政策熊市经适房争议

部分省市弃购停建
经适房站上风口浪尖

By 东地产记者 郑宇栋
    近日，上海推出“半租半售”经适房引发业内争议。杨红旭认为，“半租半售”可以很好解决那些既够不着廉租房的标准，又买不起经济适用房的民众问题；郑海龙认为，“半租半售”可能使经适房的产权归属更加混乱。几年内房价出现波动，将来以怎样的价钱买剩下产权或退产权都会更加混乱，难以界定出一个公平的标准。

    历时1年多、易稿70余遍的《上海市经济适用住房管理试行办法》近日正式对外公布，围绕这一政策的各种议论开始甚嚣尘上。与此同时，全国部分省市出现的一些弃购、停建经适房现象，也再次引发业内对建造经适房合理性的质疑。作为2009楼市的主角之一——上海经济适用房注定争议不断。

再建400万平方米？
    在2008年12月30日的一次上海市政府例行新闻发布会上，上海市建设交通委副主任沈晓苏表示，上海去年的400万平方米的经济适用房开工任务已经完成，还将在今年再安排400万平方米经济适用房的建设。
    这一消息传出之后，业内议论沸沸扬扬。连续大规模的建造经适房是否合理？众人各有看法。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出，从稳定目前低迷的市场角度来看，大规模扩建经济适用房存在负面影响。由于现在的商品住房已经滞销，大量经济适用房的推出必将分流原本就已萎缩的自住需求，从而使中低档商品住房更加滞销。
    而另一地产分析人士单许昌认为，上海大规模建造经适房也有其合理性，“经适房的推出，肯定会对商品房价格造成一定的冲击。像上海这种房价其实没怎么跌的城市，需要经适房来适当拉低房价，从而带动整个市场的成交量。但两年建造800万平方米这个量似乎有些过大。”
    2008年年末，广州传出第一批经适房半数以上遭弃购的消息，再一次引发了业内对经适房政策是存是废的争议。近日，河北、辽宁、山东等地又先后出现停建经济适用房的现象，引起业内人士的极大关注。财经评论员叶檀就明确表示，经济适用房应该停建，因为经适房本身存在监管成本过高、市场与保障之间边界不清的致命问题，往往会被一些人钻空子，根本就起不到保障穷人利益的目的。叶檀认为政府应该将更多精力放在廉租房的建设上，“少建甚至停建经济适用房，可以节约监管成本，还不会降低民众福利，何乐而不为？”

半租半购“怪胎”？
    《上海市经济适用住房管理试行办法》（征求意见稿）公示后，其中的第二十四条引起了人们的注意。简而言之，今后上海市民还可以用“半租半售”的形式来获得经济适用房。
      杨红旭对这一政策颇为赞同，他认为，“半租半售”可以很好解决那些既够不着廉租房的标准，又买不起经济适用房的民众问题，“让部分有一定购房能力，却暂时又无完全购经济适用房的中低收入家庭，可购买部分产权，以后让其慢慢全部购下房子的产权，就能实现政府与这些民众的共赢。”
    巧合的是，住房和城乡建设部副部长齐骥在1月6日接受媒体采访时表示，解决上述这些“夹心层”群众的住房问题，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式。上海这种首创的半租半购的方法也顺应了中央的意愿，慢慢将经适房变为了“经租房”。
    但是不少业内人士也指出，这种购买部分产权的模式也会产生不少新的问题。宝名国际的投资分析师郑海龙指出，“半租半售”可能使经适房的产权归属更加混乱。“经适房的产权本来就比较模糊，即使全额购买，将来转让的时候还有许多细则未定。而一旦实施购买部分产权之后，几年内房价出现波动，将来以怎样的价钱买剩下产权或退产权都会更加混乱，难以界定出一个公平的标准。”
    显然，政府在探求经适房如何转换为“经租房”的过程中，还有很长的路要走。

申请标准过严？
    经适房具体的申请标准，无疑是大家最关心的话题。根据《上海市经济适用住房管理试行办法》，要申请经适房，必须满足四大条件：
    （一）户口年限：家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为7年（含7年）以上；家庭全体成员在申请所在区（县）的户口年限定为5年（含5年）以上。（二）家庭住房面积：人均建筑面积15平方米（含15平方米）以下。（三）家庭收入和财产标准：经济适用住房申请家庭（三人家庭）人均月可支配收入标准拟为2300元（含2300元）以下，人均年收入标准为27600元（含27600元）以下。家庭财产标准定为人均不超过7万元。（四）原有住房转让限制：5年。申请租赁的在收入和财产条件上将有更严格的规定（符合条件的且年满30周岁的单身人士，也可以单独申请）。
    对于这些要求，单许昌向《东地产》记者坦言申请条件似乎过于苛刻，“仅从家庭收入这一条来看。满足条件的群体要购买经适房也比较吃力。而对户口的限制，又让很大一批新上海人被挡在门外，这样的申请条件势必让上海的经适房陷入一个尴尬的处境。想买的不够格，够格的买不起。”
    而据一位相关政府部门人士透露，制定这样一个标准，也是出于保护商品房市场的目的。“如果门槛设得太低，肯定会影响商品房价格，尤其是那些靠近经适房基地的楼盘，最后整个楼市的价格都会被冲击了。”
    参与文件起草、修改的上海市人大代表朱志荣向记者表示，《办法》只是搭建了一个经适房管理的大框架，将来具体操作过程中，还可能针对市民的利益诉求，进一步的修改完善。