近日著名投行中金公司发布了最新的市场调研报告。中金采访了中国最大的二手房中介方中原地产研究总监刘渊先生。业内都知道，中原是业界渠道最全的中介品牌店之一，其深入到全国各城市所统计的第一手数据，对业内研判市场极具参考价值。

下面将本次调研访谈的内容与各位分享，用以研判未来市场趋势的重要资料。

笔者梳理了整个访谈笔记的全部内容，总结出主要观点如下：

1、从黄金周认购数据来看，本次信贷放松有实质性利好的结果，但更多属于心理影响。

2、中原地产预测十月份重点城市新房销售会有起色，但不是一个全市场的反弹，反弹的量是有限度的，大概15%左右。10 份环比回升比较明显，11 月，12 月不会再有明显上涨，11月有上涨，12 月份有小幅回落，

3、库存水平继续维持高位。

4、整个行业不会有高速增长了，会在一个范围内波动。大多数的二三线城市会有长时间的调整。

5、前40位城市开外的城市市场要好于前40位城市。

下面请看中金发布的会议纪要。

中原地产电话交流会纪要

中原地产市场回顾：

1）十月前七天中原地产房地产相关收入较9 月同期上涨138%，新房收入增长198%，二手房收入增长123%。

2） 54 个城市网签数据：十月份前七天较九月同期下跌67%，一二三四线城市跌幅相近，同比去年下跌34%。网签数据有滞后性，所以十月初的网签数据体现的是9月末的实际销售，网签数据下降主要是由于9 月末新开盘较少。

3） 21 个城市新开盘认购率：上一周回升到50%，低于去年同期55%。新开盘套数与去年黄金周持平。9 月份推盘量明显低于去年同期。

4）黄金周认购情况：整个黄金周市场表现有分化，大部分城市有改善，杭州，武汉，宁波，深圳，东莞，福州，昆明，实际认购改善幅度在10%-20%，同时一些城市黄金周期间认购数据平平，如无锡，济南，沈阳，都没有改善。

5）二手市场数据：上海，广州，深圳，天津四个城市门店经理指数大幅跳涨，这个指数是根据二手房门店对后市量价判断做成的指数。最近一次四城市同步上涨是在2012 年初，本次跳涨是代表业内从业人员对二手房市场的乐观态度。六个城市北上广深天津重庆二手房市场报价数据，是挂牌的二手房业主对挂牌价格调整，最近一周小幅回升，整体涨多跌少，扭转了连续几周的跌势，表示二手房业主信心回升，但没有门店经理指数乐观。

6）新增来访：与9 月份持平，低于年初水平。

中原地产研究结论：

1）网签数据滞后，不能反映新政效果。

2）黄金周市场确实有改善，但是因为各个地方银行细则未落地，所以主要是对市场心理的影响。从产品类型来看，主要是影响首套自住型项目。对二套项目改善影响还未体现出来。等银行细则出来后，才会反应在二套房成交上面。

3）新政对地产的影响幅度没有中原的业绩增长幅度大，市场集中度在部分热销项目上，而这些热销项目不能代表整体市场的回暖。

4）新开盘比较少，认购改善不是新供应导致，而是靠前期项目平推。预计10 月份推盘增加。

5）热销项目构成：品牌房企项目、自主性项目和价格优惠。价格依然是顾客的主要关注点。如果房企愿意降价还是可以有效出货的，但很多项目拿地价格很高，如果再降价，可能亏本，就算回笼资金，但目前地价还是高位，值得投资的项目较少，影响了房企降价意愿。成交量不能很快回升。

6）房贷细则落地对二套房的实际影响有限。限制客户购买的瓶颈在于贷款承受能力，而非首付比例。但从实际情况出发，客户可以减少首付，整体上有利于需求释放，购买力改变不会像首付6 成到3 成一样翻倍。

预测十月份重点城市新房销售有15%的环比增长，大连，杭州表现比较好，环比会达到20%以上，其他城市10%左右。

问答环节：

1）在一线城市，原先有很多改善性需求，但被信贷抑制，新政对一线城市有改善吗？

答：一线城市改善需求很大，之前二套房贷比较严格，限制了很多改善性需求的释放，自住的用户大多是卖掉一套房买一套房，今年年初以来这种需求受信贷方面影响很大，二手房贷款放款慢，二手房交易周期很长，客户干脆就不买了。8 月份以来，市场上房贷发放速度快了很多，这次的房贷新政使得这种客户可以享受到首套房贷政策，对改善需求帮助很大。

对中端的改善需求比较大。对高端的影响一般，600 万的房子，一线城市的主流改善价位，家庭贷款200W，是常见的贷款水平。

同时新政规定在结清前套贷款前提下，二套房享受优惠政策必须购买普通商品房，比如北京，需要评估价在390w 以下，不能超144 平米，对于600w 以上的房子，评估不到普通商品房，贷款方法则按老政策执行。

