政策熊市生存策略

政府也在观望
蓝印户口、购房退税等强力政策是否推出取决于交易量恢复情况

By 东地产记者 王颖娜

    政策密集出台的结果是形成了一种政策观望效应：购房者越观望，政策出台越多，而政策出台越多，老百姓就越期待更猛烈的政策出台。两者互相影响，互相印证，形成了“政策熊市”。在“政策熊市”里，如何生存发展，是摆在业内人士面前的问题。

    2008年，伴随着一系列宏观调控政策，上海楼市在观望的风霜雪雨中度过。在经历一年调整、房价逐渐回归理性的背景下，取消抑制房产消费的政策、“激活”房地产，无疑是在当前形势下拉动内需、“保增长”的最有效手段。2008年年末，新政的节奏也越踩越急，利息降了又降，房价仍在犹豫中挣扎，销量却一直难以真正回升。
    政策密集出台的结果是形成了一种政策观望效应：购房者越观望，政策出台越多，而政策出台越多，老百姓就越期待更猛烈的政策出台。两者互相影响，互相印证，形成了“政策熊市”。在“政策熊市”里，如何生存发展，是摆在业内人士面前的问题。

政策底线不明朗
    面对“政策熊市”，一些市场人士认为，正是由于政策执行的不到位以及政策底线的不明朗，使政策效应被持续削减，难以发挥应有的积极作用。相关部门应相对明确政策的底线，房地产市场方能全面回暖。
占据主流的观点相对更为积极，政府在为恢复市场信心一步一步地做着努力，而恢复信心是需要一定过程的。
    “病来如山倒，病去如抽丝。”中国指数研究院院长陈晟这样形容中国楼市。他在接受《东地产》采访时这样评价年末一系列政策出台的效果：“一种状态的形成不是几个政策可以一蹴而就、立竿见影的。恢复市场的信心是一个系统工程，包括政府、开发商、银行、媒体甚至购房者都要一起努力。”
    中原地产研究咨询部经理马冀告诉《东地产》记者，政府在楼市淡季密集出台一系列利好政策是一种未雨绸缪的表现。他认为，政府是在为2009年楼市的春暖花开创造条件，毕竟目前的市场已经处于“U”字型发展趋势，稳中求变，小步微调，最终通过“组合拳”形式奏响楼市号角，对于激发和推动积压需求释放，实在是当前的重中之重。
    “为了维护政策的连续性、稳定性与严肃性，在促进市场升温的过程中只能一步步轻踩油门，在观察清楚政策效果之后再作出下一步决策。因此，国家和上海的系列政策体现出一步步给房地产市场松绑，一步步升温的操作思路。”复旦大学房地产研究院主任华伟在接受《东地产》记者采访时表示，“我们难以想象，今天降息、明天加息或者今天鼓励、明天又反对的政策。我认为，中央与地方的政策已经产生了相当的效果，楼市的绝对低迷已经显著松动。”

提升交易量是政策重心
    伴随着辞旧迎新的钟声，2009年，政府还会推出哪些刺激楼市的新政策成为了购房者、银行、业界人士共同的期盼。
    新年伊始，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行，四部委负责人再次召开国务院新闻发布会，对“国六条”进行详细解读。
    财政司副司长王晓华在会上指出，2008年对房地产市场税收政策的调整比较密集，效果可能会滞后，2009年是否出台新的政策，将根据2008年政策的执行情况来定。 
    “此次再次出台四部委联合政策主要是力图积极推进宏观政策在各省市与地方的具体落实。房地产市场由各地市场共同组成，如果各地方市场效果不明显，下一步出台更为猛烈的促进措施是必然的。”华伟分析道。
    他认为，下一步，在扩大内需的国策下，需要房地产业的发展撬动投资与消费。因此，需求上全面调整二套房贷的限制，积极下调与归并房地产交易与持有、购买与租赁方面的税费势在必行。同时，对符合国务院相当要求的房地产开发贷款会大力消除软限制并辅以房地产信托基金的放行来改善房地产开发的融资环境，释放相关风险。
    他还表示，限制境外人士购房的政策亦会调整，而两会前后会是政策暖风劲吹的时节。
    陈晟则认为，今年中央政府或地方政府要出台怎样的政策，也要视今年的经济发展形势和楼市成交量而定，“政府也在观望”。他推测，如果有政策推出，一定会是围绕交易量的，政府不会对价格是否下降和下降多少有明确要求，政府政策一定是为了宏观经济的需要。
    仲量联行中国区董事贾梁和华伟一样期待房地产信托基金的尽早放行。他在接受本刊采访时表示：“年末这波密集出台的政策对资本市场影响不大，大部分都处在观望状态，而开发商更期待的是房地产信托基金何时出台放行细则和实质法规。”

