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      前几日发文，谈到关于白银时代的住宅产品策略，文中提到：下一步紧盯细分市场制定产品是未来获胜的重要策略。超小户型策略就是其中一类杀手级的特殊产品。

      果不其然，最近两个关于超小户型的新闻又一次引起了市场的热议。一则是李嘉诚在香港新界推出MINI户型，虽然媒体嗤之以鼻，称其将赚净香港的最后一个铜板，但香港市场却对该产品反应热烈，迷你户型开盘半天即售罄，超额认购率达到21倍。另一则消息是万科也即将在广州推出18平米小户型产品，广州第一个落地项目是北部万科城，10月上市，约200余套，第二个上市项目是新黄埔仓，2015年中上市。万科研发新品15平米极小屋的图片在微博上贴出后，短短几天转发过万，评论上千。

虽然李嘉诚们的这种产品屡遭媒体垢弊，但笔者认为，从实际效果来看受到疯抢的超小户型，这就是产品策略的巨大胜利。

超小户型为何受热捧？我们先看看中国青年报曾经做过了一组调查：

中国青年报社会调查中心通过调查网，进行了一项13661人参加的调查(其中“80后”占60.9%，“70后”占25.5%)显示，52.1%的人认同超小户型让很多年轻人圆了住房梦；也有44.1%的人表示超小户型其实是年轻人的无奈选择。

“总价便宜”是第一大因素(64.5%)；50.8%的人表示是“基本能满足年轻人需要”；30.1%的人指出是地理位置较好，交通方便；27.0%的人认为小户型能适应高效率的都市生活。

   从上述两点来看，超小户型固然有面积上的抗性，但市场仍对其反应热烈。因为其毕竟能满足一批少量的青年未成家人群的过渡性住房需求。在越是大的一线城市，来这里学习、淘金的青年漂泊人群越是众多，这类产品越是有市场。

不同于普通刚需住宅，这种极小户型产品只适合于某一类特定市场，这类产品策略的成功就是战略管理学上典型的利基市场策略的标杆案例。虽然这类需求量不是很成规模，但因为市场前期细分不够，同类产品供给不足，因此存在了供求缺口。总体来看，他们更适合在超级大城市中心地段，如香港、东京、新加坡等，人口高度密集的地方，住宅单价过高，当地市场对小户型供不应求，这样的产品市场才随之应运而生。

不过通过跟设计院的朋友沟通可以了解，按照当前中国多数大城市的住宅设计规范，仍然对超小户型的存在了制约。其中客厅面积不小于12平米的规范，基本就扼杀了在某些超小户型这类产品的存在。开发商以商业或者公寓的形式推出产品才具备操作的可能性。

超小户型产品研发，万科一马当先

追溯小户型的历史，我们可以看到万科在这方面的研发准备做得足够充沛。早在2001年，万科就开发过“蚂蚁工房”这一系列的产品，也是针对市场需要的小户型住宅的产品创新的尝试。

2001年，“蚂蚁工房”在上海第一次诞生，移植了日本东京银座附近的东天街区全效利用空间的高品质小户型特点。今年5月，“蚂蚁工房”在天津水晶城发扬光大，出现了大“蚂蚁工房”（面积在78~107平方米之间，总价在54万~85万元之间）和小“蚂蚁工房”（面积在57~89平方米之间，价格42万~69万元之间）两种分类。在万科总部深圳，虽然未出现“蚂蚁工房”产品线，但是万科17英里二期的高层公寓却类似“蚂蚁工房”的升级版――30~90平方米带精装修，最小单元100万元左右。

万科将这一系列的产品品牌特征定义为：第一，在一个定位高档的社区里出现，与大户型形成互补；第二，贴合青年群体生活特点的户型、建筑、公共配套设计；第三，一体化的家装家电的装修解决方案。

   最后我们再来解读一下今天的主题——超小户型产品的独到之处。

一、李嘉诚的蚊型公寓

长实最近推出的16平米“蚊型公寓”，尝试在新界推出新楼“岚山”，有43套实用面积仅16平方的微型户型，创下香港“最小户型记录”。该户型居室面积仅8平方米多。

这种迷你户型却颇受年轻贵族的青睐，近年来已经成为香港最受欢迎的户型，有时甚至要用“哄抢”来形容。迷你户型虽然面积小，但总价也低，在楼价常年居高不下的香港，这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。

