本文发表于深圳晚报第B21 : 今地产

  详见：http://wb.sznews.com/html/2009-06/18/content_666028.htm

  问：现实生活中，因“住改商”引发的纠纷多有发生，那么遇到此类纠纷该怎么办呢？

  答：我国物权法第七十七条对此有规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

  按照物权法第七十七条的规定，不难理解“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。据此，如果未经有利害关系的业主同意，“住改商”行为仍然不具备合法性。物权法第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。

  物权法实施以来，实践中的做法是按照多数来确定有利害关系业主的意见。事实上，这既没有法律依据，也违反了物权法第七十七条的立法目的。鉴于此，最高人民法院最近颁布的关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对此作出了明确规定，解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，法院不予以支持。

  此外，司法解释还综合考虑了“住改商”纠纷的实际情况，把有利害关系业主的范围原则上确定在本栋建筑物之内，这个范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主。实践中也可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，这部分业主的范围很难统一划定，但是为了防止利害关系业主范围被无限制泛化，司法解释对此另外作出了规定，即该业主必须证明利害关系的存在。