政策熊市09年推演
09年还有哪些政策值得期待

By 东地产记者 胡丽凝

    “购房退税”和“蓝印户口”这样的“救市”政策诱惑力的确十足，但可行性都不大。就上海的地域条件而言，已有九个区域被评定为一等土地资源，购买潜力仍旧很大。由于房价的走低使得部分开发企业受到资金牵连而拖延交房期，国家优惠政策的出台又拉动了这些刚性需求者往二手房市场分流。

    在2008年，持续降温的市场环境，使得许多优惠政策陆续登上了楼市大舞台。虽然这些不痛不痒的政策没有扭转房地产市场低迷的现状，但据仲量联行于2009年1月8日刚发布的《2008年四季度上海房地产市场回顾》中显示：“这些利市政策及房价的下降确实对市场起到了推动作用，上海新房成交量在11月和12月呈现上升趋势。政策实施前的2008年9月可以被视为交易量季节性调整的低点。”2009，如众星捧月一般翘首企盼，什么样的政策能使楼市再创牛市辉煌呢？

自住者期待房价回落
    经济适用房的政策推出对很多刚性需求者而言无疑是一大喜讯，但信诚人寿保险有限公司上海分公司业务主任胡怡泓却告诉《东地产》记者：“经济适用房对月收入很低的家庭而言的确是很合适的。但对于我们这样比上不足比下有余的中间阶层来说，就完全不符合其购买条件，没有实质性意义。”胡怡泓认为，上海很多老百姓是一辈子也买不起房，主要还是在于资金因素，如果国家政策在银行方面能倾斜一些，比如降低利率、放宽还贷年限、降低首付等等，我们买房子的信心会增加很多。
    胡怡泓告诉记者，“购房退税”对私营企业者的诱惑和“蓝印户口”对外地籍白领的刺激是一样的，或许政府在今年会有这样的政策出台，但身为上海本地工薪阶层的一员，并没有实质性的作用。她说：“一直筹划着买房，但在资金方面还是有些担心，如果国家能够救股市，在年初有所成效，我会关注4月份左右房价的表现来决定入市与否。”

投资者希望再降息
    上海铭鼎家俱制造有限公司总经理陆新林从2000年开始入市投资豪宅别墅，他告诉《东地产》记者：“在上海这样的大都市里，‘蓝印户口’对很多外来人口的杀伤力是很强的，如果政府在2009年启动这样的政策，对一些外籍投资者来说也是一个很大的馅饼，对于房产市场的发展将有很大的促进作用。”
    对于投资性需求来说，利率的空间是他们考虑的最大问题，陆新林也不例外。他认为：现在的房价还是存在着虚高的现象，从投资的角度而言，风险还是比较大，目前才刚刚进入一个下滑通道，要寻觅一个低点入市才是最实际的。现在来说，观望的心理比较积极，无论是政策上的，还是价格上的，看09年年中，如果房价回落到一定程度，再考虑新一轮投资。

房产中介盼望市场更规范
    上海中原地产研究咨询部经理马冀在接受《东地产》记者采访时谈到：“‘购房退税’和‘蓝印户口’这样的‘救市’政策诱惑力的确十足，但可行性都不大。就上海的地域条件而言，已有九个区域被评定为一等土地资源，购买潜力仍旧很大。由于房价的走低使得部分开发企业受到资金牵连而拖延交房期，国家优惠政策的出台又拉动了这些刚性需求者往二手房市场分流。”
    马冀认为，由于目前经济形势的不稳定而造成房产市场的恶性竞争，应当有一些政策性的条文出台来规范房产市场，如资金监管等来保证交易的透明度，减少同行间的恶性竞争。内外兼施，如果做好了这些，楼市或将在09年年中迎来一个拐点。

专家：09年新政策不外乎三种
    上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉《东地产》记者：对于已经出台力度不够大以及尚未出台的政策而言，不外乎三种。
    其一，购房退税。但关键是什么样的房退，什么样的购房者退的问题。如果划定为第二套房的话，那么改善型需求和投资型需求的界限又很难划定。在国际经济形势不好的前提下，09年的财政税收本就很困难，印花税已经大幅下降，如果投资客这样的中高层阶级税收减少的话，国家财政无法保障，同时，房价将再次被炒虚高。如果政策限定买第一套房，并且是中小型房，将获得退税政策是可行的。
    其二，蓝印户口。上海市中心户口已经非常拥挤，此政策如果出台对城市发展十分不利。然而，对于外地籍人士购市郊房产，给予市郊户口还是可行的。
    其三，银行降息。可行性很大，但就银行本身而言，利息的降低使得其利率的压缩，所以普遍银行积极性不高，况且目前存贷差额很小，降息的空间也十分有限。
    同时，尹伯成认为，目前的上海房价泡沫仍旧过大，无论是市中心还是市郊都呈现了虚高。而有价无市的市场，使得真正自住者买不起房，投资者恐惧风险，造成空置率的上升。只有房价下降20%，使上海房价回落至06年年底的状态，才能使市场成交量活跃起来。无论如何，09年将是很值得关注的一年。