“新土改”主题调查一：哪里是乡下 哪里是上海
城郊开发的成本算盘
BY《东地产》记者 王舒

　　从轨道交通9号线出站往九亭各大知名社区集聚的北九亭方向走，必须要翻过一座桥。地面道路还没完全通顺，在大桥下的腹地，一些农民临时房伫立在被废弃的荒地上，阻挡了往来交通。
　　2008年秋季，九亭的镜像层次分明也饱含某种丰富意味：近处，拦住桥墩的铁丝网被剪破几个洞口，显然是为了方便大桥下临时居住的人家的进出。每天下午5点来钟，大桥两边的人行道上都会布满二手货地摊；中景，一些已被圈起的大片荒地杂草丛生，而围墙上刷出的广告，表明这里很快又将兴建一片充满北美风情的建筑；更远一些的地方，超级大盘们勾勒出此起彼伏的天际线，这些优美的曲线把上海西南的一个小镇正推向白领集聚的新城道路。

一个小镇的变迁
　　2000年4月，上海奥林匹克花园总裁陈穗建带着《奥龙计划》来到上海时，九亭还是一片乡村荒地。
　　“那时候，沪松公路还没有修建拓宽，甚至还没有沪松桥。”陈穗建回忆，沪杭铁路仿佛是区分城市与乡村的楚河汉界，跨过铁路，就是农村。
　　陈穗建第一次踏上九亭，那年，九亭最高的房价是2000元/平方米。
　　8年过去了，陈穗建的广东口音未改，沪杭铁路依然存在。但九亭早已不再是8年前的景象。奥林匹克花园开发到第三期的时候，遭遇近十年来上海房地产市场最凛冽的冬天。即便如此，房价也已超过9000元/平方米。按照计划，九亭奥林匹克花园开发全部完成，要到2013年。
　　站在桥头是打望北九亭的理想位置：一面是奥林匹克花园五彩斑斓的广告牌写着18万元即可入住，另一面是九城湖滨的广告牌告诉过客在没有去九城湖滨看过之前先别冲动考虑购房。桥另一边北九亭的繁华目不暇接，澳洲海滩式现代建筑、欧洲古典巴洛克建筑在这个小镇上隔街相望，房价争相向万元大关的里程碑奔去。
　　毫无疑问，九亭已经成为上海白领们最为青睐也是最为现实的居住选择区域之一。尽管这个“金九银十”的褪色已是不争之实，但九亭大盘奥林匹克花园仍旧在刚刚过去的国庆卖出了31套。陈穗建对《东地产》记者坦言：“比事先想象的效果要好。”

地铁带来的质变机遇
　　差不多与奥园的启动同一时间，九城置业开始关注九亭。三年之后，九城拿下北九亭的一块住宅用地。
　　在九城置业执行董事朱晋看来，地铁9号线的全线贯通带来的利好彻底激活九亭市场。他用“扶摇直上”来形容地铁贯通后的九亭区域价值。九亭地处虹桥交通枢纽中心的辐射区域，这是一个最为人艳羡的优势。各大交通干道带来的人流和商机使得九亭的未来不可小窥。
　　多年来九城频频出现在各种慈善活动和体育赞助事业中。因此，当九城在九亭打造的项目九城湖滨上市时，品牌的作用让无数的目光汇集。九城不遗余力斥巨资，整个设计的最大亮点在于，开发商开辟的一处20000平方米的人工湖泊，不少人为了这个绝无仅有的超大人工湖买单。
从小镇到小城
　　新土改的狂澜正隐隐扑来。陈穗建坐在绿树如荫的奥林匹克花园中，看到了机遇也看到了挑战。
　　“新土改政策对房地产业最大的影响，就是宅基地交易合法化。在宅基地交易不合法时，农民被征收宅基地所获得的等额货币交换，实际价格只是市场价格的10%-20%。”陈穗建认为，合法化以后，要按市场价支付，农民获得的补偿多了，开发商的开发成本也变高了。
“当然，动拆迁速度应该也会加快。”陈说。
　　然而即便对于奥林匹克花园这样倾情城郊结合部的超级大盘专业发展商而言，新土改之后农村房产开发天地究竟有多广阔，现在畅想似乎还为时过早。
“农民宅基地相对分布零散，未必就是大盘开发的机遇。再说，像上海这样的城市，现在还有农村吗？”陈穗建笑言。