陆家嘴写字楼新年大打价格战
海外投行准备来沪抄底
By 东地产记者 王颖娜

    “我们今年4月份就要搬进陆家嘴新办公楼了。”一家外资IT公司的顾问近日在和《东地产》记者聊天时谈起，他们办公地点将从恒隆广场搬迁至陆家嘴正大广场附近一家即将竣工的甲级写字楼中。
    “今年恒隆的租金也破天荒降价了，但还是没有陆家嘴新建甲级写字楼的报价便宜。”该公司负责行政的黄小姐告诉记者，“老板考虑要节约成本，而且陆家嘴那边除了价格更便宜之外，还有很多免车位费、免装修期租金和免租金的优惠。”该美资IT公司主要服务对象是金融机构，搬迁至金融机构密集的陆家嘴对公司更方便。
    即使有一定规模，且并非金融风暴直接影响的企业也在岁末年初考虑开源节流，一些企业选择了降低办公场所租赁成本。中原地产工商铺部销售总监陶宏对《东地产》记者说：“2009年将是陆家嘴甲级写字楼最痛苦的一年。”而一些公司因为被陆家嘴新建甲级写字楼的优惠价格吸引而由浦西搬迁至浦东，也从侧面应证了新中物业管理有限公司营销总监卞慧莉的判断：陆家嘴甲级写字楼的价格大战已经打响。

租金普降 优惠频出
    “陆家嘴新建甲级写字楼迫于资金回收的压力，日租价格有的已跌破6元/平方米。”卞慧莉向《东地产》记者透露，“可能有些公司在08年第四季度还没有反应出来，我们估计今年一季度的情况会更糟糕一些。我们中银大厦就目前来看，一切都比较平稳，原先的大型跨国公司基本都没有变化。”而中银大厦目前的平稳状态则是物业公司通过给予客户一系列物业增值服务等优惠措施而争取来的。
    记者了解到，历来岁末年初的时间段应该是签订意向和支付租金的高峰期，而今年却是退租和暂缓租赁的高峰期。
    仲量联行最新发布的第四季度市场回顾报告显示，2008年第四季度，上海大多数甲级办公楼的租金出现了大幅下滑。浦东平均租金环比下降15.5%，第三季度竣工的办公楼仍在努力寻找租户，而原有办公楼的业主们则愿意以优惠的续租条件来留住主要租户。
    报告同时显示，由于大多数新增供应属超甲级界定，浦东超甲级办公楼租金环比再降18%。
    上海环球金融中心目前平均日租金为10元/平方米，这与开业初平均高达3美元/平方米的日租金相比，几乎下降了60%。中原工商铺部销售经理陶宏告诉《东地产》记者，环球金融中心不仅下调了日租金，在出租对象的资质审核上也出现了一定的松动。他们不再追求世界五百强和顶级金融机构，如今国内五百强或是只要在本行业内排名靠前的企业都可以考虑。
    记者在走访中了解到，金茂大厦、汇丰大厦、中银大厦几幢落成较早、经营比较成熟的甲级写字楼的日租价格略有小降，保持在9元/平方米以上；招商局大厦、国家开发银行大厦、浦发大厦等日租价格在7元/平方米以下，出租率则基本保持在90%以上。
    陶宏认为，浦东尤其是陆家嘴区域，甲级写字楼的品质和租金都差不多，除了中银大厦在地铁边，其它大楼都离地铁比较远，同时也大都能看到黄浦江和陆家嘴中心绿地，所以客户在挑选楼宇的时候选择面非常大。因而哪个发展商最早主动降价或是主动开出优惠条件，就更容易得到客户。

