北京地区的调研从2012年开始已经连续做了3年，到了2015年事情开始变多，精力有所分散，对于新开业的养老机构关注度变少，本来打算暂停一年，直到春节前有了几天空闲仔细的想了想，觉得还是应该把这个调研进行下去，对自己是个学习的过程，对同行也有一定的参考价值，更希望有一天能把调研做到全国各个城市。

本次调研还是以东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等城六区为主，范围主要是北京6环以内2015年新开业的养老机构。

 

养老机构数量：

根据北京民政部门人士透露，北京2015年底为老年人和残疾人提供服务的机构594个，比2014年增长1.02%。其中工商登记的10家，编办登记的382家，民政登记的233家，床位数为128017张，比2014年增长3.14%。

这组数据比我们前2年所了解的420家左右一下增长了四成，床位增长了近20%，数量上有了巨大的突破。

 

新开业机构数量：

通过调研得知北京城区（六环内）2015年新开业养老机构（包含了社区照料中心）14家，项目从2环到5环外遍布，其中海淀2家，朝阳4家，西城2家，丰台1家，石景山2家，东城区1家，昌平1家，大兴1家。机构开业数量比2014年下降了将近48%。

新增养老机构的性质涵盖了公办民营养老院、公助民营养老院和民营养老院。其中公助民营养老院1家，公办民营养老院2家，民营养老院11家。民营投资占据了主要力量。市区内的公办民营项目基本所剩无几，六环以外的公办民营项目增长明显，预计2016年开业的公办民营项目数量将会多于今年。

定位高端的养老项目只有2家，分别位于昌平区和海淀区。高端项目投资热情整体降低，更多机构把项目定位在中高端客户群体，投资趋于理智。

 

床位数增长量：

床位增长数量为2166张。其中朝阳区增长最多，为606张，其次石景山区为420张床位，丰台区300张，大兴190张，昌平180张，海淀区新增床位260张，西城区150张，东城还是最少，为60张。床位数最多的机构在朝阳，有336张床位，最少的床位数机构在西城，只有30张。平均到每家机构的床位数量为约为154张，和2014年的164张基本持平。

30-100张床位的机构有4家，100-200张床位的机构有7家，200张床位以上的机构有3家，100-200床的项目是主流。

高端定位的养老项目床位总计338张，约占新增床位总数的15.6%。

明确定位为康复护理的养老机构床位数总计200张，约占新增床位总数的10%。

 

项目客户定位：

有2家机构将客户群体定位为自理客户，总床位数438张，约占20%，所占比例较高。

其他客户都定位为自理+护理，只有1家养老机构把自己明确定位为只接受护理客户。护理客户群细分当中只一家专门定位为收养失智老人的养老院。

 

收费（收费的统计标准为标准间床位费+餐费+基础护理费）：

这14家养老院收费最低的为3250元/月，针对的客户是自理老人。护理型机构最低收费为3900元/月，收费最高的为10000元/月，平均收费5604元/月。比2014年新开业养老机构的平均收费5315元/月微涨，高出289元，增幅大幅减小。需要解释的是今年平均收费包含了2家定位为自理老人的项目，这2家项目都没有护理费，除去这2家自理定位的机构，其余12家养老院的平均收费为5850元/月，比2014年增长10%。

高端养老机构最低收费9000元/月，平均收费9500元，比普通养老项目的收费高了近86%。

中低端养老机构的平均收费为5121元/月，比2014年的4131元/月增长约24%。

海淀区新开养老机构的平均收费为 6125元/月。朝阳区新开业养老机构的平均收费为4850元/月，比2014年略微上浮。西城区新开业养老机构的平均收费为5200元/月，比2014年价格高出28%。石景山区新开业养老机构的平均收费为6150元/月，丰台区新开业养老机构的平均收费为3980元/月。

  

