昨日下午3点，在著名金融投资网站雪球财经上，万科证券事务代表梁洁针对雪球财经的职业机构投资者，对万科近期的战略动态进行了全面的信息披露和描述。

其中涉及行业观点、企业战略、公司治理等多方面话题，内容涉及面广，干货不断，笔者对里面主要问题进行了摘录，供业界分享和参考。

 

一、关于公司盈利能力

1、请问梁代表：万科的盈利能力与中国海外有哪些差距？香港上市后融资成本能降到中国海外的水平吗？

公司的毛利率和净利润率低于行业很多公司，公司的成本和费用控制有许多应该向中海等优秀同行学习的地方，公司的盈利能力还有提升的空间，但应该也看到公司的净资产回报率高于行业很多公司，这是企业发展模式选择的差异。

公司的有息负债成本或许高于行业一些公司，但应该知道公司发展的主要的资金来源不是来自有息负债，而是销售回款。公司反映有息负债杠杆的净负债率去年末只有23.5%，显著低于行业的平均水平，但公司总的负债率接近80%，跟其他公司相差不大。这是因为相对有息负债的杠杆，公司更多借助了客户预售资金的杠杠。而预售资金是没有成本的。因为公司更快的销售速度，更高的装修房比重，公司可以借助更多客户资金的支持，这实际大大降低了公司实际利用的资金成本。去年末公司有息负债716亿元，公司报表视为负债的预收帐款却有1310亿元。如此高比例的客户免费资金的支持，使公司有息负债成本虽然比中海等拥有海外融资渠道的国有控股企业高，但公司的实际资金成本却处在行业最低的行列。

 

2、请问以万科的规模净利润只有12%，只是A股房地产平均水平，远低于中海，请问万科未来的发展战略是维持规模的第一，还是追求更有质量的净利润增长呢？

公司的毛利率和净利润率确实低于很多房地产公司，但公司的净资产回报率却不低，甚至高于不少净利润高的企业，这是不同企业战略选择的差异。对于房地产行业而言，高毛利、高净利的项目客户群体相对局限，项目的资金周转也常常慢，因而虽然绝对收益高，但考虑时间和机会成本并不见得比低利润率但快速周转的项目合算。

公司定位为普通人造好房子，瞄准最广泛的需求群体，追求公平回报，虽然项目利润率不高，但薄利多销，赚辛苦钱。在中国城市化率刚刚跨过50%的阶段，普通住宅的需求还是最稳定的，受市场和政策变动影响小。而高利润率的高端项目虽然在市场好政策宽松的时候有更好的表现，但常常也意味着更大的风险。从这个角度来说，赚辛苦钱，赚得踏实。

 

3、请问万科高端地产的业务发展策略是怎样的？我看到毛总提到这部分业务要占到20%，这部分毛利率是不是要高很多？

公司聚焦大众主流住宅的产品，高端产品在公司的销售中不超过10%。未来公司也将继续坚持有关定位。高端产品的毛利水平确实可能高于普通住宅产品，但高端产品常常也周转慢、抗风险能力弱，所以高端产品和普通住宅产品实现的净资产收益率可能差不多，而选择大众住宅可能更安全。

 

二、关于万科的海外战略布局

1、问：万科出海，有关媒体说以后份额要占到销售总量的20%，是真的吗？

目前公司拓展海外业务的主要目的，在于实地了解国外成熟市场的运作情况，学习国际优秀同行的运营和管理经验，增强自身的竞争力，并为未来在更广阔的领域开展合作创造条件。房地产是一个本地化属性很强的行业，进入一个新的市场会面临诸多的挑战，现阶段我们在海外业务上仍然比较谨慎，主要是抱着学习的心态，投资规模也比较有限。未来进一步的投资发展，会视当前项目的合作情况来定。

 

三、关于万科的工业化改造

1、问：万科以工业化（PC）方式建造的住宅占比多少？成本是否还是比传统方式建造要高？另外，如何看待远大住工，远大住工有自己的核心技术和制造工厂，万科的住宅产业化似乎更多的是以集成商的身份，PC的设计和制造还是由供应商提供，未来当住宅产业化大规模应用的时候，远大住工会是万科的竞争对手吗？

公司去年工业化开工面积272万平方米，占公司全年总开面积的19%。确实目前工业化生产方式的成本高于传统生产方式，但随着应用规模的提高，社会配套的完善，劳动力成本的提高，它相对传统生产方式的优势会更明显。

