by 《东地产》童丹霞

    日前，一幅总面积在6万平方米左右的新江湾城住宅土地在上海联合产权交易所，以不到1万元/平方米的楼板价挂牌转让，还不到2007年底由仁恒地产所创下的2万元/平方米天价的一半，新江湾城开发前景继经济适用房落户新江湾后再次蒙上阴影。

不到1万元/平方米的楼板价
　　“楼板价在9500元/平方米左右，”宝钢集团旗下的上海庆安置业有限公司（下称“庆安置业”）相关负责人王强（应被采访者要求，化名）熟练地报出近日挂牌转让的新江湾地块楼板价格。
　　王强所指的正是6月25日其所在的公司于上海联合产权交易所挂出一则股权出让公告，“庆安置业70%股权及相关债权以挂牌形式出让，挂牌价格约44176.9万元。”
　　挂牌公告称，标的公司为房地产开发企业，目前正在开发杨浦区新江湾城相关地块项目，占地面积60449.4平方米，已取得房地产权证，但尚有10％土地转让款（1616.94万元）未支付。
　　交易所公告同时显示，标的公司其他两方股东已与出让人签订三方协议，表示愿意以上述70％股权的最终成交价格为依据，向最终受让人出让其持有的30％股权，同股同价。标的公司其他两方股东转让30％股权的同时，亦转让截至目前其对标的公司所持的债权161.65万元。
　　也就是说，以目前挂牌价格计算，公司全部股权（包括债权）价格55720.2万元。加上尚未支付的土地款以及小股东债权，不考虑其他增值费用的情况下，获得土地全部费用在57498.8万元左右，折合土地楼板价接近1万元/平方米。
　　公开资料显示，庆安置业此次出让的新江湾城土地为新江湾城431街坊/1/3丘地块，地块面积60449.4平方米，属于居住用地，土地使用权70年，规划建筑面积约5.8万平方米，限高24米。
　　“该地块处于新江湾城西面，东至国江路、北至殷高路、南至青石路、西至国定路北延伸段，与铁狮门所在的新江湾F地块距离不远，”王强进一步向《东地产》记者透露，“这一报价主要是以2008年6月30的评估价为基准，而当时土地市场也正处于调整阶段。”
　　对于庆安置业所挂牌转让新江湾地块，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“比起当年绿地、仁恒拿地的价格，每平方米不到1万元的挂牌价相当便宜。一旦该地块低价成交对高价拿地的开发商将造成冲击。”

地王遭遇压力
　　“在现在新江湾城的房价预期之下，高价拿地的开发商早开发一天，亏损的风险也变得更大，”易居中国分析师薛建雄在接受《东地产》记者采访时指出，“如果有更低价格的土地成交，对‘地王’的冲击更大。”
　　《东地产》记者从新江湾城各个售楼处了解到，7月份新城御景均价在2.3万元/平方米上下，华润橡树湾公寓已售完，别墅报价则在700万元一套左右。与此同时，即将在下半年开盘的汉斯加州水郡，据该售楼处称预计在2.5—3万元/平方米范围内。
　　对于“地王”而言，眼下的新江湾房价还无法使其达到盈利空间。
　　仁恒地产一内部员工透露，“仁恒正与政府协商减免新江湾城地块的税费，以此来降低该地块的楼板价。”
　　新江湾城的风波还远不止这些，在今年年初宣布新江湾城项目开工的铁狮门，随后便传出转让风声，《东地产》记者从一位接近该公司的知情人士处了解到，“铁狮门曾与和黄、新鸿基等开发商都有商谈过合作事宜，但直到现在还没有确定下来。”
　　而在4月份，新江湾城的另一地王绿城则以12.3亿元价格将新江湾项目出售给会德丰旗下的海港企业，这一价格比起2007年6月绿城付出的12.6亿元，贬值了3000万元，这还不包括利息损失。

新江湾城前景不明
　　在接连遭遇经济适用房和绿城转让土地风波后，新江湾城运营商上海城投对推地也变得异常小心。在2008年1月份推出新江湾F地块后，土地供应商城投至今尚无新地块推出，“新江湾城今年暂时不会推出土地，”上海城投总经理俞卫中在4月份曾对媒体表露。
　　并非新江湾城无地可推，据悉新江湾城可供土地总面积在13000亩左右，目前已出让土地大约仅为三分之一。
　　“如今看来，新江湾城的定位与目前发展速度存有距离，且新江湾城的发展速度相对三林、浦江镇等区域来的缓慢，”薛建雄认为，“开发大型国际生态社区看齐联洋、古北板块，对于国内开发商而言存在一定难度，而对国外开发商因在上海开发经验的缺乏而力不从心。”
　　对此，中原地产研究中心主任马冀通过一组数据表明，“目前联洋板块的业主构成比例中上海本地约占40%，外省人士占40%左右，除此以外外籍人士约占20%。而在新江湾城板块内多为温州投资者以及上海本地改善型业主，外籍人士几乎没有，仅从客层上来说新江湾城与联洋还存有很大距离。”