今年是浦东物业集中面世期
    据第一太平戴维斯统计，2008年上海甲级写字楼的供应量约837000平方米，其中619000平方米位于浦东。而2008年初上海甲级写字楼的空置率仅5%，如今已翻了2倍，截至2008年年底空置率约15.4%，其中浦西空置率约8%，浦东则高达25.6%。
    对此陶宏分析说，浦东近几年甲级写字楼新建量非常大，主要因为一些投资开发商在2007年、2008年市场好的时候，一拿到土地便开始建造，按周期规律，2009年、2010年正好是竣工面向市场的时候。而由于浦东比浦西地广很多，所以往往一栋甲级写字楼的供应量可以抵浦西好几栋楼，所以在市场不景气的情况下，浦东的写字楼形势会比浦西严重很多。
    马季则表示，今年在浦东会有批物业集中面世，主要集中在陆家嘴区域。2009年写字楼租赁市场一定处于低谷期，面临大考验。租金会逐步下调，空置率将进一步上升。
    他认为，写字楼市场是刺激内需的重要部分，所以预计上海政府会推出一些激励政策。此外，他还向记者透露，农历春节前，有一批海外投行将会来上海的商办市场考察，准备抄底。

港人内地置业剧减33%
创8年新低

By 东地产记者 万云选

　　受房地产市场不景气和全球金融风暴的影响，去年香港人到内地置业的数量和交易金额大为减少。根据香港置业国际刚刚发布的报告，香港人08年内地置业的单位数量约为1.52万个至1.61万个，成交金额约为121亿元，该数据分别较去年下降33%和27%。这也是自2001年以来香港人内地置业的最低潮。
　　置业国际主席蔡涯棉指出，08年香港人置业剧减主要是由于经济环境的影响，随着内地刺激经济政策的逐步出台和置业政策的改善，今年港人来内地置业或将比去年更为活跃。
创8年新低
　　置业国际数据显示，08年香港人来内地置业的成交数据是自2001年以来最低的数据。2001年港人内地置业成交单位数量为1.68万个至1.79万个，此后一直保持高速的增长，直至去年大幅回落。
　　港人内地置业从08年上半年就出现剧减现象。
　　《东地产》记者查阅了置业国际去年上半年的统计数据。上半年港人置业投资国内物业的单位数量约为9100个至9700个，金额约为人民币75亿元，较2007年上半年单位数量减少29%，而金额约减少18%。
　　而在去年下半年，港人内地置业的数量继续大幅萎缩。成交的单位数量仅为6100个至6400个，成交金额仅为46亿元。这一数据相比较08年上半年的成交数据也有较大的缩减。
　　值得关注的是，虽然去年上半年港人内地置业大幅缩减，但置业国际在上半年的报告中曾指出，预计港人置业在去年下半年会有大的反弹，全年成交数量将达到1.98万个至2.08万个单位，金额达人民币157亿元。最终，这一数据较实际的1.52万个至1.61万个单位数量和121亿元成交额有巨大的差距。

内地楼盘香港遇冷
　　香港人对内地置业的逐步冷淡从内地楼盘赴港推售的情况可见一斑。
　　根据美讯房产的统计数据，08年上半年全国共有64个楼盘在香港推售，其中以珠三角地区为最多有18个，其余依次为广州、上海及深圳，而与以往火爆的销售场面相比，今年上半年有点“冷”。
　　上海静安区豪宅君御豪庭曾在08年1月赴港推售，但成交寥寥，与2007年内地豪宅赴港销售时港人争相追捧的情形相去甚远。随后，包括上海绿城玫瑰园和尚海湾豪庭等上海豪宅项目到香港路演推售，销售成绩也没有大的改善。
　　而在下半年，根据美讯房产数据，赴港推售的内地楼盘大为减少，仅为30个不到。在香港的推售场面也极为冷淡。上海的豪宅世茂5号11月曾赴港推售，但同样遭到香港投资者的冷遇。

2009年成交或将有所改善
　　蔡涯棉指出，随着内地置业环境的改善，预计今年港人内地置业成交单位可回升到1.87万个至1.97万个，届时成交金额将达到约144亿元，分别较08年增加约23%及19%。
　　蔡涯棉同时指出，虽然预计今年成交量大于08年，但由于香港仍受到金融风暴的影响，年内港人来内地置业出现大的飞跃并不现实。