近期，国土资源部部长谈到一个重要政策动向，提到“中央要求,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。从今年开始将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,也就是居住用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”

这个发言基本标志着中国一批开发企业的发展重心的转移——从在新区拿地到参与旧城改造。关于这个专题，敝人前期也做过相应分析报告。（关注《房地产观察家》微信，回复2302，查看《未来20年上海房地产开发的新机会：工业转型、郊区新市镇》）

同时注意到，近期投行也发布研究报告，坚定看好东部核心城市的工业用地价值增值的空间。

在这样的政策背景下，产业地产的开发又被国家用地政策倒逼到了一个新的发展阶段。产业地产是主题地产发展的另一分化领域。关于产业地产的运营模式，很多人都在研究。今天跟各位比较分析四家成规模的品牌产业地产公司的战略。分别是联动U谷、光谷联合、总部基地和华夏幸福。

这四家企业商业模式各不相同，运行项目的规模和面积也在不同层级，但各有特色。他们的共同特点是都实现了可复制和规模化发展，并获得市场的认同。

 

今天与各位分享海通证券房地产分析师谢盐的最新研究报告，对产业地产的模式进行分析研究，通过对比分析，我们看看产业地产到底可以怎么玩。首先，先对这四家企业进行分类分析；

企业名称	聚焦市场种类	核心产品及服务	核心市场
联东U谷	中小科技型企业	产业魔方	河北
光谷联合	软件型企业	——	湖北
总部基地	中大企业总部	企业公社	北京
华夏幸福	制造业企业	幸福生态圈	河北

无论这几家企业的核心产品叫什么名字，这些起源于不同区域的企业，都分别在细分市场领域和商业模式上找出了自身的套路，同时也形成了较成熟的管理体系。下面我们来逐一做分析。

 

一、联东集团

1991年，联东集团（LIANDO）创立于河北唐山市，经过20多年发展已成为集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司。公司创立了产业聚合U模式，并以“联东U谷”为品牌进驻北京、天津、上海、广州、重庆等20多座城市，产业园区项目达40余个，入园企业3100多家，是目前规模最大、入住客户最多、运营体系最完善的产业园区专业运营商之一。

 

 

联东U谷的“产业魔方”

 

联东集团代表项目很多，这里以位于北京亦庄产业新城中心，即北京中关村科技园区内的金桥科技产业基地内的联东U谷亦庄项目为例。该项目占地1300亩，规划建筑面积100万平。整个项目共分为五大区域，包括生产制造区、研发办公区、中试研发区、企业定制区、综合服务区组成，可以为中小科技型企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制及各种生产、商务配套设施。目前，入驻该园区的客户主要是中小企业，重点引入以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保的四大产业，大力发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心。

 

联东U谷产业园模式是聚焦中小高科技企业。首先，尽管政府有心帮助中小企业，但是由于中小企业产出效率要低于大企业，加之政府土地资源紧张，中小企业往往难以获得合适的优势发展地块。其次，普通的产业园区的厂房和研发楼在中小企业市场退出时往往因不再适用新企业而被荒置，从而间接导致土地资源的闲置。第三，对于发展快且轻资产形式的中小型企业，银行融资困难重重。第四，中小科技型企业还面临着人才招聘难，发展过程中的合适技术储备不足的问题。

为此，联东U谷的产业园解决方案是提高单体建筑或复合建筑的容积率以提高土地的集约利用水平。在此基础上根据企业需求的共性进行适当的标准化，以提高厂房建筑重复使用的可能性。对于中小企业融资难，联东主要是联合园区内企业进行联合信贷以放大规模，增强信用，从而降低融资成本。而针对区内企业的人才招聘和研发难，联东U谷有很强大的人才库和与外部合作建设的产学研联东基地以帮助小企业解决上述难题。

联东U谷最核心的竞争模式是所谓“产业魔方”，即根据“产业微笑曲线”对产业类型进行划分和整合，同时根据不同城市区域的经济和区位特征进行组合。例如，对于偏远的开发区和卫星城，联东产业园解决方案是重点发展较低附加值的制造业，配以标准厂房、少量低密度办公楼和公寓。而对于发达城市中心区，联东产业园解决方案主要是发展高附加值的服务业，配以总部办公楼、研发楼和丰富的生活配套设施。