开业时间：

1-3月开业的养老院有2家，4-6月开业的养老院有3家，7-9月开业的养老院有3家，10-12月开业的养老院有6家。赶在最后一个季度集中开业似乎成了惯例。

上半年开业的养老项目床位数合计550张，下半年开业的养老机构床位数合计1616张。从季节来看，秋冬季开业的养老机构数量最多，选择这个时间段开业也是想抢重阳节和十一这个行业旺季来尽量抢夺客源。

 

入住情况：

2015年新开业的养老院平均入住率为16.7%，入住人数约为362人左右，没有一家养老机构收住的老人过百位，最多入住的项目在朝阳，入住不到60人。入住率和入住人数均比2014年有所下降。入住人数、入住率下降可能和机构开业集中在最后一个季度有关，也有可能是因为去年市区内新增项目过多，提前占领了市场，导致今年开业的项目入住率及入住人数普遍低于2014年。

 

投资者情况：

新开业的养老机构，有5家为国企背景，其余均为民营机构，国企进入到发力期。

 

2015年北京养老机构的关键词：“连锁”

共有9家养老机构的11家连锁项目开业， 2015年可以说是连锁机构扩张年，老牌的养老机构例如汇晨、英智、爱暮家、寿山福海、龙振、千禾、宁心园，还有85后院长闫帅的普乐园纷纷有新项目开业运营。新晋企业金隅集团更是一连开出3家分店，可谓后来者居上。

    连锁扩张阵营走的路线也明显不相同，中高端定位的爱暮家和寿山福海选择了跨区公办民营的扩张方式，中低端定位的千禾、宁心园也分别选择了不再投资而是合作或承接公办民营项目扩张。

爱暮家和寿山福海连锁项目分别位于六环外的门头沟和大兴（均不在本次的调研范围内），选择公办民营的方式继续扩张，表示企业再投资的意愿降低，资金趋紧&投资回报率低或是主要因素，因而选择了公办民营的扩张方式。

宁心园等具有成熟运营经验的企业通过承接政府项目进行扩张，也凸显了地区主管政府支持本地企业，打造本地养老品牌的用意。

自主投资扩张的机构又分为深耕细作的区域型机构（汇晨&龙振）和全市战略布局的大型企业（远洋椿萱茂&金隅爱馨），每家的扩张布局又不一样，值得研究。

汇晨：除了一个项目在昌平外，其余项目都落在朝阳，网点布局呈半圆型。

龙振：项目也都在朝阳，呈现南北直线型扩张。

远洋椿萱茂：远洋椿萱茂几乎在以每年一家新店的速度稳步扩张，新的青塔项目会在2016年3月开业，3个项目分别位于北京的东、南、西部，呈三角型布局。南边选择了亦庄高收入人群密集的区域，西边的项目则位于西四环附近，也是西边高端客户群的居住边界，布局非常有章法，判断其下一个项目可能会重点选择在北部，这样基本就完成了北京全地区的覆盖。远洋椿萱茂根据自身客户定位来选择项目的布局确实值得好好的学习和研究。

金隅爱馨：金隅爱馨则沿长安街从通州到石景山采用了东西“一“字型布局了4个项目，其中2015年开业了3家。

连锁企业发展的路线似乎更加清晰，没有人再去选择郊区大盘的操作思路，而是主攻市区刚需群体。

 

连锁企业的提升空间：连锁发展的本意应为1+1≥2，各连锁店应该在物品采购、人员配备、营销协同等方面相互合作，摊薄成本，如果新开项目成本没有降低，营销还是各自为政，那就失去了连锁的意义，从财务的角度来看行业的连锁发展，应该还有不少的提升空间。

 

新晋企业还有一些在摸索中前行，而选择在郊区拿地、新建的企业数量明显减少。随着主管部门加紧推进社区照料中心的步伐，一定会分流大部分郊区大盘项目的客流，市区适中规模的项目入住提升快，经营更顺畅。

 

医养结合还是养老机构向往的主要经营模式，但运营定位中到底是医为主还是养为主也没有明确的定义，民政主管部门一直希望推动这个模式，但医疗的主管部门似乎并不感冒，回应的并不积极。

 