“蓝印户口”或可在郊区先试行
    而“蓝印户口”何时开放，确是上海房地产市场和老百姓最为期待的事情之一，该政策被很多人视为拉动上海楼市最有效的办法。
    陈晟认为该政策近期用不上。他表示，像开放“蓝印户口”这样的导外消费，有的地方也在试点，而上海要否出台这个政策也得看交易量恢复情况。09年前三个月一定是下跌风险较大的时期，上海政府要不要用到这么大刺激的政策关键看成交量和经济形势，除非出现严重下滑，否则可以作为政策储备，在必要时出台。
    对此华伟表示，国务院已经下文对大学生就业全面开放除直辖市外的城市户口。上海的户口当然不会无门槛，但他认为近期门槛一定会明显调低。而是否一定采用“蓝印户口”，则只是技术措施的差别。
    上海房产经济学会副会长、上海财经大学教授印堃华一直在呼吁和力促“蓝印户口”尽早出台。他认为短期内上海还不会推出放开“蓝印户口”的政策。“我建议先在宝山、嘉定、崇明等地实行开放，然后再进市区。厦门、成都都已经放开了，上海为什么不能做呢？”
    印堃华认为，上海是移民城市，公民有迁移自由，上海的人才壁垒必须拆除。对于一个城市来说，有外来的资金愿意长期流入，可以对经济的发展提供支撑。对于中低收入者以及外来人口来说，开放上海的蓝印户口，对启动购房需求是有帮助的。

千万余平方米存量房如何卖出？
    华伟对上海楼市比较乐观：“上海楼市上半年将率先走出低谷，而全国楼市上半年会惯性下行，下半年触底反弹。”
    但在2009年相关政策尚未出台之前，对于上海的房地产商而言，2008年几乎可以用“可怕”来形容，一系列利好政策丝毫没有让他们变得乐观。
    据中指研究院统计，2008年上海日均成交量415套，而2007年和2006年的日均成交量分别是642套和513套，同比减少四成，几乎低于成交量最低迷的2005年。据初步统计，2008年上海存量房达千万平方米。
    “从2008年的成交量来看，上海不仅外环以外，包括高端的别墅楼宇的成交量都明显下滑，到2009年供求矛盾依然会凸显。”陈晟分析认为：“供过于求的状态在上海已经形成，这个惯性会延续一段时间。”
    他认为，要提高成交量，将千万平方米存量房尽快卖出去的方法无非是三种：第一，产业政策；第二，开发商成本下降来推动价格下降，财政税收、营业税、购房退税；第三，银行推出更多优惠政策。
    但在这些政策都尚无着落的情况下，上海千万余平方米的存量房确实是摆在大家面前一件令人头疼的难题。

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百日政策大盘点
    自2008年9月15日一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点以来至2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行在百日内五次降息，四次下调存款准备金率。
    2008年10月22日，国务院、财政部、国家税务局推出极具震撼的房地产新政。包括自2008年11月1日起，对个人购房购买90平米及以下普通住宅的，契税税率一下调到1%等七大举措。上海市政府随即贯彻颁布了十四条地方新政。
    与此同时，中央在确认房地产业作为国民经济支柱产业的同时，更强调了房地产业也是民生产业。
在2008年12月17日的国务院常务会议中，明确坚持住房市场化基本方向，强调进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产投资规模，促进房地产的健康发展，并确定三大政策措施：一是加大保障性住房建设力度；二是进一步鼓励普通住房消费，并明确“二套房”优惠政策；三是引导房地产开发企业应对市场变化，特别强调对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
    在2008年12月21日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的意见》，市场称之为“国六条”，上海市紧跟着出台了“国八条”积极贯彻。这更是进一步扩大内需，促进经济平稳较快增长，房地产市场健康发展至关重要的重大部署。业内人士纷纷认为，“国六条”将使2009中国房地产市场发生质的转变，“国六条”，为2009中国房地产市场健康发展奠定坚实基础。