 

联东U谷针对政府业务衔接和物业服务匮乏的问题，主要在产业院内采取寓基础服务、增值服务、定制服务于一体的多维服务体系及快速反应的CSO制（首席服务执行员制）来解决。而针对中小企业的政府通道少和企业联系少的问题，联东U谷联合600 余家企业搭建了“联东U 谷商业联盟”，强化企业的资源共享。

联东U谷根据客户类型不同，主要提供两种产业产品。一种是针对所谓联盟客户（即长期合作品牌大客户，可以采取差别化定制服务），提供总部综合体产品，打造高品质的总部办公楼，商务配套主要是写字楼、研发楼和SOHU办公等。生活配套包括星级酒店、配套商业、步行广场和高档公寓等。第二种是针对上下游产业拓展形成的普通客户，主要提供标准化服务的产业综合体产品。例如标准化的厂房是核心产品，配以中试楼、定制厂房、工具平台库。外围商务生活配套主要是简单办公物业、物流配送、生活设施和普通公寓等。力图在产业链上下形成相互依存的关系。

此外，联东U谷还强调产业园的全程控制，即从园区定位、规划设计、建筑施工、企业品牌推广、招商租赁到运营维护都遵循高级别高质量的服务体系，强化全过程的控制和不断优化。最终，该模式使得联东U谷的产业园具有规模效应、功能聚合、持续升级、低碳环保、花园园区、全程控制、高效率、低成本等特点。

 

二、总部基地

总部基地公司开始于2003年，总部基地（中国）控股集团是由英国道丰国际集团在华投资的全资企业。目前，公司主要开发和运营项目是北京总部基地，其它还有沈阳、青岛、海宁、伦敦设有园区项目。

公司代表性项目是北京总部基地。该基地地处北京西南四环交汇处，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地核心部分。该项目占地约65公顷，总建面约140万平，规划建设500余栋总部办公楼及五星级酒店，总投资逾120亿。项目以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地，可为企业提供良好中枢式运营管理氛围，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”。目前，总部基地核心区入驻400余家国内外大中型企业总部，其中中央国资委一二级企业50余家，辐射一平方公里内4000家中小型企业。目前，北京总部基地聚集高端人才近2万人

 

总部基地的“企业公社”

随着经济全球化和信息技术的快速发展，企业总部与制造基地在空间上发生了第一次物理分离。而企业集群化发展的需要，又促生了总部业务与非核心业务之间的二次分离。而这些从总部业务中分离出来的非核心业务在市场化和企业化的过程中不断成长壮大，形成各种类型的中介服务企业和行业。这样，以聚焦这些总部业务和中介服务业的总部基地项目运作模式得以产生和发展。这种模式截取了产业链的高端，以办公、研发、商务作为具体的功能形态，具有明显的内聚功能与扩散功能

上述非核心业务或中介服务业在总部与总部间的互动与合作中，在总部为了效率最大化而将非核心业务不断剥离的过程中，逐步形成了与原有总部的共生系统。学术界将其定义为总部产业，在北京总部基地项目中又叫企业公社。它的一切是以区内企业总部为脉络、为骨架、为重心与轴心进行运作和生长。该系统的每个结点都是企业，而服务于众多总部的公共经济环境是这个总部基地载体。这个大系统就是为提高总部运营的效率，最大化总部价值而形成的产业生态群。此外，总部基地设置“金融港”，可以为这个生态系统浇水施肥。最终促使整个系统借助生态共同体的生命力向外扩张、发展、壮大。

对于普通园区而言很难实现以上生态圈的原因是，如果园区需要向外扩张将必然面临总部和中介服务业聚焦区的选择，这将必须考虑该区域是否具有高素质的人力资源、良好的区位交通、完善的基础设施、市场环境和专业服务体系。对于总部基地选择的北京而言，显然上述条件都具备。

北京总部基地通过共同打造三类平台以强化园区的生命循环系统。首先，政府负责制定产业园的政策和拿出相当面积的土地，而集团负责总部园区的统一规划设计和开发招商。由政府和集团共同打造了三大服务平台。

 