公司工厂化应用是建立在对客户需求认知基础上的集成者，我们基于客户需求提供产品的方案，确定生产的标准，部品生产企业按照标准生产部品，装配企业按照标准完成产品装配，销售企业实施销售。我们可以拿手机产业为例，有企业生产电子元器件，有企业进行元件的组装，有企业销售，但最终手机品牌属于手机解决方案的提供者，这有点像万科在住宅工业化中的定位。

 

2、问：王石说万科真正的高质量增长从2015年开始，你是怎么理解这句话的？

公司从今年开始提出了工业化发展的详细目标，希望通过3年的努力使工业化的生产方式成为公司主流的生产方式。住宅的工业化生产是指把住宅分解成很多标准的部品，通过在工厂预制部品，在现场完成装配，进行住宅生产的过程。住宅的工业化可以大大提高住宅产品质量的稳定性，加快住宅生产速度，降低住宅生产的人工需求和管理难度，并可以在部品日渐丰富的过程，大大提高住宅产品的多样性。
王石提到公司的高质量增长从2015年开始，也是对公司改变生产方式的一种期待和自我激励。这种变化有点像07年开始公司进行的毛坯房向装修房的转变，但更深刻。装修房战略节约了资源，提高了资金的使用效率，对客户和企业都产生了积极的效益，公司的ROE水平因此也逐年提升。希望住宅工业化的深入实施，能给公司带来更明显的变化。让我们拭目以待！

 

3、想咨询公司的工业化进展情况？影响进展的主要困难时什么？为什么说2015工业化就能成熟？

公司去年应用工业化开工的项目总建筑面积272万平方米，占去年公司全部新开工面积的19%。从今年开始公司提出更细致的工业化应用目标，希望15%的主流项目应用预制生产的装配式内墙，做到内外墙无抹灰免砌筑，希望通过3年的努力使工业化的生产方式成为公司主流的生产方式。
工业化生产由于部品的生产线需要投资，装配的机械需要置办，装配的人员需要培训等等，在生产规模小，相关配套不成熟的情况下，成本相对传统的方式还要更高。这在一定程度上限制了工业化生产的快速应用。
公司相信工业化生产是行业发展的趋势，将致力于工业化的应用。公司希望通过自身的努力首先使自身工业化的应用比例提升上来，最终推动公司经营效率的提升。在这过程当中，也可能会遇到我们目前没有想到的问题，但公司相信也都能努力克服。希望通过公司的示范，有更多企业参与到工业化生产方式的应用中来。

 

4、想了解万科房地产工业化情况，今年上半年是否按计划进行？下半年如果房地产业不景气，是否对房地产工业化进程有影响？

工厂化是公司持续推进的战略，从去年开始我们提出更细化的实施目标，希望通过3年的努力，工厂化生产方式成为公司主流的生产方式。去年公司工厂化的实施目标是装配式内墙在公司主流产品内墙中的比率达到15%，预制混凝土外墙在主流产品外墙中的比率达到10%。去年实际完成情况装配式内墙的比例是38.8%，预制混凝土的外墙比例8.3%。今年公司的目标是装配式内墙在应用达到60%，预制混凝土外墙在应用达到20%。目前实施在按计划推进。公司的工厂化战略实施不会因为市场的变化而变化。

 

四、关于住宅精装修战略

1、请问万科引领的精装修房带来的业主满意度会比毛坯房降低些，为什么万科坚持做精装修，如果精装修带来的绿色环保持续不能赢得业主入住的满意度，万科还坚持精装修道路吗？

装修房相对毛坯房更复杂，更多质量控制点，因此越高的装修房比例，面临客户投诉的可能性确实比毛坯房高。但是我们看到客户需要对房子进行装修。相对开发商的集中装修，客户自己装修投入的精力和付出的成本要高得多，因此装修房一定是行业的趋势，更不用说集中装修在节能环保方便的社会效益。

也正因如此，虽然一开始我们面临更多困难，公司还是坚定地推进装修房策略。客户的意见成为公司提高装修质量的工具，在未来装修房的竞争中，公司一定可以有更多优势。

当然抛开对客户而言，装修房对房地产企业的资金周转也有积极的意义。在普遍预售的情况下，装修房也意味着在预售阶段，企业可以获得更多客户资金的支持，这都能帮助企业提高资产回报率。因此，公司将进一步提高装修房比例，提高装修房质量。

 