2） 5 月份中国央行出面喊话，但银行执行效果不太好，这次央行政策松绑，银行对执行配合度有多高？如果银行愿意加快审批速度，需要多久时间反应在销售增长上面？

答：7 折一直是理论下限，09 年以来下限都是7 折，银行会根据实际情况执行最优惠比例，所以7 折利率可能性比较小。但新政肯定会有效果，5 月份是约谈地方银行，本次有章可循，第二个，在没实际出文的情况下，市场放款速度明显加快，这次调整二套房贷认定标准，对这类符合购买二套房优惠政策的特定客户还是有好处的。

黄金周销量整体上有10%-20%回升，这是在银行细则未出的情况下，对市场心理产生了积极影响。大多数银行会在这周内出细则，改善性需求会在10 月份释放出来。网签数据在10 月份下半月会有体现。业务前线的实际感受是，第一周已经出现自住用户需求改善释放，可能会比网签数据更快，网签数据大概晚一周。

3）高频数据将在什么时候有非常明显的改善？

答：10 月底之前就会有。

4）新闻中二线城市比一线城市黄金周市场表现要好？数据能体现吗？房贷利率细则出来以后，改善性需求享受的利率能在多快时间享受到？

答：二线城市并非比一线城市好，新闻可能用的网签数据，一二线跌幅差不多，二线有些比一线略好，整体上没有差别，同比环比都是下跌的。按照认购数据，城市之间是有分化的，在一线城市中，深圳表现比较好。在二线城市中，杭州，武汉，宁波表现比较好。二线城市表现也有比较差的，如无锡，济南，沈阳。所以不能按一二线简单划分，而需要看地区的整体供需格局，如果有大的开发商，有价格优惠，且针对自住型刚需用户，市场则会比较好，价格策略影响还是更大一点。

银行利率方面，虽然细则未出，但从银行情况来看，如果能符合首套房利率，最少会享受到原先基准利率，比1.1 倍基准利率已经有下降了。杭州很大可能有85 折利率优惠。其他城市也有传闻，从1.1 倍回到基准利率。如果银行政策更加松动一点，实际幅度可能会更大。大的趋势方面，利率肯定会有下降。

5）三四线城市，银行政策会不会利好？那一部分的房市会利好？哪部分不会？答：三四线城市范围很大，排名20-50 的城市表现分化，整体客户买房比例要低，对信贷依赖程度少，对排名靠前的城市影响会大一点，很难说具体影响，对需求的帮助比起一二线城市要小。

6）央行要求银行加快信贷，但银行考量利润率，信贷约束，银行不愿意很大程度放开，这一轮，怎么去衡量执行力度有多大。从物理市场网签，到签约，到中原周度数据要有多久？

答：5 月份央行约谈商业银行，没具体条文，只是要求支持。银行大体上根据业务情况决定房贷政策。表现在利率，首付比例上的改善有限，只是放款速度有调整。

但这次的话，政策明文规定，还清贷款买二套房算首套，一个是6 成首付到3 成首付变化，一个是1.1 倍利率到基准利率或以下。9.30 以前，央行政策严格按照首套和二套房房贷差别来执行的，比如首付比和贷款利率。各地信贷紧张程度不一样，实际可以获得的利率不一样，打折不一样，但首套房跟二套房的房贷差异是存在的，首付比例多一倍，利率多10%。这次政策出来以后，银行会把二套房标准调回首套。对于大部分客户而言，效益是很明显很直接的。这部分改善没有问题，至少是二套回归一套房贷利率的优惠。

7）四季度一二线城市总的供应量加上存量比去年同期以及之前几个季度比怎样？

答：今年供应量比较低，存量比较高，销售量上不来。开发商推盘速度有限，开发商会根据认筹和买房者意愿情况，来改变推盘速度。整体上讲，今年客户观望情绪浓厚，存量还在往上攀升。4 季度供应量应该会有增加，9 月份市场供应量处在历史比较低的水平，在年底，尤其是上市公司会冲一下业绩，10 月份推盘会比较高，这与中原了解到的各地情况相符。虽然10 月份销售会有起色，但不是一个全市场的反弹，反弹的量是有限度的，大概15%左右。库存水平还是会维持高位。有些城市增长，有些城市持平。库存整体处于比较高的水平，即便政策对市场有利好，但对开发商并不是太乐观。房企的销售数据也有分化，品牌房，有优惠的卖得动，没有优惠卖不动。开发商在价格策略上需要更灵活些。

8）在最后一个季度，地产商会有业绩上的压力来大幅度降价吗？

答：有两类公司：一类以上市公司为代表，年度销售计划有压力，价格策略比较灵活，会积极作价格调整。二类是本地小开发企业，没有业绩压力，有些是项目公司运作，负债较少，不愿意降价。一部分开发商降价，另一部分开发商观望，等市场回升。综合来看，上市的房企会有价格上的促销。市场成交量，不会量价同时反弹。

