2014年房地产行业出现的复杂、分化的趋势使得不少公司开始寻找投资的避风港，其中重回一线城市就是一个尚佳的策略。

当我们重新杀回一线城市的时候，看看一线城市的游戏规则又出现了怎样的变化？做房地产开发这行，一定要熟读城市规划。当我们把一个区域或者城市规划的思路烂熟于胸的时候，必然会在一个偌大的城市中找到适合自身的投资机会。

上海最近正在做的2040年城市规划，即给了我们所有希望在这片热土上开拓事业的人指导了方向。

整个2040年上海新的规划内容非常庞杂，敝人根据21世纪经济报道的分析文章以及相关文献，为各位做投资提取最值得关注的几个动向，供大家参考。同时上海的先行样本，也将是一、二线城市下一步开发的趋势所在。

   1、上海打造世界级城市群的核心城市，定位于区域服务功能是主要方向。

这次规划的重点首先对上海的发展目标做了一个定位，即上海必须定位于国际战略和国家战略，应考虑如何为长三角服务。更要注重同长三角地区和沿江与沿海发展相衔接、相协调，布局结构更好体现服务长三角、服务沿江与沿海大通道发展。

2、未来年均新增建设用地供应量料将减半，寻找存量低效土地开发是主要渠道。

相比同类世界城市，上海土地使用效率偏低，控制用地规模、增加地均产出是规划主导方向，因此提出严守用地底线，实现建设用地“零增长”甚至负增长。上海土地利用的大结构看，城乡建设用地占比已明显高于伦敦、巴黎和东京圈等国际大都市的比例，重要的生态结构空间仍然面临被进一步蚕食的压力。从建设用地内部的小结构看，上海工业用地规模占比明显高于巴黎、东京等城市，而公共绿地规模占比仅为发达国家城市平均水平的三分之一左右；从建设用地的使用效率看，目前上海地均GDP产出仅为巴黎的三分之一，东京的九分之一。

按照规划明确的本市建设用地总量规模，若按照以往年均40平方公里以上的新增建设用地增长速度，将提前触及建设用地的“天花板”，必须按照规划空间严格控制每年新增建设用地数量（年均约20平方公里）。

按照规划，新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。

因此，未来上海的新增空间不能仅依靠农用地转建设用地，更多地必须从建设用地布局调整，结构优化上寻找出路。

一言以蔽之，未来上海的上海土地管理将按照“五量调控”的目标，即：总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高。

3、盘活工业区块是政府亟待解决的难题，也是投资开发的机会所在，与原土地所有权者合作开发是主要模式。

根据2014年3月10日出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，未来上海的工业用地规划转型将主要围绕规划工业区块主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。

文件同时确定，整体转型区域可以建立由区县政府主导、以原土地权利人为主体的开发机制。据此判断，开发商以纯粹的市场化原则参与工业用地转型开发可能性不大，与这些国有的工业用地所有者合作开发几乎是唯一的模式。

但这样的开发要求也极高。上海市政府提出，在控制性详细规划编制过程中，应加强地区城市设计研究，完善公共功能，加强土地复合利用，提升整体品质，建设资源节约、环境友好、配套完善、功能融合的新型社区。这种腾笼换鸟式的做法，为创新提出了诸多边界限制条件。其中对公共设施和环境友好的边界条件，为开发可获取的经济利益设置了门槛。精打细算，统筹考虑，高水平设计是基本条件。

值得一提的是，根据同时出台的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》，经产业准入审核认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。

4、郊区新城建设将是未来的开发重心，纯粹住宅开发很难打动政府，产业新城模式将是香饽饽。

根据本轮上海规划的修编，上海将进一步加强郊区新城建设，划定永久农田保护区，城市规划与产业、人口结构同步优化。在上海，越往中心城区，其发展越接近成型，可开发的空间不是很大。如果开发中外环乃至外环以外区域的经济，是此轮规划修编的重点。

规划要求新城和新市镇加快人口集聚，创造更加良好的居住、交通、生态环境和就业机会，加大公共服务供给倾斜力度。

因此上海郊区新市镇是未来成规模开发的唯一可行方向，但上海对区域的综合开发能力要求也极高，能够引进符合要求的产业，同时关注环境和公共设施，避免出现空城、鬼城，这样的开发战略才是政府最关切的战略。

5、中心城住宅开发空间基本没有，若有也是见缝插针。

这次的上海规划要求坚持人口疏解，控制住宅用地规模和开发强度，因此中心城区已经成型的城市空间已几无大规模居住社区开发的可能。

从上述5点可以看到，未来的上海市场的机会门槛将更高，具备复合开发能力将是最基本的进入门槛。纯粹的大型住宅开发商将很难在上海成规模的拿到项目，城市下一步的转型升级，也给房地产开发商也提出了更高的挑战。