五大原因导致社区商业成“雷区”

谢成龙/文

社区商业，基本上所有的开发商都操作过，因为对于社区商业的定义一直以来都是模糊的、宽泛的，就算你设置上千平米的底商，你也可以称为社区商业。

但是，放眼去看开发商操作的社区商业，成功者却寥寥无几（在市中心的社区底商除外，因为就算它成功了，那也是自然成功的）。

究竟是什么原因导致社区商业频频遭遇失败呢？从我操作社区商业的经验来看，目前国内社区商业主要存在以下五大特点，也直接导致了社区商业成为大多数开发商的雷区。

一、杀猪式销售带来的后果

开发商先打出一个好的概念，将商铺高价卖给投资者，然后这些投资者再进行出租。按说如果你的商铺总体量不大，这种操作并没什么不好，但错就错在开发商由于售价过高，严重透支了投资者未来的回报率，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果就是恶性循环——租金如果高了，商家不肯，租金如果低了，业主不肯。

二、体量超出社区商业范畴

虽然开发商自己称之为社区商业，但一听体量，会吓死人的，不大的社区，一做就是几万方甚至上十万方的商业，远远超出了社区居民的需求，最终的结果可想而知，要想不死都难。对于社区商业的面积配比，其实并没有一个标准的数据，一般来说，如果你没有把握，那就参照你住宅的人口，通常设置每人一平米的社区商业会比较安全。

三、住宅入住率长期的超低

近几年国内住宅市场发展超快，结果就是住宅越造越离城市远，由于前几年市场太好了，房子是卖出去了，但入住率好几年后还低得可怜，作为社区商业来说，什么前期调研、规模比例、规划与布局、业态定位、建筑结构、交通及人流动线设计、商业氛围、运营管理等等做好这些都没用，因为压根没人，连鬼都没有的地方，怎么可能做成商业。

四、拔苗助长似的操作方式

操作商业地产的朋友都知道，商业地产一定要遵循商业发展规律，社区商业也不例外，有不少开发商在操作社区商业的时候，唯一的要求就是打造“高档”的商业，只要你能帮他做成“高档”，什么免租金、贴装修、补营业差额这些都没问题。但是，商家要的是仅仅是这些吗？对不起，商家来你这里是想要赚钱的。

五、社区商业存在先天不足

社区商业，从字面上看就知道是主要为社区居民所服务的商业，但由于很多社区商业的先天不足导致其很难良性运作，比如，相关规定社区底商都是不能做餐饮的，因为有油烟，娱乐也做不了，因为有噪音会扰民。导致很多社区商业在业态布局上捉襟见肘，不禁感慨：社区商业想要和居民和谐，难，真难！

以上是我在操作社区商业过程中碰到的问题总结，当然，社区商业的问题不仅以上五种，肯定有第六、第七，甚至更多种，你的社区商业碰到以上的问题了吗？还是第六种呢？