客户需求比较理性，对价格比较敏感。没有价格优惠的情况下，不会有集中入市，把市场量价推高的情况。

9）一线城市二手房价跟去年比什么情况？

答：二手房价从今年年初每月有缓慢下降，每月有百分之零点几。在8 月跌幅收窄，有些城市持平。如上海，天津出现微涨。9 月份价格下跌幅度收窄。市场价格有很小幅度的下降。7,8 月随着限购逐渐取消，信贷松动，中原报价指数趋稳，中原报价指数会提前1，2 个月反应出趋势。报价数据7 月份开始有止跌回升，回升不是说价格上涨，而是降价的客户减少，整体上处在比较低的水平。7 月止跌回升持续两个月时间一直到8 月，因为9 月份数据不好，又有3-4 周下跌，到上周开始，政策出来，又有小幅回升。业主心理有小幅度的改善，业界很多人觉得力度很大，但业主没有。二手房成交量比较平稳，没有存量的压力，下降的可能性比较小，上涨空间也不大。

10）一线城市，在10 月底高频数据上的量有明显改进。从价格上面，什么时候会出现一线城市高频数据上的价格见底反弹？

答：二手房的价格已经见底，但后续不会反弹。因为市场上大量新房在售，优惠幅度比二手房要高，限制二手房价格反弹，只有在中心区域没有新房供应，例如学区房，二手房才有机会。但从整体上看，二手房价格没有上涨动力。新房受到区域供求结构影响，新房供应集中区域，价格不但不会反弹，还会有价格竞争。在相对竞争比较小的，位臵上，楼盘设计上有特点的楼盘，价格可能先于整个市场见底。反弹的话，最早明年3 月份，今年年底到明年3 月份，市场还是去库存阶段，价格即便止跌回升，幅度也是很有限的。

11）今年的整体销售下滑明显，开发商资金状况如何？会不会因为资金问题，采取降价措施？银行有什么动力来提供一个优惠利率去落实？

答：银行利率情况，在目前大环境下，不太可能提供一个很大的房贷利率折扣，成本比较高。之前也谈到，这次政策的变化，调整了房贷的认定标准，从之前的情况来看，首套房贷到二套房贷还有明显利息差，即10%政策规定差别，政策调整之后，银行在利率调整上能给到改善性住房优惠，即1.1 倍回到基准利率至少能做到。

改善影响的是特定一部分客户，这种改善影响在整体上肯定是有效果的。

国内上市房企中报数据，很多财务指标恶化，短期负债率，现金流情况，情况接近08 年底时期。但是我们觉得开发商资金链发生困难，被迫降价的可能性比较小。

信贷层面，房企融资有放开，政策有变化，海外融资有机会。整体上政策面也是往稳定市场发展，降价压力比之前有缓解。但目前开发市场还是在一个比较困难的局面，龙头房产情况比较好，销售策略会比较灵活，但对于资金压力比较大的房企，降价压力会比较大。

12）这一波政策松绑对于高端市场有什么效果？

答：对高端市场影响更多的体现市场信心上面，一线城市整体改善性需求都不好，很多项目过去三年价格都没有上涨。一线城市限购还是存在，上海的房产税都限制了高端市场。所以这次调整影响更多是在心理层面。高端市场面临更多不确定风险，像房产税，但其价格上涨幅度会小于整体市场，相对中低端，价格是被低估的。未来市场变好的话，高端市场会有更大的上涨空间。

13） 11 月，12 月份销售怎么看？每个月10%-15%的增长，是否可以同比转正？明年3月份以后，价格回升的根据是什么？

答：没有那么乐观，10 份环比回升比较明显，11 月，12 月不会再有明显上涨，11月有上涨，12 月份有小幅回落，40 个主要城市全年新房销售面积同比跌14%，比6 月份预测的13%，多跌1 个百分点。全国除40 个城市以外的其他城市要好于这40 个城市，这个趋势从去年到今年一直都是这样。全国新房销售面积下降5%到0%之间。

看好3 月份回升的原因是根据历史上的价格变化经验来看的， 3 月份是新房销售比较活跃的月份。目前存量还处于比较高的水平，如果有一个比较快的销售速度来消化存量的话，这会为市场价格回升提供一个基础条件。一线城市存量水平比较低，11—12 个月库存去化水平，一线城市存量绝对值跟历史高位是持平的，只要月销售量增长，库存消化周期是可以比较快回落的。

二三线城市有15 个月到20 个月的库存周期，就没那么乐观了。库存实际值远远高于历史高位。且人口增长已经放缓，40 个城市里面在过去五年，大概有30 个城市人口增长平均只有5%。这些城市存量很高，未来新增需求有限。有很多城市新房发展活跃度甚至已经超过一线城市成熟水平（新房发展活跃度指标：从98 年房改以来，历年累计新房销售面积，除以当地的常驻人口，得到人口平均销售面积，来描述新房活跃程度）。

一线城市，这个指标近年增长比较平稳，每年9-10 平米/人。40 个城市有80%城市超过这个水平，其中很多二线城市达到了13-15 平米/人，说明很多二三线城市已经达到了一线城市的水平。只有10 个城市还有2 位数的人口增长，二线城市没有那么多的外来需求，按人口比例来讲，在二线城市卖出了比一线城市还多的房子，而未来人口增长还有限，库存处于高位的情形下，市场会面临比较长的调整，所以房价止跌回升还是指那些表现比较好的城市。

整个行业不会有高速增长了，会在一个范围内波动。大多数的二三线城市会有长时间的调整，短期内不会再有价格的上涨。

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