五、关于行业前景及公司的市场占有率

1、您觉得房地产行业里，龙头企业能达到的市场占有率上限大约是多少？

房地产因为其地域属性，最大企业的市场占有率一般低于普通行业。但在不同的地域和市场环境中，最大企业的市场率差距也很大。象在香港这样空间狭小的市场里，最大企业的占有率可以很高。但在广阔地域的市场里，销售最高的企业占有率一般都比较低，如美国普通年份销售最高的企业市场占有也就5%左右。万科去年按销售面积计算在全国商品住宅市场的占有率只有1.3%，距离美国企业实现过的占有率还有很大距离。

 

2、请谈一下对万科的展望？5年后大体是一个什么样子。

这个问题每个人的答案可能都不一样。公司希望成为中国房地产行业的持续领跑者和卓越的绿色企业。5年之后，住宅开发仍将是公司的核心业务，工业化已经是公司标准的生产方式，在快速生产的基础上，公司可以更灵活的满足客户个性化的需求。

 

3、请问万科现在的市场占有率是多少？

公司去年按销售面积计算，占全国住宅销售面积的比重是1.3%；按销售金额计算，占全国住宅销售金额的比重是2.6%。今年上半年，按销售面积计，万科在全国的占有率是1.55%，按销售金额计，占全国销售金额的比重是2.97%。由于全国统计数据季节性的因素，预计今年全年公司在全国的占有率将高于去年的水平，但低于今年上半年的水平。谢谢！

 

4、您好，可以描述下十年后的万科啥样子吗?

之前对5年后的万科有个描绘，10年后我想万科会规模更大，但是应该还是会聚焦在住宅行业，给客户提供住宅产品。但再时间再久，随着中国住宅行业的萎缩，公司可能要做出更多调整。至于怎么调整，现在不一定有定论，我们还有时间。

 

5、 谈谈万科对行业集中度问题的看法吧。谢谢
目前中国房地产行业的集中度还很低，去年国内前五大开发商按照销售金额计算的市场占有率8.6%，大大低于美国前五大开发商在新房市场的占有率达18%。按照面积计算，公司去年在全国住宅销售中的占有率不到1.3%，而美国最大的开发商销售在美国新房销售中的占有率是4.1%。因此国内房地产行业集中度的提高还有很大的空间。当然目前中国还处在城市化率增长的阶段，房地产行业的毛利水平还比较高，行业集中度的提升可能不是很快的过程。未来随着行业的竞争的加剧，市场整合的步伐相信会进一步加快。

 

六、关于万科配套服务商的新业务布局

1、转型城市配套服务商，如何理解服务的内涵？其和住房提供商的关系？其和互联网的关系？服务收入在未来总收入的比重是多少？谢谢！

公司做城市综合配套服务商是在过去为城市提供住宅，提供有人住的房子基础上，提供有人用的房子，是公司住宅开发的延展。未来在一线城市的核心区域可能很少有单纯住宅开发用地的供应，公司定位城市综合配套服务商也是要适应这样的变化。
未来公司还是专注住宅开发业务，但会根据城市的发展增加非住宅业务部分。在这方面目前并没有比例的限定。
互联网是基础设施，公司也将利用新的工具了解客户，让客户更直接参与到产品和服务形成中，提高满足客户需求的能力，更有效便捷的满足客户的需求。这包括在住宅领域，也包括在非住宅领域。

 

2、3个问题：（1）万科目前持有的商业物业总面积？（2）万科目前持有的实际收租面积，以及收租物业的类型？（3）万科未来发展的转型方向有哪些？除城市配套服务外，还考虑哪些发展方向？

截至2013年末公司完全没有开工项目的按万科权益计算的规划建筑面积约4500万平方米，正在建设的项目万科权益建筑面积约2700万平方米，另外还有约150万平方米已经建成的资源。在所有资源中有不到20%是非住宅部分资源，包括商业、办公、酒店、车位等，其中多数还是出让的，目前持有物业资源占公司年末总资源的比例不到1%。
未来公司坚持与城市共同发展，做城市综合配套服务商，提供有人用的房子的定位，坚持做住宅产业化的领跑者。同时也希望利用新的技术和手段给使用万科的房子的客户提供更多元化而便捷的服务。

 

3、关于北京昌平的金隅万科城广场,说产权已经90%转给麦格理了,万科自持10%.以后是否商业会否继续向这方面发展.以至于到香港或其他市场发行reits?对于北京金隅万科广场，公司确实计划只持有10%的权益，但继续负责项目的运营管理。这是公司提出的"小股操盘"，“轻资产”、“重运营”模式在非住宅领域的应用。公司也将继续探索，原意跟各类有意向的资产持有者合作。去年公司跟领汇签署了战略合作框架，也在寻找一些合作机会。

