嘉里中心二期建设成本暴涨30%
港地产商囤地成瘾吞苦酒
BY《东地产》记者 万云选

    香港几大商业地产巨头都是囤地的“瘾君子”。新鸿基地产至今仍未开发的襄阳路地块，已经囤积了超过10年。恒基中国刚开始开发的南京东路155号地块和南京西路688号地块，囤积时间也超过了10年。
    沿着南京西路西行，在繁华的静安嘉里中心旁，由广告围墙围起来一块空地正在悄然施工。原本3年前就计划动工的嘉里中心二期，由于种种原因一拖再拖，直到今年年初才正式开工。
    由于全球性的建材价格迅猛上升，香港嘉里建设被迫大幅度提高投资预算。该公司最近联合另一投资商香格里拉集团发布公告，将原计划不超过57.8亿元人民币的投资额大幅升至76亿元人民币，增幅达31.3%。

黄金宝地还是“烫手山芋”
    嘉里中心二期位于南京西路嘉里中心附近，南京西路、铜仁路、常德路及延安路之间，占地面积约46500平方米，由五个地块组成。项目将包括酒店、办公楼、商场、住宅及服务式公寓，总投资额超过6亿美元，其中嘉里建设占50.5%股份，香格里拉则占48.5%股份。
    公告显示，嘉里建设和香格里拉集团将按照上述股权比例分担此次成本上升的费用，分别向项目公司注资9.24亿元人民币和8.88亿元人民币。
    建筑材料价格的迅速上涨是推升成本的一个重要因素。香格里拉集团公司董事总经理安梓华对《东地产》记者表示，近年来建筑成本价格上涨迅速，与2004年相比已经有了大幅度的攀升，因此成本预算上升是自然而然的事情。
    此外，人民币升值也是预算上升的另外一大因素。2004年首次签订协议时，当时嘉里中心二期的投资额不超过6亿美元，后来又收购了一个地块，增至7亿美元，约合57.8亿元人民币。
    事实上，于2004年首次签订协议时,当时美元兑人民币汇率为8.268，而在最近发布公告的当天，人民币已升值至6.864。

动工日期一拖再拖
    在建设成本上涨声中，嘉里中心二期已经不知不觉拖了3年之久。早于2004年5月，嘉里建设就联合香格里拉集团收购了嘉里中心二期的地块。2005年3月，原本计划动工的嘉里中心二期，由于“涉及出售国有资产的法例有变更”，工期推迟。
    2005年12月31日，嘉里建设和香格里拉联合发布公告，原本2006年初开始动工的嘉里中心二期，将动工时间进一步延迟，日期待定。
    当时，嘉里建设的负责人对此的解释是：规划调整。此后，嘉里中心二期就一直处于闲置状态。直至2007年3月，嘉里建设在发布的2006年业绩公告中再次透露，嘉里中心二期将在2007年的第二季度动工，竣工时间为2010年。
    然而，整个2007年，嘉里中心二期依旧没有任何动静，并直至2008年年初，嘉里中心二期开始正式动工。

香港地产商“囤地成瘾”
    沿着南京路沿线，有许多香港地产商“囤积”的优质地块，然而，这些项目并不是在获得土地之初就投入开发，而往往是囤积数年，等周边商业环境成熟以后再投入开发。
    “香港地产商的拿地成本一般都很低，从获得土地到投入开发的几年间，光是土地的自然增值，就能翻好几倍。”北孚地产研究所研究员刘光东对《东地产》记者表示。
    仅仅是在嘉里中心二期所在的静安商圈，目前已经完成开发的越洋广场此前也囤积了超过10年，而上海协和城二期至今囤积了超过15年时间。
    世联地产分析师王新颖对《东地产》记者分析认为，香港地产商目前的囤地都是在中心区，大多受到97年金融风暴的影响，因而推迟了动工时间。此外，由于市政建设的发展，以前港商囤积土地更是“坐享其成”，往往项目推出之时都是在区域商业环境非常成熟的时候。这在某种程度上是一种聪明的“开发策略”。
    不过，香港开发商的这种囤地策略的合理性在以后将变得越来越不可测。首先面临政策风险，长期未开发的土地有可能被政府收回；其次是市场风险，楼市调整期的到来使得房价不再上涨而开始掉头向下；最后是成本风险，建筑成本和人力成本的不断上涨也在蚕食开发商的利润。香港地产商囤地成瘾，要谨防自吞苦酒。

建材涨价加大
开发商囤地成本上涨

BY《东地产》记者 万云选

    去年以来的建材价格猛涨呈现井喷架势。上海百代建材有限公司总经理张允文对《东地产》记者表示，2007年除钢筋外，几种主要的建筑材料价格都上涨极为迅速。“特别是大雪灾后，黄砂、木材、水泥、商品混凝土的价格一下猛涨了起来。黄砂年末涨幅一下达到了30%。”
　　张允文对记者分析，工程费用主要是建材、人工费和机械费用。建材在房地产总成本里占15%左右。其中三大主要建材（水泥、钢材和空心砖）就占整个工程费用的40%左右。这三类建材价格的上涨，又是支撑建材价格坚挺的重要支柱。
    以钢筋为例，一般用钢成本占建筑安装成本的30％至40％，即用钢成本在整个房价中占到了10％左右。从今年二季度开始，从宝钢的市场报价来看，主要钢材品种吨价出现500至1000元的不同涨幅。以每吨钢材上涨1000元的最高涨幅来计算，每平方米住宅使用钢材，上涨成本就达到了50元到60元。
    在记者拿到的上海市建筑业管理办公室统计的报告显示，今年一月至六月以来，建材市场价格仍旧是“涨”声一片。到6月建材成本开始平稳，并在七月后开始呈现价格下滑趋势。
    值得关注的是，在刚刚公布的九月建材价格统计中，九月份上海建筑钢材市场价格呈现快速下跌之势，跌落至5月份调整以来的低谷，价格回落到去年年底、今年年初的水平。即便如此，目前的建材价格相比2004年还是有了大幅度的上涨。建材成本的大幅上涨推高了开发成本，给开发商的利润带来了巨大的影响，加大了囤地风险。