第一是总部基地文化平台。其载体是总部基地公社，该公社主要以总部企业的所有法人及自然人为服务对象，倡导多元文化交融与合作，并满足法人及员工的各种文化需求。

第二是总部基地信息平台。其载体是总部基地成立的专业化公司。该公司主要是打造集各类产品、服务、供求、合作信息服务、交流一体化平台。

第三是总部基地资本平台。其载体是总部基地资产管理公司，任务是充分整合总部基地内的产业、金融资源，搭建企业金融资源平台。建立总部基地发展基金（总部PE基金）及不动产信托基金（总部REITs基金）。总部PE基金定位于总部基地运营模式在大中华区范围的拓展；总部REITs基金将通过REITs工具在时机成熟时实现境内或境外上市。

 

三大平台的搭建将有助于培育现代金融服务业、专业中介服务业、会展与机构服务业、研发与技术服务业、医疗保健业、教育培训业、文化传媒业等中介服务业的发展，最终实现总部经济内部循环体系的高效运转。总部基地的园区模式主要具有，提升运营效率、降低企业成本、最大化总部价值、聚集共生效应、释放聚集能量的特点，并有助于促进生命循环系统的自然生长和壮大。

 

三、华夏幸福基业

华夏幸福的业务模式分为产业新城和地产开发两大部分，以及支持上述两大业务发展的物业服务。

产业新城业务属公司核心竞争力，指以产业为先导，以城市为依托，用领先的城市发展、物业服务能力，建设有扎实的产业基础、城市功能完善、生态环境优美、文化氛围浓厚的新城区，使其成为推动地方产业转型升级的动力引擎。

在产业新城领域下又包括产业新城、产业发展和城市发展三大部门。其中产业新城包含三条产品线，分别是产业新城、城市产业综合体以及产业商务综合体。产业发展立足“四港一基地”（即产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地）的产业园产品体系。

城市发展指通过“产业+城市+城市运营”模式，即通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市建设、城市运营等一系列的整合经营行为，解决产城割裂问题，实现城市发展与产业发展的完美结合，为区域经济发展和产业转型升级提供持续动力。

从公司营业收入构成看，2013年年报显示公司营业收入包括产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配合和城市地产开发。从营业收入占比看，与园区业务无直接关系的城市地产开发仅占营业收入的11.14%；而与园区业务相关的产业发展服务和园区住宅配套占73.5%，其中产业发展服务占11.26%。

华夏幸福模式目前已经在形成自身平台特征并构建“幸福生态圈”。公司利用区域整体开发带来的人口、产业、技术、信息、资金和物流优势，已成功嫁接移动电商、卫星导航、医疗教育和分布式光伏等多种产业，园区内的无线可嫁接和复制性在华夏幸福平台得到充分发育。未来华夏幸福土壤将培育共赢生态圈。

（关于华夏幸福的公司深度分析，关注《房地产观察家》微信，回复2408，查看《从华夏幸福看地产商如何玩转地方政府？》）

 

四、光谷联合

作为刚在香港上市的新锐企业，公司的大型产业园的主题遍及多元化产业，其中包括软件开发、服务外包、金融后台服务、数据中心、研发、信息技术、生物科技、医疗器械、新材料、节能、环保、海洋科技及文化创意产业。

公司的主营业务可以总结为：

（1）为进驻旗下产业园的公司提供商业运营服务。

（2）委托建造合同。

（3）物业租赁

（4）为第三方拥有的产业园提供开发管理服务

 

光谷联合的核心竞争力是打造全方位的产业园设计、开发与运营于一体的商业模式。除物业管理及运营服务外，公司为产业园内的企业提供相关区域能源供应系统及服务、人力资源及培训服务。

公司的商业运营服务还包括政府联络及专业咨询等职能。公司凭借标准化的开发流程、文档记录编制及产品模块，公司已将商业模式应用到开发产业主题各异的产业园，并在目标城市复制。

公司已于一、二线城市开发各个主要类型的产业园，即金融港、软件园、研创中心以及科技城。公司积极对以下三大类范畴的产业研究和分析：传统产业结构调整和转型升级、战略型新兴产业（包括生物科技、新能源、节能环保、新材料及新一代信息技术）；及创新产业，其中包括电子商务、云计算、移动办公系统及信息安全）。

 

（关于光谷联合公司的深度分析，关注《房地产观察家》微信，回复2406，查看《光谷联合上市香港：房地产商介入新型城镇化的新锐力量》）

 

 

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