文/泰山之阳 独立地产评论人 （微信号：youth188）

昨天凌晨在纽交所收盘的搜房网股价为11.19美元，从杭州9家中介联合下架搜房网房源不过一周时间，搜房网股价每股下跌了近2.5美元，搜房网市值蒸发了约50亿人民币。随后，青岛、福州、厦门的房源也展开下架行动，目前各地中介联盟和搜房网关于服务费降价的矛盾没有化解，而距离6月20日中介联盟的“最后通牒”截止日更是步步逼近。

实际上，在此之前房产中介与电商的第一次反目，早在今年3月，9家中介在北京和上海两地联合抵制安居客涨价，当时也是下架房源，结果，安居客不仅被迫收回涨价方案，赴美上市计划也泡了汤，真是“偷鸡不成蚀把米。”如今，面对同样的压力，搜房网会妥协吗？

居安思危：中介为何有底气抵制房产电商

无论是线下的大卖场还是线上的电商平台，均是一种平台的经营思路。当年，格力不买线下平台的账，拒绝与国美、苏宁签单合作。同样，在二手房市场，大型的房地产中介掌握了市面上80%的房源，如果集体抱团下降房源，可想而知对于搜房的打击是显而易见。

除此之外，房地产中介有底气抵制房产电商的高收费，也有以下几方面原因：

我爱我家副总裁胡景辉表示，“其实也有很多替代方式，因为有一些新锐的网站，一些区域性的网站，像南京的365、杭州的房途网包括赶集，也向我们提出了更好的合作条件，费用一免就免半年。”

　　另外的冲击来自中介公司本身，他们也建立了自己的门户网站。“各大公司也建了自己的门户网站，自己的手机移动平台，大家有了自己的网站和自己的营销界面，我们并不是没得可选，非他不可。”

房产电商作为中介公司的合作伙伴，处于行业产业链之中，如果中介公司倒闭，搜房网等房产电商也没有存在价值了。

卖家与买家同等重要

在这场中介集体抵制搜房网的活动中，很显然搜房网忽视了对卖家的重视与关系的经营，导致房产中介抱团取暖集体抵制。笔者曾在房地产网媒从业过，很清楚的知道，房地产电商媒体更多会在买家（购房者）方面下功夫，甚至会反哺购房者，推出一些优惠活动，吸引更多的买家访问平台，并依靠大量的流量数据作为与卖家谈判的一大筹码。

在《平台战略》一书中，跨边网络效应将会带动另一端也依附于平台。很显然，搜房网在买家这一端带给中介公司的效果越来越弱，除了市场不好的情形外，搜房网上的虚假房源当道，从而形成信息不对称的落差，导致大量的购房者对于平台的信任度大大的降低。另外，搜房网由于缺乏对于卖家的维护与约束，仅仅从平台的流量入口出发，很显然会在市场情形不好的时候，容易遭到卖家的集体围攻。

基于此，一个平台，要从双边的真实诉求出发。为买家，提供真实房源；为卖家，真切导入有效购房人群，帮助促成交易。如果只是一味讨好网民访问网站，而忽视了卖家的投入产出比，那么平台将会受到致命打击。

好盈利模式输给了坏用户体验

房产中介和电商平台延续的合作模式是，在浏览量较大的网站购买端口，端口像个虚拟展示门店，业务员可推送房源获取网站购房者关注，最终来到线下成交。链家地产25%的客源来自电商，我爱我家的该比例则为四成，其中两成来自搜房。链家地产副总裁林倩表示，2013年是房产电商畸形发展的一年，链家支付的端口费用全国达到3亿-5亿元，比2011、2012年暴增3倍。

但随着搜房网端口套餐的不断升级，以及“搜房帮”、“搜房网店”、“移动搜房帮”等新产品推出，中介人士形容为“年年被涨价，年年被上架”。为迎合搜房网不断推出的新品和套餐升级的形式，我爱我家每年在搜房网上的投入净增在30%以上。杭州9家房产经纪企业联盟发言人徐强则表示，2009年主流端口套餐800元一年的都有，现在主流端口套餐价格都涨到550和1100每月了，价格涨疯了。

中介集体不满的原因直接原因是将端口套餐和不断推新苹果手机比较，“苹果推新不涨价，电商新套餐却持续涨价。两者相同的地方在于，都会告诉你，新推出的产品品质更好。搜房的电商更会说，可更新房源量和刷新频率大大提高，其他中介都采用了，如果你不用高版本就挤不到页面的好位置。”

高版本的引入，无疑将削弱原版本在网站上呈现的效果。徐强表示，电商不断推出的新版本和无线、网店等新产品，把原来版本的效果稀释掉，以前主流端口套餐能带来4-5个客户，现在只有2-3个。效果减弱，只能不断地购买更高档次、更高价格的产品。头几年每月60元套餐可更新40条房源刷新60次，一小时搞定。如今550元套餐更新120条房源刷新600次，业务员每天得花三个小时才能刷完，“让人郁闷的是，好不容易置顶，一会儿便又被挤下来”。