■“ 如果说过去二十年是新上海人和境外人士首先选择了浦东，那么今后的二十年，将会有更多的上海户籍人口向浦东迁居。”
■“在今后的二十年时间里，浦东新区是上海市人口导入和城市化发展最多最快的地区，人口规模当在700-800万区间。”
■“浦东住宅建设的重点在新城、新市镇和行政建制镇，最近三五年内，浦东城市化地区很快进至机场、黄楼、周康、浦江镇一线。”
                                                                    ——摘自李战军《浦东猜想》

　　李战军，上海知名的地产专家，上海易居房地产研究院发展研究所所长，上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任。李战军曾在政府部门研究浦东房地产多年，对浦东的过去、现在及未来，他始终保持着以亲身参与和策划者的角度发言。

　　约访李战军的地点定在浦东的碧云国际社区.感觉得出他挺喜欢这里，其中包含着一点身为碧云别墅市场定位和策划者的自豪。李战军性格爽直，当我们用很客气的口吻表达出采访来意后，他的第一句话就是：“别给我送高帽子了！”
（以下访谈中，D为东地产编辑部，L为李战军。）

三林的未来扑朔迷离

　　D：我们接触到一些关注《浦东猜想》的房产开发商，鉴于您的身份，他们很想知道，这些猜想是否在一定程度上代表了官方的规划思路。
　　L：这只是我本人对未来浦东的一系列猜想，或者说是构想。当然，它们并不是靠凭空想象而来的。这篇文章的雏形，实际上是我为一个关于浦东扩区的内部论坛所准备的PPT。其中每一个猜想，都是围绕着国家和上海市对大浦东建设发展的定位所发散出的，里面包含着我的个人思考判断与研究比对。
　　我所提出的这些猜想，有一部分会是超前的，有一部分甚至是和有关部门的想法相悖的。
　　D：可能真是这样。您的第一个猜想就是“位于浦东的城市副中心发生变动”，指出未来上海东部地区的城市副中心可能会从周浦-康桥地区、川沙-机场地区遴选。但与此同时，却传出了“上海第五个城市副中心在三林”的消息。
　　L：三林地区的未来发展不取决于开发建设的现状，而是取决于三林地区沿黄浦江大片地块未来的规划定位，也就是说三林地区最重要的区域在未来大浦东框架中的功能地位现在还未正式确定，都在讨论当中。三林面临着若干重要问题，世博后对园区的利用与开发是重中之重。以三林的现状，个人觉得与“城市副中心”概念挂钩，不乏炒作意味，有自拉自唱、东施效颦之嫌。
　　浦东开发之初，曾有人担心“陆家嘴”叫不响，提议引入“东外滩”概念定位，这都是自信心不强的表现。上海的外滩只有一个，什么南外滩、北外滩、东外滩，都是真正外滩的山寨版。三林有很好的发展前景，但未必一定能做“城市副中心”。

周康川沙都有机会

　　D：为什么看好周康地区？
　　L：这只是根据对大浦东各个地区的发展状况分析，结合成为城市副中心所应具备的要素，作出的一个可能性排列。花木城市副中心，虽有规划明确，但至今看不出样子。在扩区后，周康地区位于大浦东的中心位置。该地区的房地产业、商业、制造业是原南汇最为发达的，产业和人口集聚已经形成规模效应，且有两条地铁线规划的利好。
　　D：交通的影响至关重要吗？
　　L：上海的城市门户从十六铺到老北站，再到新客站，虹桥机场、浦东机场和上海南站，这是随着城市扩展和主导交通制式的变化而变化的。一旦浦东成为上海第一大区，产业和人口比重占上海全市1/3或40%的时候，浦东完全有理由建设上海另一个市级交通枢纽，它同样集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。这一交通枢纽应该囊括浦东机场和浦东铁路站。浦东的铁路将连接苏北的南通，贯穿外高桥、机场、临港新城，与现有的上海铁路线路形成环线。
　　D：因此您认为未来上海东部地区的城市副中心也可能东移至川沙-机场地区。
　　L：衡量一个地区是否称得上城市副中心，简单来说就是看交通流、人口流、商业流。其中的“交通流”主要指区域的交通枢纽功能，表现在步行、公共交通、地铁、小轿车等方面；商业流，是指该地区能成为区域商业中心，成为市级商业中心的重要补充；人口流，指该区域周边聚集的居住人口及社区。川沙-机场一带在上述三个方面均具备潜力。

左右为难的花木

　　D：我们注意到，您的提法是副中心从花木外移，而非“花木之后又一个城市副中心”。
　　L：上海东部地区不需要两个城市副中心，最起码中期无法支撑，这是我个人的看法。
　　花木一直是上海已确定的四个城市副中心最尴尬的一个。徐家汇早有变“副”为“正”，超越传统城市中心的架势；五角场原来受限于空间不足，现在由于军队用地转让给了地方称为建设用地，目前也基本成形；真如副中心建设沉寂数年后，近来大手笔频频，且受益于上海“西大堂”的优势，大量专业市场集聚，前景光明；而花木在扩区前，凸现出的也只是浦东的行政文化中心功能，区域交通枢纽与商业中心的地位始终未能确立。随着浦东扩区和城市功能的外移，花木城市副中心的规划设想应该改变了。
　　D：您依据什么做出“未来二十年大量上海户籍人口向浦东迁居”的猜测。
　　L：产业的集聚。浦东是上海未来四个中心建设的核心功能区和主要载体，其定位不是上海市一级的，甚至也不仅仅是国家级的，而是世界级的。从城市发展的角度看，上海已经由黄浦江时期进入长江时期，城市的产业在沿长江、沿杭州湾地区摆布开来，城市化地区推进到长江边上。现在的上海内环、中环和外环还是一个偏心圆，西面城市化程度高，东面城市化程度低。由于浦东的扩区和上海的新兴产业在这一地区集聚，在二十年以内上海中心城区将会以黄浦江为中轴，出现浦东浦西均衡发展的新局面。

理性投资，首选浦东

　　D：最后一个问题，浦东扩区后房价涨得很快，这会阻滞人们去浦东置业的脚步么？
　　L：我的看法是，目前的价格上升是健康理性的。浦东的土地价格高是因为在过去的十九年当中，开发者在浦东的地面和地下作了非常高强度的密集投资。上海的未来定位是从全世界的经济发展角度来认知的。而现在的城市形态、建筑质量、产业功能都已瞄准要走在全世界城市前列的目标，难道一定要它维持在世界级城市中最低的房价就是合理的么？
　　浦东未来劳动者的收入会再上新水平，土地资源还会更金贵，商品房的市场价格一定会更高昂。世界级的经济中心城市没有一个是低商务成本的。老百姓到浦东购置商品住宅基本上都是非常理性慎重的选择。