投资，然后将REITs做成理财产品，个人投资者可以通过认购理财产品的方式变相参与到REITs投资中来。”

股权类REITs推出无期
   相对于央行主导的债券类REITs，由证监会主导的股权类REITs在产品上更接近国际REITs模式，但由于目前存在种种障碍，将无法如外界传闻的一季度内推出。
   “现在不是股权类REITs推出的好时机，一般而言股权类REITs合适推出时机是会房地产市场的低潮期。”一直从事REITs研究的贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示。
   李晓东也表示，目前中国商业地产偏高的物业价格和偏低的租金收益使得股权类REITs“很难有健康的市场环境。”
   “以国际上大致相当的4%-5%回报率计算，加上2%-3%税费，1%左右的资产管理费用，租金回报率要达到7%-8%左右才能有操作的可能，但是国内很多物业的租金回报率也就3%-4%。”李晓东表示。
   杜丽虹也表示，在目前市场环境下，从纯市场的角度去寻找能够做起来REITs的物业已经很难。“可能就是那些国有企业，早期拿地成本低，开发成本少，这样租金回报率高，能够做起来。”
   除了偏低的租金回报率，目前国内法律上的障碍也是股权类REITs难产的一个原因。李晓东表示，建银精瑞曾做过测算，以目前的税费标准计算，开发商将物业卖给REITs，在交易环节和后期经营环节涉及到的各种税费将达到近20%，REITs上市后，收租还要缴纳各种费用，因此回报率很难高起来。
   上海和华利盛律师事务所合伙人徐劲科也表示，如果做REITs的话，有一个双重征税的免税优惠的问题，但税费减免并不是证监会所能决定，需要国家税务总局配合，而能协调起来的单位只有国务院。

物业估值成难点
   围绕物业估值的争议是股权类REITs的另一难题。
   杜丽虹表示，以未来收益来估值是国际通行的标准，也就是所谓的资本化率。很多国外投资者到国内买物业都希望以资本化率来衡量所投资物业的价值，但是国内的标准却不是这样。“国内物业估值往往是参考周边区域房价，按平方米来给物业估值。”
   以资本化率为衡量标准，有利于项目未来的升值，但是开发商会认为低估了他们手中的物业而不愿意卖；如果以公允价值评估可以让物业卖个好价钱，开发商会愿意将手中的好项目拿出来，但问题是高估的价格对未来的收益会有负面影响，给投资者带来风险。
   杜丽虹表示，REITs产品的投资价值也在于分享资产升值，REITs以租金收益为主，资产升值收益为辅，低买高卖也是一种盈利手段。但目前国内的资产价格比较高，从而提高了投资者的风险。

REITs

   就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
   从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。