房产业界心态调查--开发商篇：

上海开发商低调“猫冬”

　　他们是开发商，他们在市场低迷的冬天里默默守望。他们压缩开支，收紧资金，不管拿地还是开盘，在这个冬天里似乎都放缓了。他们已经开始冬眠的状态，在春天到来之前。

BY 《东地产》记者 万云选

春天很近VS春天很远
典型心理活动：
坚守过冬，做好最坏的打算
　　传统成交旺季“金九银十”在今年黯然失色。但在房产新政刺激下，上海十一月份的成交呈现逆市飘红状况。
　　台湾永庆房屋集团上海台庆房产的统计数据显示：截止到11月23日，11月上海一手住宅成交了4165套，环比上月的3279套增长了27％。其中，普通住宅成交了2691套，环比上月的1982套增长了35.8％。
　　面对逐步转好的市场，上海开发商在接受《东地产》记者采访时大多持有谨慎乐观的态度。多位开发商表示，目前说市场状况完全转好还为时尚早，对公司的拿地和开盘策略更是抱以谨慎态度。
　　上海美讯商业地产执行董事张景瑞对《东地产》记者表示，从目前的交易情形来看，依然有相当数量的开发商仅部分完成了年度任务，加上12月份到下一年的1月份原本就是传统淡季，所以市场都难有起色。
　　从累计成交的数字来看，今年整体的商品住宅成交量依然大量缩水。根据上海市统计局的统计，去年上海商品住宅销售面积为3279.17万平方米。但根据截至12月1日的上海网上房地产统计结果，目前上海一手住宅今年累计成交1383万平方米，仅约为去年成交量的42％。
　　根据该机构之前的统计数据：前10个月，上海成交与新增供应比为1：2.22，与前9个月的1：2.18相比仍在扩大。
　　12月1日的网上房地产显示，目前上海住宅可售面积为841.04万平方米，若以去年上海月销售量1万套，月成交面积约130万平方米的行情计算，这一存量可在7个月消化完毕。
张景瑞表示：若按今年的成交行情，已新增住宅的存量需消化至少一年。

拿地VS不拿地
典型心理活动：
既想获取低价土地，又怕资金链出问题
　　尽管市场已经呈现“暖意”一面，但开发商仍然对拿地扩张抱以谨慎态度。上海紫都置业有限公司销售总经理易兵对《东地产》记者表示，公司会继续观望土地市场，但不会在近期拿地。
　　海泰地产副总经理陈闽松和宝矿投资管理（上海）有限公司营销总监景成东也对《东地产》记者表示，近期对土地市场仍旧是观望态度。
　　上海神旺房产开发公司倪士峰表示，目前热心拿地的大多是一些“业主”而不是开发企业，如海尔家电等。此类型公司本身就有物业需求，会在土地价格较低的时候进入拿地。
　　值得关注的是，截至目前，08年上海23%经营性地块流标，底价成交地块接近六成，显示出开发商对土地市场的冷淡。
　　上海市政府2008年的供地计划显示，2008年安排经营性项目用地计划1500万平方米，其中住宅用地800万-1000万平方米。从上海房地局公布的土地出让情况来看，上海2000年以后每年的经营性土地供应逐步增加，从2000年的1020万平方米一直到2005年顶峰时期的3000万平方米，此后虽然有所调整，但供地总量也一直在2000万平方米以上。可以看出，今年的计划已是上海自2002年以来的最低值。
　　然而，即使如此，今年至今为止，上海土地交易市场推出的土地中(含转让)，涉及住宅用地的面积还是仅约200万平方米。也就是说，时值年底，今年的住宅用地推地指标仅完成了两成多。
　　但也有开发商主张逢低买入。嘉城营销总监席骏羽对《东地产》记者表示，现在的环境可能是个难得的机会，能以递加获得土地，如果有现钱可以考虑投入。
　　祁连房产营销部总经理张平也表示，有合适地块可以考虑买入。他指出，目前大部分稳重的开发商都会以现金为王,不过市场具有不确定性,每个开发商都有自己的考虑,有些考虑的不是现在的利润,而是对未来2-3年的前景预期,只要开发商实力雄厚还是可以拿地。

开盘VS延期开盘
典型心理活动：
既想快速销售回笼资金，又担心开盘遇冷
　　在传统销售旺季已经过去的状况下，多位开发商人士表示可能会调整销售节奏，延期开盘。
　　易兵、陈闽松、景成东、倪士峰、张平等均表示可能会根据销售状况做出延期开盘的调整。倪士峰表示，延期开盘为了积累更多的客户。
　　多数业内人士均认为，这与以往的开发商故意“捂盘”无关，而是因为近期虽然市场状况有了回暖的迹象，但是仍然冷清、人气不足，当一个项目开盘前的客户积累量没达到一定量时，开发商不得不对开盘时间做出调整。
　　佑威房地产研究中心前主任薛建雄分析，2008年是房地产市场的过渡年。这与国家的宏观经济形势有关。自从央行收紧信贷政策以后，开发商的资金链绷得很紧；再加上土地政策越来越严厉，手里没有土地也对开发商形成很大制约。
    “所以，原本那种购房者期望通过政策调控降低房价，而开发商希望通过时间推移让楼市重新反弹的焦灼状态一时还难以改变。”薛建雄表示。