观望结束可期

在对第二只靴子落地焦虑地等待当中，人们终于听到了一声闷响，虽然听起来更像是掉下一只“凉拖”。上周末，为下半年宏观调控定调的中央经济工作会议在京召开，会议确定了“一保一控”的调控基调。之所以说是一只“凉拖”，是因为这个结果至少使楼市中的两类人不满意：一类是指望结束紧缩政策，使楼市中迅速回暖，楼价止跌回升的房地产商及相关利益团体，另一类是那些在观望中指望楼市崩盘，楼价大幅下降的持币观望者。

应该说，这一政策基调是一个平衡的结果，是很多人不满意的结果，又是很多人可以接受的结果，好像不很到位。笔者倒认为这是一个理性务实，符合当前国家现实情况的决策。在这一基调下，楼市的观望气氛或可行将结束。

“一保一控”中的“一保”是保持经济平稳较快发展，“一控”是控制物价过快上涨，对比之前的“双防”，即“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。后者基本未变，而对经济发展速度的调控则有明显变调。为什么会这样呢？先看通胀，通胀本身是经济健康发展的大敌，目前虽然CPI有所回落，但仍在7%左右，仍属高位运行，且是在许多管制措施下实现的回落，继续严控通胀自然应有的措施。这一点相信大多数人是可以理解的。但现在提保持平稳较快发展是不是和防通胀相矛盾呢？现在提保持是否早一点呢？今年年初，中央政府提出今年GDP增速计划控制在8%左右，而上半年实际GDP增长达到10.9%。怎么就提“平稳较快”呢？其实，只要我们心平气和地看待当前经济面临的问题，设身处地的思考政府面临的局面，理性务实地分析解决问题的方法，就会明白中央的决策是一个经过深思熟虑的结果，决非简单折衷的产物。

首先，对于我国这样一个处于经济转型当中的发展中大国而言，在相当长一个时期内保持一个较高的发展速度（一般认为8%左右）是必须的，这是因为我国尚未建立完善的社会保障体系，每年又有大量的新增待就业人口，而经济的转型又正在进行当中，必须有一定的增长速度支撑经济的发展和社会的稳定。其次，今年上半年我国遇到的冰灾、地震等自然灾害和国际经济形势的剧变是当初始料不及的，灾后重建费用至少在万亿元以上。再者，经过上半年的宏观调控，我国经济已基本摆脱了过热的态势，在微观领域和局部地区、行业甚至已出现一些危机，再不适时变招，危机有进一步加剧扩大的危险，GDP过快下滑的危险并非耸人听闻，想来中央政府提出新的思路是有的放矢的。

上述分析并非本文重点所在，问题是这一政策调整会使楼市中的观望结束吗?

之所以对“一保一控”做一些分析是想探讨一下如何才能达到这一具有一定矛盾性的目标。控通胀，估计没什么太好、太新的招数，无非货币政策加一点行政手段，此所谓央行货币政策“保持稳定性、连续性”。可能真正让政府费心的是在这个背景下如何实现“平稳较快”的发展呢，讲白了，有哪些经济增长点呢。来看GDP的三驾马车，投资增速本来仍较高，投资失控也是过去经济过热的主因之一，目前也不宜再过分加码，出口是当下的重灾区，长三角、珠三角出口加工企业的日子比房地产商难过得多，出现了相当数量的歇业、甚至倒闭的企业。出口的快速下滑，除了人民币升值，国内原材料、劳动力成本提高造成的成本提高外，更大的原因在于国际经济不景气造成外部需求的减弱。央行信贷政策结构调整会增加对中小企业的支持，财政政策也可能提高出口退税率，这些会对出口企业带来一些支持，但外部市场萎缩是我们无能为力的，事实上，在全球经济不景气、世界把中国市场当成摆脱危机的希望的背景下，我国经济依然指望像过去那样以高速的出口增长来支撑发展的想法是越来越不现实了。看来，真正可以指望的只有消费、只有自己的市场了，目前，国内居民储蓄回升很快，具备相当的需求潜力。如果这一分析是正确的，那么什么在短期内可以刺激内需的释放呢？或者是选择什么消费热点呢？这个热点恐怕应该是消费量大，经济关联度高，号召力强的东西。看来看去，无非是住房、汽车。汽车行业产能过剩，又受高油价等因素影响，进一步增长难以为继。而住房消费价值量大，关联产业带动力强，更重要的是中国人“居者有其屋”的观念根深蒂固，潜在需求依然庞大，市场又已压抑相当一段时间，最宜充当这次“较快”发展的火车头。因此，我预计，中央政府将不再出台更严厉的针对房地产的紧缩政策，甚至可能采取措施适当刺激当下观望气氛浓厚的房地产市场，这从中央领导稳定房地产市场的表态、从中央对房地产市场的专项调研、从小产权房的试点解决等方面可以看出端倪。此外，近来一些地方政府密集高调的“救市”行为耐人寻味，很难完全说是地方政府为保一己之利的胆大妄为行为，至少目前并未看到被“叫停”的情况出现。

当然，中央的政策并不会出现戏剧性的变化，现在政府调控经济手段日益成熟，不会重复过去的“放—乱—管—死—放 ”的老路，政府的政策会尽可能保持市场的平稳发展，而不是平稳停滞。经过这一轮调控，房地产企业、消费者、银行等相关各方都应该对房地产市场有了更深刻的理解，各方都会更加理性地规范未来的行为，这可能比房价的下调更为重要，更有价值，这也是宏观调控真正的目的所在。因此，房地产行业和市场应该会有一个较长的平稳、规范的发展时期。实际上，大多数的观望者也明白房价的大幅下跌可能性并不大，但又总害怕目前敏感时期出现购买后房价大幅快速下跌的情况。这是一种很矛盾的心理，他们并非一定要在确信房价止跌回升时才会出手（这如同股票抄底一样，人人都想，但可遇不可求），他们只要确信未来房价是基本平稳的便会进行正常的置业行为。

信心就是市场，随着对未来预期逐渐稳定，观望者会越来越多的选择出手。当然，由于前述各种因素，房价应会保持一个相当时期的稳定，市场的回暖应更多地表现在成交量的活跃和回升。对长沙而言，由于供求关系已从前几年的供不应求变为目前的供过于求，而潜在供应量依然很大，这一态势会更加明显。

笔者在此大胆预测，三季度是成交回暖期，四季度可能迎来一个销售小高潮。让我们拭目以待吧。