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最近市场关于下半年楼市的分析观点，开始出现一些微妙变化。前几个月市场一边倒看空的局面已经调整，对下半年市场看多的观点数量开始回升。

  虽然研判市场短期趋势是一件难度非常大的工作，甚至意义也不是很大。但对于业界来说，多一个渠道分析，对于安排指导眼下工作未必是一件坏事。毕竟对多数高层管理者来说，反应其能力和价值的一个标尺就是对未来市场趋势的判断。

  今天跟各位从政策主管部门、官方媒体、地方政府、金融机构和资本市场五个方面的意见和反馈来综合分析，下半年市场究竟会怎么走？虽然市场仍然大量充斥着看空的观点，但这五个视角的分析不容忽视，希望给各位能提供一个发现市场趋势的信号。

视角一：住建部观点：下半年成交量将好于上半年

住建部作为中央政府当局主管部门，其对市场的意见代表了一个重要方面，不容忽视。中国住建部政策研究中心主任秦虹在一次论坛中谈到其自身观点：

“中国房地产市场不可能出现崩盘，目前只是处于调整期，调整和波动在今后房地产市场一定是种常态。由于人口结构对房地产的影响、城镇化进程、市场分化的格局都没有发生根本性的改变。”

“经过一段时间的持续观望后，下半年中国的房地产市场成交量将会好于上半年。”

“但是，我个人坚决反对一些人口净流入、公共服务、就业机会好的中心城市没有底线、没有条件地放松限购。因为这类城市的政策变动，可能会带来一些风险，是一定要慎重的。”

   总体来看，市场呈现“增速放缓、区域分化、有涨有跌”的三大“新常态”。

视角二：官方媒体人民网做的市场调查：80%受访者认为下半年房价企稳回升

下面再看一下官方媒体人民网房产频道对开发商和专家学者发起了下半年房地产市场形势问卷调查。

调查结果显示，这次问卷调查的100位开发商和专家学者中，预计下半年楼市将保持当前价格的占44%，预计下半年房价会稳步回升的占39%，预计房价会继续下跌的占17%。总体来看，有超过80%的受访者预计下半年房价会企稳回升。

值得注意的是，几乎所有受访者都肯定，随着楼市成交疲软，未来出手“救市”的城市会继续增多，但具体的刺激政策是否能提振楼市则要视不同城市而定。

同时，有47%受访者预计这一轮的楼市调整还会持续半年至一年，59%受访者认为，对于刚需购房者来说，现在正是抄底楼市好时机。下半年，98%受访房企会采取下调定价、活动促销、加大宣传等营销手段，确保全年业绩。

本次问卷调查采用不记名答卷方式，样本总数共100人。其中，房地产企业负责人31人，营销负责人64人，专家5人。

视角三：地方政府态度明确，即放开限购，地方自救

从地方政府纷纷放开限购即可知，对当前楼市局面还是力主回暖。

2014 年4 月25 日，南宁成为了中国首个部分放松住房限购令的城市。此后，又有17 座限购城市陆续步入了这一阵营。放松措施包括：选择性放宽购房落户要求（例如宁波和海口）、取消针对大户型高档住宅的限购政策（例如苏州和武汉）。

  多数地方政府债务压顶，土地出让降至冰点，房地产不回暖，公共支出和债务压力巨大。但是事与愿违，地方政府与中央政府和金融体系的条线分割自治，决定了在很多问题上，地方政府必然事与愿违。

  不过放开限购的效果也有限。中金公司的报告显示：从较早放开限购城市的成交数据观测看，放开限购政策短期内可刺激城市成交量反弹40~50%，但3个月后，市场又恢复既往水平。

视角四：银行信贷管理部门：信贷管控目前尚未松动，但有较大概率改善

上述几点分别代表国家主管部门、官方媒体和地方政府的意愿。但这些都只是市场机制中的一个方面。银行信贷政策是房地产市场最重要的一个角色，银根不放松，资金收紧，只能令其他几方意愿落空。

尽管今年5月12日央行召集商业银行开座谈会，强调要合理确定首套房贷款利率水平。6月6日上午，银监会副主席王兆星在国新办举行的新闻发布会上又表示要大力支持首套住房需求，但从商业银行执行层面来看，个人住房按揭贷款发放情况并没有根本性的改观。

重点城市的银行按揭利率还是维持在基准利率附近，如果没有进一步流动性放松配合，随着9、10 月进入成交高基数阶段，市场将呈现淡季不淡、旺季难旺格局。

不过注意到：新华网独家采访到了民生银行地产金融部资深风险经理、高级行业分析师冯焱东，他觉得限贷虽然未正式取消，但是开发贷增长并未放缓，下半年金融形势会相对宽松。

采访总结如下：“目前来看，下半年房地产的金融形势，银行可能没有上半年这么谨慎、紧张。因为限购取消之后，成交量势必会起来，企业风险会相对偏小，银行胆子就会相对偏大。个人觉得，在金融领域，银行对于房地产的支持不会比上半年更弱。

开发贷一直都是正常稳步地在增长，下半年估计和上半年差不多。虽然，房地产销售波动很强，但是投资的波动幅度远远小于销售，毕竟投资有刚性，开发商买了地就一定要上，而消费者是可以根据形势变化来调整自己的决定。”

视角五：资本市场看法：短期市场受到过度抑制，四季度存在反弹回调可能性

最后，我们再来看看证券投行界大牛，安信证券首席经济学家高善文最近对房地产市场发表的观点：

“就全国范围而言，房地产市场去泡沫、去库存的过程已经开始，并将在未来三到五年内加快进行，在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违约应该是难以避免的。

这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。

尽管房地产市场长期前景欠佳，但从短期来看，目前房地产市场的销售和投资活动似乎仍然受到了过度的抑制，这也许与年初银行信贷条件的收紧有一些关联。以历史模式为基础来判断，今年4季度房地产市场出现由均值回复驱动的反弹和回升，这种可能性是值得认真注意的。”

同时，我们也注意到，最近从6月份以来，房地产行业指数运行已经持续一个月显著跑赢大盘指数。股市作为宏观经济晴雨表，一般会提前半年到1年反映未来经济趋势。行业股指的提前启动，也明确代表了资本市场对于未来半年楼市的预测态度。虽然这种预测未必准确，至少也可代表在当前可掌握的信息条件下的未来预期。

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