市区养老机构规模偏小，可以真正实现医养结合模式的养老机构很少，并且成功案例不多，所谓医养结合也主要看中了医保的支付能力，医养结合大多还是养老机构为宣传目的喊出的口号。

 

值得关注的是一些没有经营特色、经营一般的民办一级医院纷纷主打医养结合模式切入老年市场。

 

这种项目由于位于市区，具备较好的医疗条件和医保报销，入住速度明显高于一般养老机构。目前稍具规模的运营公司管理的病床数达到了数百张

 

康复的定位在降温，除了英智石景山的项目顺利开业外，还没有听说以康复为主要特色的养老机构运营。

 

      2015年各机构收费普遍比2014年有所上涨，上涨幅度最大的是餐费。2015年餐费最低的机构为700元/月，最高为1500元/月，平均962元，比2013年高出将近28%。

 

从目前机构分布来看，市区项目趋于饱和，单体项目辐射人群范围在逐渐变小，加上主管部门主推的上门护理服务，预计体量大的项目发展到一定阶段会遭遇一定的瓶颈。

 

行业从业者流动依然频繁，朋友圈中有一大部分在2015年换了新的东家。跳槽的原因多因企业文化及内部管理的价值冲突，其中外行领导内行而导致的离职和盲目追求高薪高职位跳槽而导致不能胜任岗位的离职在变多。

 

2016年和2017年基本为北京市场最后的扩张机会，随着主管部门在市区布局完善，可新建项目的空白地区基本没有，收购扩张这种方式在这2年中会形成一定的流派，或许会有行业的黑马出现。

 

连锁机构经过几年的运营，掌握了一定的经验，完成了原始积累后，预料成熟的企业会逐渐往其他地区展开扩张，具体是从其他一线城市布局还是走度假候鸟式扩张还有待观察，或许在全国的连锁布局上，北京企业将会比其他地区走的快一步。

 

社区照料中心的模式对于传统养老机构的影响：对市区一家社区养老照料中心项目的调研可以看对传统养老机构的一些影响。该照料中心今年开业，目前入住率约40%，但有1/4的老人有别的养老院入住经历，选择入住该养老院主要是亲属在附近居住，由此可见位于社区内的照料中心一定会分流其他养老机构的入住人群，不光是自理老人，失能老人的流动也在加大，这是前几年很少有的现象。

 

2015年还有一个特点是大集团的项目纷纷落地，例如中信国安、万科幸福家、泰康燕园等，他们的加入完善了北京养老市场的机构种类，也让北京的养老市场变得更加热闹。

 

新开业非典型养老院案例分析：如何在寸土寸金的区域和政府合作，控制成本，开设老百姓住的起的养老院。

项目名称：东城区天颐养老院，

项目概况：北京市东城区天颐养老院（又名朝阳门街道养老照料中心）是新形式下北京公助民营的养老院代表之一。项目由北京天颐养老投资管理有限公司投资450万元建设，租用的是北京住总房地产开发有限责任公司所属物业。项目位于东城区朝内南小街10号楼2、4层，面积1023平方米。设全托床位60张，主要接收半自理、不自理的老人，为老人提供专业的24小时护理服务。其中特设回族老人护理专区，无论饮食、宗教习俗、护理照护都严格尊重民族习惯，达到多民族和谐养老。

项目位于居民区内，外观给人的第一印象就是一栋普通住宅楼的一个单元。养老院租用了2层和4层作为养老服务场所。2层为汉族养老区，4层为回族老人养老区，不同民族、不同生活习俗的老人用楼层区分开。

 

由于这次调研时间仓促，再加上市区项目如雨后春笋一样遍地开张，有不少遗漏的项目，如果您有更准确的信息，也希望您能和我联系。15311506450：养老人生。再次感谢，同时也感谢一直支持和帮助的朋友。

此报告为删节版，需要完整版的朋友可以告知您的姓名、就职公司、联系方式，我将会把完整版发给您供您参考。

2014年北京养老机构发展调研白皮书