从次贷风波看中国房地产

上一篇《从次贷危机看金融创新》发表后，已有博友给我提出从不谈房地产的米姐怎么开戒了，要我再谈谈对这两年房地产的信心问题。的确是我自己违背了开博的初衷，说好身为圈内人不谈圈内事，以免遭人不待见。原只想在上一篇透过次贷问题谈谈金融创新的利弊，却不可避免地要擦到房地产的边，因为这次次贷的发生也是由于美国的地产商们违背了最基本的供求关系，过渡开发过渡刺激，没有足够支付能力的人去消费，银行家们也在明知没有良好的银行信用却甘愿做“睁眼瞎”盲目放贷而引起的。前几天我在中央台看了一个节目，讲到在美国有一个小镇（地名记不起了），现有三分之二的房子空置，有三分之一的房子被银行查封，门窗用木板封死，人们称这个小镇为“鬼城”。

引起美国次贷危机的因素应该是多种的，但不得不让我要谈到一个非常重要的原因就是房地产的供求关系和房地产的发展阶段，从理论上讲，一个国家或者是一个区域它的房地产发展阶段大致上是两个：一个是增量型发展阶段，也就是求大于供，一个是存量型发展阶段，也就是在供求关系平衡下的少量发展。像美国和西方国家的房地产业已经几十年甚至是上百年的发展，人口和家庭的数量与住宅的数量基本是一个平衡的饱和状态，不会出现大批量的居住需求。这些国家的人民有换房购房的需求也通常是在市场上少量的新建房和改造后的二手房里进行选择，这种房地产发展模式就是存量型的发展，就像我们在《北京人在纽约》中看到的姜文去贷款购买了一幢位置比较边缘的二手公寓楼，本想进行改造后加价售出，由于忽略了交通和消费能力的影响，结果销售不出去，银行催款致使自己破产。

中国自古就有“民以食为天”的说法，国家首先要先解决几亿到十几亿人的吃饭问题，解放后的新中国更是以“先工作后生活”来要求自己，以致对“住”的问题欠账太多，直到八十年代人们才开始有为自己奋斗一个“家”的感觉，人们的居住需求犹如开闸的洪水出现井喷现象。这二十多年来中国的每一个城市，每一个城镇都像一个大工地，这就是发展中国家的房地产发展模式——增量型发展。在这二十多年的房地产发展过程中，客观地讲城市的形象提升了，城市的面貌改观了，居民的居住条件改善了。同时，房地产企业发展壮大了，政府也通过土地转让、房地产税收和各种收费尝到了甜头。当企业家们都在为自己的成就而窃窃私语的时候，当人们在为已有的“价格拐点论”吵得喋喋不休的时候，当政府为提高拍卖收益而改动控规、提高容积率而绞尽脑汁时，又有谁来关注什么时候中国的房地产会发生增量型转入存量型发展的拐点？这个拐点才是行业的致命伤！几年前我都多次在建设部里和市里的有关会上呼吁建立中国的房地产预警制度，不要等到有一天满街都是空置的房屋，这时才又来宏观调控就为时晚矣。

上个月，我看到成都房地产信息资料上公布，2008年在建商品房面积约6000多万平方米，且不说按现行政策规定90平方米以下要占70%，如果就按每套面积100平方米计算，就算2008年下半年到2009年不再新开工项目，成都也有60万套住宅要进入市场消化。再看另一些数据，大成都拥有约1010万人口，成都市五城区（含高新区）人口约330万，成都市政府还将推出约200万平方米经济适用房，成都市政府还将推出土地……在中央台看到深圳新建房空置率60%……这些数据和信号我不知道代表什么？

说实话，作为开发商，我非常希望这个行业健康发展，我非常希望这个城市越来越美，越来越具有竞争力和投资价值，但我们不能不在看到别国发生次贷危机的同时，去关注一个自己的发展空间，去研究市场供应和有效购买力的关系问题，科学地预测房地产发展模式——增量型向存量型转变的拐点发生。

以上纯粹个人观点，如有不妥请大家原谅。