 

4、万科自持的商业部分回报率如何？是不是由于回报率不理想才要出售部分给凯雷？网上有一种说法说万科商业部分在业务中的比重也要到20%，这是几年的目标？

随着城市发展的成熟，单纯的住宅项目越来越少，因此公司近年来项目中非住宅部分的比重越来越高。针对持有型的非住宅物业，公司也准备采用“小股操盘模式”，将有关项目的大部分股权或资产出让更有持有能力的投资者，公司保持少部分权益，并负责物业的运营。这样可以减少资金占用，提高资金的利用效率，实现好的资产回报率。同时公司也能进一步积累在非住宅物业的开发和管理经验，在更多综合性项目出让时保持更大的灵活度。准备与凯雷的合作也是这种思路的实践。商业物业在刚开始运营时回报可能不高，但随着物业的成熟回报会进一步提升。与凯雷合作当然不是因为项目的回报不高，投资者都是追求回报的，如果回报前景不好，投资者大概也不会感兴趣。

 

5、6月20日，北京万科副总经理肖劲北京参加会议时表示，截止到2013年底，万科A所有的商用物业总建筑面积已经达到1673万平方米。 请问这些商用物业万科有多少权益，租金收益多少？谢谢！

目前公司所有在建和未开工项目中非住宅资源面积已经超过项目总规划建筑面积的15%，但非住宅资源中并非都是持有型的商业物业，还包括销售的办公、商业、商务公寓、车位等资源，真正持有型的商业资源只有3%左右，目前开业运营的更是很小的部分。针对有关物业，公司计划采去“小股操盘”的模式，将大部分权益出让给更有能力持有的投资者，公司保留少数权益，但负责项目的运营。每个项目公司具体的权益要看与合作伙伴的协商情况，并不会有固定的比例。

 

6、请问万科未来的发展方向是？昨天有网友透露的八爪图是真的吗？万科转型您觉得需要几年会看到成绩？谢谢

万科转型的方向简单来说就是在做好传统的住宅业务的基础上，顺应城市发展的方向和互联网经济的趋势，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。在这一大的方向和原则下，公司成立了试错委员会，鼓励各个区域、一线公司、员工进行大胆的尝试和创新。媒体所报道的八爪鱼计划，就是是其中的一项尝试，主要特点是通过多种业态的组合，满足客户不同层次和类型的需求。至于你所提到的转型何时看到成效，我们也希望越快越好：）

 

7、万科O2O方面是怎样规划的？万科对于转型是怎么看待的。

互联网是基础设施，将来都是使用互联网的企业。公司未来仍将专注住宅业务，但会进一步探索使用新的工具更高效便捷的了解客户，快速响应客户的变化，让客户更主动便捷地接触公司的产品和服务，希望通过如此能向客户提供性价比更高的产品和服务，从而推动公司的不断成长。

 

8、万科物业是否已经开始向别的开发商的物业提供服务了？个人觉得作为国内最优秀的物业服务机构，局限于万科自己开发的物业就太可惜了

非常感谢您的认可，万科物业在行业内拥有比较高的知名度和口碑，近年来万科物业对管理模式进行积极创新，面向同行推出了“睿服务”体系，具备了对外输出管理体系的条件，未来公司会进一步推动万科物业的市场化，加快物业的发展。

 

9、万科小股操盘模式除了正常权益部分收益外是不是还有其他的管理服务收入？

公司的“小股操盘”借鉴了铁狮门、凯德置地等合作伙伴和同行的理念和经验。在这些优秀同行的合作中，公司除了获取项目开发股权部分对应的收益外，还可以获取项目管理费、项目超额利润分配、基金管理费、基金超额利润分配等收益，用更小的投入换取更大的回报，从而提高自身权益投资回报率。这也正是万科推行“小股操盘”的出发点。

 

10、万科未来拿地的计划中，一、二、三线城市有一个明确的导向吗？

通常所说的一二三四线城市是一种比较笼统的划分方法，即使同为二线或三线城市，表现也可能会大相径庭。所以公司在进行投资决策时，主要还是从城市的人口流动、经济增长、就业、基建配套等角度进行综合的考虑；对于具体的项目，还会考虑项目所在区位在城市规划中的发展前景、库存去化情况以及地价相对于周边房价的合理性等因素。

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