文/泰山之阳  地产评论人

温总理已经明确表态，继续坚持严厉的调控不动摇。当前，楼市寒冬已来临，房价已经出现松动。对于开发商而言，当前前行的路已经被堵死了，开发商为求生存不得不另寻办法。针对楼市调控，当前的地产CEO们最关心四个方面的问题：①地产行业未来发展的趋势？②能生存下来的企业是什么样的？③竞争优势是什么？如何才能培养优势？④如何控制发展风险并把握机会？

然而，摆在地产CEO和广大地产营销总监面前更为实际的问题是，如何保住命挺过这一轮调控期。笔者认为应该从三个方面把握当前的楼市行情。

一、分析不同客户群，科学的投放广告资源

在淡市，开发商越发会投放广告。但是，在此阶段最怕的就是开发商自乱方阵，投放广告没有针对性，最终得不到应有的效果。

在淡市里投放，要分析客户群，精准定位，合理科学的投放广告资源，确保广告投放有的放矢，真正的传达到客户视野范围内。比如，商业地产的投放形式，该如何投、投哪些平台？养老地产的投放是否该选择网络投放渠道？高端住宅的投放该选择普通的房产网还是进行圈层营销？这些细节都该营销策划人员仔细思考的问题。另外，科学的投放广告资源也是从企业成本角度出发，保证不必要的成本浪费。

二、过硬的产品线，提升综合竞争力

淡市营销，除了地段的抗跌性之外，房企过硬的产品优势，也会为企业引来不少的有效客户。在同类产品之中，符合市场需求的产品线，更受市场欢迎。比如，在楼市调控期，万科就有先见之明能在几个月之前就推出15㎡的极小户型。

这些就需要房企们分析当前市场的有效购买力的需求。在当前楼市调控下，购房群体多为首次购房者。他们的年龄段、收入等要进行详细细分类。比如，对两居室的需求旺盛，那么就要对两居室的户型进行研发、开发等。只有符合市场需求的产品，才能赢得市场的好感。

另外，差异化产品也具有抗跌性。比如，房屋低碳环保、自净功能等，那么也将在淡市里为房企本身赢得不少竞争力上的优势。

三、规范销售流程，控制销售风险，科学决策

在楼市调控期，受宏观政策的影响，需要严格按照国家的政策法律法规来进行销售，避免不必要的风险产生。同时，销售回款、催款等都是房企当前最为关心的问题。如何快速回款、催款也需要一线营销人员严格按照流程执行，及时的反馈各个环节的进度、问题，便于管理层的科学决策。

在销售淡季，对于的宣传口径也要统一，不可对客户乱承诺，否则一点出现房价进一步的下滑，必将带来新一轮的退房潮，那将会是对企业致命的打击。