长实旗下“岚山”的迷你户开售四天以来，也一直是最受欢迎的户型，这里麻雀虽小五脏俱全，精致豪华，不但有单人厨房，浴室还装有浴缸，甚至有个小小的阳台。

这个开放式单位还被设计成与旁边一套三居室的大单位相邻，而且可以打通，长实更美其名曰“1+亲”，指最适合年轻家庭带着老人一起居住，也的确有不少买家将两套住宅同时买下。

“迷你户”越来越小，其实只反映了这类住宅的需求越来越大，也折射出香港地产市场正从过往的炒作豪宅，转变为更多由自主需求主导市场。

二、其他香港开发商的超小户型尝试

香港其他几大家开发商，包括恒基、华人置业、信和置业等开发商，近年来都曾推出总面积不到20平方米，居室面积小于10平方米的迷你户型。

   最近信和置业推售的九龙大角咀新盘奥朗-御峰，其中包括一大批面积在20平方米左右的迷你户，仅仅开售半天就售罄，收到的预订更超购21倍，早上9点开售前售楼处已经排起长龙。

产品旺销的最直观的原因当然是小户型面积小，总价也低，在楼价常年居高不下的香港，这类户型成了资金不足的置业者唯一选择。

例如岚山的超小户型，最低仅售165万港元(约合人民币132万元)，相对于过去较常见的50平方米左右的两房小户型，总价低了一半以上。这就像许多地产中介一针见血地在推介中说的，真正是“穷人恩物”。

   这类迷你户的买家，不少都是首次置业的单身人士，或是没有子女的年轻夫妇。全球不少研究都认为未来单身和无孩小家庭将越来越多，因此也令超小型住宅的发展长远看好。

香港城市大学教授、有多部楼市论著的曾渊沧博士更多次撰文，鼓励政府、开发商兴建超小型公寓。他认为大多数单身人士，其实只需要一间如同酒店单人房那样的住所，传统设计给一家三口以上居住的2、3居室，对于不富裕的单身一族而言根本是浪费空间。“就像超市也推出多种微波炉食品，对象就是这些不煮饭的单身者”，他相信，由于这类家庭的增加是时代大趋势，因此在长实之后，其他开发商也一定会跟随。

三、万科的极小屋

下面解读一下万科火爆的超小户型产品极小屋。该产品主要是通过空间的功能重组和单一功能的整体施工来实现，其中还采用多项居住新技术，目前已在西安投产。

   部分网友认为感觉这类产品很像快捷酒店，而大部分则觉得虽然很小，但是“设计得够温馨”。网友allison24说：“也没阳台，不过窗户那么大，看着还行。我早就觉得开发商应该开发这样的单身小屋了。”网友皇三三称“自己再设计下就更perfect”。

   这种产品并非主流产品系列，主要面对大学刚毕业的年轻人，卫生间和灶台均在临床一面，但是“估计不能大规模地烹炸，只能摆放微波炉或电磁炉等简单灶具”。据悉，极小屋18平方米的户型已在西安项目投产开建，预计明年有望入市，所展示的为万科东莞建筑研究基地15平方米的户型。

空间功能重组设计

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/BNibM6ib4shyKOKjRKcMyoEZ3cVTlyUWT0OGdF1R4T4YOuOfoLRv3P3c68wzksVVT9Er7jiccWQJnSl7c72AVop7g/0

　　这种号称极品小户的产品主要是通过简化或者重新组合空间的传统功能，来达到减小居住面积的目的。在图示户型中则是通过入墙式沙发床来实现卧室和客厅的转换。白天是双人沙发和茶几的家具，晚上把沙发收起，入墙床打开，并把可移动茶几放在床边作为床头柜。

　　这个户型还采用了多种新的建造方式和技术。内装采用装配式的施工，所有装修材料都在工厂预制，现场只需要进行安装。除此之外，还采用真空垃圾分类回收系统和真空排水系统，更为环保和节能。

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